青岛重磅：八项新政齐发，土地规划、房企融资等多维度优化
土地情报 2024-03-21 16:24
[摘要] 青岛市住建局最近发布了《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，共提出八项新政，旨在继续深化落实去年中央政治局会议为房地产市场的定调，从多方面入手，推动房地产市场的平稳过渡。
青岛市住建局最近发布了《关于印发青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，共提出八项新政，旨在继续深化落实去年中央政治局会议为房地产市场的定调，从多方面入手，推动房地产市场的平稳过渡。
中指研究院认为，从供给端来看，新政提出根据土地市场需求调整供地规模和节奏，减轻房企拿地、建设资金压力，并允许出让价款分期缴纳，为房企提供更大的资金灵活性。其次落实中央金融工作会议要求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，通过定期向金融机构推送房地产项目，以及引导商业银行开展经营性物业贷款业务，为房企提供多元化的融资渠道。新政在预售资金监管方面提高了精细化管理水平，允许使用银行保函代替监管资金，并根据企业信用情况调整预售资金监管额度，并改进预售许可办理流程，降低预售门槛。
新政积极落实中央提出的“三大工程”的建设要求，着力推动房地产企业转型升级，引导房企由购地开发投资为主转为购地开发和建设改造投资并重，并参与“三大工程”建设，打造标杆示范项目。鼓励回购新建商品房用于保障性租赁住房，并调整保障性住房配建比例，增加土地净收益用于片区开发建设。同时支持住房租赁市场发展也是新政的一大亮点，支持专业化住房租赁经营主体批量收购存量房源，并发行债券用于租赁住房建设、购买和经营。另外，政策鼓励引导资本盘活存量商办类用房，引导其用于养老、托育、配套幼儿园等公共服务设施。
八项新政的出台是政府在当前房地产市场形势下的积极应对与调控，意在通过政策支持与多方协作，促进房地产市场的平稳健康发展，为经济注入新的活力和信心。
政策原文：
青岛市2024年促进房地产市场
平稳健康发展若干政策
一、优化开发用地土地规划政策。结合区（市）商品房库存、去化及土地市场需求等情况，合理把控供地规模、结构和节奏。鼓励国有平台公司与央企合作，发挥双方优势，降低平台公司拿地资金压力。根据市场需求，可适度延长出让公告时间、竞买保证金可按不低于起拍价的20％缴纳。支持出让价款分期缴纳，自出让合同签订之日起30日内须缴纳出让价款50％（含定金）的首付款，余款可按合同约定分期缴纳，最迟付款时间不得超过1年（自合同签订之日起计算），分期缴纳出让价款的须按合同约定支付同期银行贷款利息。土地出让价款支付方式写入出让文件，并在出让合同中约定。发布出让公告时，同步公开周边主要配套设施和公共服务设施的现状与规划情况等。优化新供居住用地内配套公服设施等容积率计算规则。〔责任单位：市自然资源和规划局、各区（市）政府〕
二、满足房企合理融资需求。按照《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》要求，定期向金融机构推送房地产项目，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。引导商业银行落实《关于做好经营性物业贷款管理的通知》要求，依法依规开展经营性物业贷款业务。（责任单位：市住房城乡建设局、金融监管总局青岛监管局、人民银行青岛市分行）
三、拓宽商品房保障房转化通道。鼓励各区（市）通过回购、收转新建商品房建设筹集保障性租赁住房。重点低效片区（园区）内土地规划为住宅的，土地出让时保障性住房配建比例统一调整为10％。已列入搬迁计划的老城区搬迁企业和搬迁片区、已单独确定补偿政策的特定片区等项目土地，按原收储补偿政策实施补偿的，核算土地收储补偿时保障性住房配建比例按规定政策执行。市北区、李沧区因保障性住房配建比例调整相应增加的土地净收益，由市财政局根据市土地整理储备中心对片区（园区）配套建设进度和资金投入核定意见，分期拨付所在区政府，统筹用于片区（园区）开发建设，优先用于建设基础设施和公共服务配套。按规定不需配建保障性住房的，按原政策执行。经市、区两级配售（含面向1套房人才配售）后的剩余人才住房房源，可申请转化为商品房。〔责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、各区（市）政府〕
四、金融支持住房租赁市场发展。积极支持专业化住房租赁经营主体批量收购存量房源用作租赁住房。支持符合条件的住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营。加快推进租赁住房贷款支持计划试点工作，支持试点实施主体探索与区（市）平台公司采取合作、委托等方式共同开展收购工作，加快提升试点工作成效。（责任单位：市住房城乡建设局、人民银行青岛市分行、金融监管总局青岛监管局）
五、提高预售资金精细化管理水平。允许信用等级高、有担保能力的房地产企业使用银行保函代替监管资金，提高监管额度内预售资金的使用效率。引导企业注重信用建设，根据企业信用情况适当调整商品房预售资金监管额度，实行预售资金差异性监管。允许因特殊情况出现延期交付风险的项目应急使用预售资金。（责任单位：市住房城乡建设局、人民银行青岛市分行、金融监管总局青岛监管局）
六、鼓励盘活存量商办类用房。引导国有资本、社会资本等利用存量商办类用房发展养老、普惠托育服务业、配套幼儿园、保障性租赁住房及公共服务设施等。对改建商业、办公等用房用作保障性租赁住房的项目，执行用水、用电、用气、用暖民用价格标准。（责任单位：市住房城乡建设局、市发展改革委、市自然资源和规划局、市城市管理局、市水务管理局、国家电网青岛供电公司）
七、改进预售许可办理流程。在建房地产项目申请预售许可时，预售部分投入资金达到工程建设总投资25％以上，即可按楼栋申请办理商品房预售许可。（责任单位：市行政审批局、市住房城乡建设局）
八、推动房地产企业转型升级。引导房地产企业由购地开发投资为主转为购地开发和购地开发与建设改造投资并重。支持房企参与保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。以“绿色、低碳、智能、安全”为核心指标，研究制定政策制度、技术标准，推进示范项目建设，落实好房子建设要求，打造一批标杆示范项目。（责任单位：市住房城乡建设局、市发展改革委）
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