房天下 >   资讯中心   > 乐当家地产 >   正文

手机看新闻

房子贷款没还清怎么交易?如何规避风险?

乐当家地产 2018-03-05 17:44:30

卖二手房的时候,有的房子贷款还未还清,这样的房子怎么买卖?买这样的房子怎么避免风险?这是很多人都关心的问题,老纪在这里提醒各位,贷款没还清的房子本质上是处于抵押状态,不能直接买卖,需要到银行解除抵押后才能正常买卖,一般有三种方法。

1.jpg

1.房贷转按揭

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说若想出售有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。

转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。

2.用买家首付还清贷款

这种方法比较常见,如果买家是全款买房就比较简单,卖家直接跟银行申请提前还款,将房子解除抵押。如果买家也需要贷款,要考虑到首付款够不够支付剩余贷款的情况,如果买家的首付不足支付按揭贷款的尾款,那么不足部分的资金卖家是否能够填补。随着信贷政策收紧,银行审批房贷的周期也变长了,急着卖房的话,也要考虑到买房人办理贷款时间的问题。

2.jpg

3.利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果上面两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物,比如说其它房产,来结清按揭贷款。待买家结清放款后再偿还抵押贷款。房产抵押贷款的优势在于,由于房子属于固定资产,价格相对稳定,贬值的可能性较低,因此最高贷款额度可以达到房产评估值的80%。

3.jpg

对于购房者来说,购买贷款还没还清的房产同样存在风险,卖家对房屋价格反悔、房屋解除抵押办理过户期间,房主出现债权纠纷导致房子不能正常过户,都是有可能发生的情况。

那么该如何避免这些风险呢?主要有以下几种方法

1、在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题

最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费,解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中,出现问题比较好维权。

估计该有朋友问了,有没有在签合同前就能防止风险的方法?接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。

4.jpg

2、对房屋进行预告登记

所谓预告登记,是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》第20条,在双方完成预告登记后,房主不能没经过买房人同意,就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人,即便是已经跟第三方签了抵押合同、担保合同,合同也无效。在预告登记之后,房主还是可以继续出租房屋获得收益,直到买家办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖,既保障了买房人权益,也保障了房主权益。

5.jpg

不过需要注意的是,预告登记是有有效期的,预告登记的有效期是三个月,在这三个月内要完成不动产登记,也就是产权登记。如果时间来不及也没关系,可以反复申请预告登记,因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是,二手的经适房不能进行预告登记。

6.jpg

老纪在这提醒大家,二手房交易风险多,特别是这种贷款没还清的房子,无论是买方还是卖方都要留意交易中的风险。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款,放款时间是否能接受;买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。最后,祝大家都可以买到称心如意的房子!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈