2018年，在青岛的楼市发展史上注定是个被铭记的年份。二手房市场上的逆转更是让人大跌眼镜，上半年如同打了鸡血，下半年则似霜打的茄子。时至今日，跌字当头、急售为先的现状早已取代了先前的坐地起价、排队看房的乱象。据青岛新闻网报道：青岛二手房成交量自3月份以后，连续下跌七个月，11月份成交量总算有所回升，成交套数环比10月份上涨了18.79%，但同比去年11月份，下跌幅度仍达50.17%。走势图如下：
时近岁末，当前的二手房市场就如雾里看花，有关后期楼市的走向更是众说纷纭，有人说明年的房价还会下跌，也有人说现在是入市抄底的时机。
大家都清楚当前青岛二手房市场的冷清。从购房者的目的来说，无非分为自住和投资两大类；现在投资二手房的购房者是少之又少了，甚至可以说基本“绝迹”，这倒不用像今年春天那样发文提醒他们了（详见：投资者！疯狂之下请冷静！）。购房自住的买家则大有人在，只不过在这个寒冷凛冽的市场上，出于买涨不买跌的心态，大多抱着“捡便宜”的心态出来看房，别说正常市场价的房子，即使稍微便宜点的房子都没人出来看，他们要看的是那种大幅低于市面价的房子；即使看好了房子，也要犹犹豫豫，大幅杀价。这像极了峰会之前的二手房卖家们，只是来了一个角色互换。
卖家们也清楚现在是一个“买方市场”，只是没想到二手房会这么的难以出手，不急的卖家挂个一两月还没成交、见现在的确不适合卖房后，就暂时不卖了；还有的卖家原先挺急着卖房的，也降了好几次价了，还是没有成交，再降的话就远低于自己的心理预期了，自己知道急也没用了，就先这样吧……剩下的卖家因为某种原因实在着急出售，甚至了解到“现在卖房就好比是在峰会前买房”，也只能在价格上做出大幅让步，当然在做出大幅降价还没成交后，也只能另做打算了……
应该说，过热或过冷都不是一个正常的市场。而造成当前市场过冷的主要原因是观望氛围造成的，如果房价再次掉头，相信众多的购房者会立马停止观望，匆匆跟风出手。在买卖双方博弈的情况下，只有保持楼市平稳运行，才有可能形成兼顾多方利益的均衡。也只有楼市理性才能保持房地产平稳健康发展。
国内的楼市是典型的政策市，本轮楼市调控已经接近2年的时间，调控力度可谓空前，也正是在限购、限售、限价这一系列的组合拳下，房价才掉头向下。
昨天召开的政治局会议，分析研究了2019年经济工作。这次会议对房地产问题却只字未提，这意味着本轮楼市调控不会再次加码，调控力度基本到此为止。
事实上，在这次会议召开之前，自上月开始，银行在房贷方面已有所放宽，据融360监测数据显示，2018年11月首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，结束连续22个月的上涨。而在青岛，半个月前已有银行首套房商贷利率有所下跌，放款速度加快，二手房贷款年限要求方面也不再那么苛刻。应该说，首套房商贷利率上浮的确有点过分，银行在这个问题似是“趁火打劫”。据【经济参考报】报道，央行已启动对个人首套房贷利息情况的摸底。看来，首套房贷款利率有望继续下调。
这种种迹象表明，楼市调控会逐渐走向宽松的一面，当然由于“房住不炒”的定调未变，限购、限售等政策明年还不可能取消。至于限价政策，自从出台以来就备受争议，以至有言论说由于限价的原因，2018年建筑的新房会是质量最差的一批；在土地出让方面，也会导致流拍，这是地方政府不希望看到的，已有媒体报道说，今年房企不敢拿地了，上千幅住宅用地流标。现在来看，限价政策即使明年不取消，网签价方面也会有所放松，高新区某楼盘15800元/㎡的备案价就是个例子。
正所谓“利空出尽是利好”。综合分析下来，青岛明年的房价会以稳为主，年关过后，部分年前即使大幅降价还没成交的房源在价格上会有所上调，二手房市场也有会逐渐升温，回归正常……
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青岛李强，青岛楼市资深评论员。2008年步入房地产经纪行业；
2009年起树立“要买二手房 放心找李强”的个人服务品牌；
2013年在国家商标局注册“李强”商标；
2014年成立青岛理强房地产经纪有限公司，打造“买卖二手房 放心找理强”的公司品牌。
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