近日，青岛市住房城乡建设局发布《关于加强人才住房建设和管理的实施意见（试行）》的征求意见稿，其中提到，2020年，全市要建设和筹集人才住房不少于10万套。看到标题，你肯定会说，这是吓唬人的，如果你真是这么想的，那可能是完全没读懂青岛人才公寓新政对楼市的革命性影响，所以不妨来看看以下全方位解读！
征求意见稿中提出，房源规划布局要根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况，合理确定租赁型人才住房和产权型人才住房占比，其中市南区、市北区、李沧区、崂山区以建设租赁型人才住房为主。租赁型人才住房套型建筑面积以30-50平方米为主，产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。
位置都是市区，虽然具体位置没有定下来，但是可以确认的是肯定能极大缩减青岛楼市的市场体量！
2019年岛城新建商品住宅成交115892套，成交总面积约1398.35万平方米，成交总额约1996亿元。过去两年，由于青岛房价的持续回调，出于买涨不买跌的心理，绝大部分的投资性需求已经被挤出市场，所以说这个体量应该是比较接近青岛楼市自住性需求数量的。
大家会说，青岛楼市的市场体量为何会极大缩减呢，跟人才公寓有什么关系？那么请看一下人才公寓实施的各个环节。
1，看一下开发主体：支持企事业单位、大专院校和科研机构利用自有土地，在符合相关规划和环境污染防护要求的前提下建设人才住房。开发商只能是配角，只能参与代建，或者人才房建设用地与商品房用地搭配出让时参与建设。这一部分都是房地产优质客户！
2，再看一下分配条件：人才住房主要面向在青岛全职工作且在青岛市无住房（人才及其配偶、未成年子女5年内没有商品住房交易记录）的具有全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格、高级技工及以上职业资格的，以及在我市创新创业并做出贡献的各类人才。大家想想现在开发商除了卖给投资的，真正有购房需求的不就是这些人么？
3，关于人才住房的位置肯定不会差了：办法中提到鼓励打造人才小镇。除列入年度集中建设用地供应计划的地块外，青岛西海岸新区，城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站点周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇，单个片区人才住房建设规模不低于5000套。
因此对于开发商来说，人才公寓这部分市场体量约等于没了。这部分体量到底有多大？最保守的估计在三成以上！
这10万套人才房包含租赁型和产权型两种，需要根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况，合理确定。实际上青岛的租金率只有不到2%，远低于余额宝，如果没有了房价上涨预期，租金又打八折的情况下，相信有很多人的选择都是租房。除了今年2095亩土地供应10万套人才房规划外，青岛未来两年还将供应不少于3000亩土地用于人才房，房价上涨的预期将被强力压制。简单估算，10万套人才房至少会有2万套产权型，其余8万套租赁型至少会影响2万套的购房需求，也就是最保守估计10万套人才房至少会减少4万套购房需求，对应2019年的11.59万套，也就是缩减了三成多的市场体量。
从配建比例的角度看：如新增建设用地需要按其规划住宅建筑面积配建不低于20%的租赁型人才住房或不低于40%的产权型人才住房。像高新区此前就统一按照40%的比例全部配建了产权型人才公寓，所以说三成就是一个最最保守的估计了。
房地产市场建立初期，各地房价疯涨，地方政府出于功利动机往往不作干预，导致房价疯涨，成为一个影响社会安定的严重问题，各地不得不推出以限购为主要手段的市场调控。这确实是政府在用“有形的手”干预市场，但其效果也是很明显的，时至今日，大多数城市的房价已经基本稳定。这证明了一个道理，对于像住房这种不可再生的商品资源来说，政府运用行政手段来适当进行资源分配，是有其合理性的，其效果也是具有正面性的。
人才政策的初心是引进人才，但是竞争过于激烈，逐渐降低购房门槛，使得现在的人才争夺战发展成了人口大战。在住房限购政策上，放开与解禁是不可能的，但是在户籍政策以及人才政策上，政府是大力支持的，这符合政策底线。
在市场下行背景下，开发商的关注度又回到产品本身！好的产品总会是人才！
青岛精选2020-03-05 16:22:05
