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山东地产周评|政策密集释放,地产行业的短期走势和长期态势更加清晰

山东地产圈 2020-07-29 13:00:04

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本周(7月20日至26日),事关房地产和全国经济政策的重磅会议密集召开并释放信息,足以让我们预判房地产行业的走向。

最引人注目的是副总理韩正24日主持召开房地产工作座谈会,会议有以下3个要点:

1、要全面落实城市政府对房地产调控的主体责任

意味着因为上半年保投资中央默许地方政府或多或少放松调控的行为将不再持续,房价上涨快的地方政府必须要出台新的调控政策。

2、要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场

对应了7月10日上半年金融统计数据新闻发布会上央行发言人所说的“投向房地产的金融资源控制在适度的范围之内”。1-6月份,房企到位资金下降了1.9%,但其中的国内贷款和个人按揭款分别增长率3.1%,目前流向房地产的增量资金已经超出中央允许的标准。

3、要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题

落脚点在“着力解决”方面,如何解决?城镇老旧小区和棚户区改造、增加租赁房、推行共有产权房等都是方法,而且可以从产权角度扼制炒房,难点在于企业投入的资金如何较快收回,目前针对以上的金融支持措施正在推进,例如本周国开行和建行对5省(含山东)9市的老旧小区改造提供贷款的签约、住建部公示中央财政支持住房租赁发展试点的第二批城市名单(含青岛,济南是第一批)。

24日的座谈会并不出乎意料,从六月份的数据来看,房企的新开工面积、竣工面积、土地购置面积仍比去年同期减少,说明大部分企业对今年下半年的走势仍保持谨慎的态势。

短期谨慎,那么中长期该怎么做?从另外不那么引起地产人士注意的3个会可以窥见一斑:

一、银保监会年中工作座谈会

关键内容如下:“提早谋划应对银行业不良资产大幅增长,按照实质重于形式的原则,严格资产质量分类,做实利润、提足拨备、补充资本,增强风险抵御能力”。这与疫情期间银保监会的对外表述,出现了大幅的变化,譬如5月的银保监18号文,态度很明确就是要“重形式”,要求在企业情况不发生明显恶化时,不得提高企业融资成本以及增信。

前后对比,整个银保监系统的侧重点发生了变化,从重形式转向了重实质。上半年受疫情冲击,只要明面上说过的过去,银行的资金能批就批出去了,而下半年开始,则要开始重视不良率,按照资产质量放贷,金融机构要做实利润(利率)、提足拨备(增信)。简而言之,就是从救疫期间的大水漫灌,转向了后疫情期间的精准滴灌,这意味着上半年部分地区资产价格的飞涨要告一段了,而精准滴灌的对象是银保监的公告中首次提出的“大幅增加先进制造业和战略性新兴产业中长期资金支持”。

二、21号中央召开企业家座谈会

会议公布的内容和参会的企业家名单反映了两个特征,其一是“主体市场”——投资、产业链主体和就业主体都在中国国内,能够形成“内循环”,其二是“科技创新”——中央将通过鼓励和支持大量的产业链都在国内的科技类企业加大投资,带动整个产业链的消费和就业,来保护国内的主体市场,蚂蚁科技等科创企业的IPO也正是代表这个趋势。

所以房企的布局应紧跟推动内循环的科技领先产业链聚集的步伐,它们聚集在一二线城市、尤其是城市群或都市圈的关键联接地带,也在制造业规模效应强的强三线城市的经开区、高新区——先进制造资源投资集中推动传统制造业转型升级。理解了这个,就不难理解为什么深圳、南京、杭州、宁波、东莞这样的城市房价为什么在上半年在快速上涨?因为“先进制造业和战略性新兴产业”扎堆,容易拿到金融贷款,资金很快外溢到房市。也能理解为什么中央要马上祭起调控法宝,不仅仅是希望资金进入实体,也是希望这些产业的中坚力量——年轻人能够在这些地方拥有独立的住房,成为城市稳定器的中产阶级。

所以中央要严控炒房者,防止房价飞涨,也因此韩正说“着力解决城市新市民和年轻人住房问题”——推行城镇老旧小区和棚户区改造、租赁房、共有产权房。为“先进制造业和战略性新兴产业”的年轻就业者造房子,并打通其金融闭环,应该是房企的新战略机会。

三、国务院总理李克强7月22日主持召开国务院常务会议

部署加强新型城镇化建设、围绕农民进城就业安家需求补短板扩内需提升群众生活品质的工作。在公布的内容中首次看到倡导财政和金融支持的内容——“要引导促进多元化投入支持新型城镇化建设。完善公益性项目财政资金保障机制,地方政府专项债资金对有一定收益、确需建设的公共设施项目予以倾斜。发挥财政资金撬动作用,建立公用事业项目合理回报机制,吸引社会资本投入,积极引导开发性政策性和商业性金融机构加大中长期信贷支持。”

财政和金融支持的倡导,将加强县域新型城镇化补短板这个机会窗口对房企的吸引力。

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