2021年伊始，我们没有像渠道商们预告的那样，迎来各大楼盘的涨价潮，却实锤了两个利空。
在宏观层面，2020年最后一天，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。主要内容，就是给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。道红线是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线是“个人住房贷款占比”，也就是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
对于市场的影响，资本市场已经给出答案。2021年的交易日，以“招保万金”为代表的地产股，全线下挫。
在城市层面，青岛人才住房申报意外遇冷。除了市北外，包括主城李沧区在内，城阳、高新区、西海岸的人才公寓都没有报满，对于市场信心带来不小的负面影响。
这些，对于2021年楼市意味着什么？
｜壹
最近老王一直在看黄奇帆的《分析与思考》，收获良多。
在谈及中国房地产的问题时，黄奇帆认为高负债率是中国房地产业一大痼疾的问题。
整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。
如果市场好，房子能卖出去，这种方式没问题。但在这种分化的市场中，许多狂热拿地的小开发商，就好像是一个个雷，随时可能因为资金链断裂爆炸。
黄奇帆在中国的金融界地位举足轻重，他对于国家的建议，对于行业来说就是预警，我相信很多开发商都会重视。而且，许多银行也早已如此执行。
2018年，某国字号银行向总部递交了一个和某头部房企战略合作的报告，结果被总部驳回了，明确表示从总部层面就不与这家开发商合作。两个月后，另外一家商业银行的弟兄告诉我，他们银行给予了这家开发商十几亿的授信。
根据国盛证券研究所对各家银行房地产相关贷款占比的数据整理，从房地产贷款合计占比看，在档中，建设银行和中国银行占比为41.72％和50.01％，需要压降1.7％和10％；第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8％、0.6％、1.2％和7.8％；第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7％、13.3％、10.5％、9.3％、7.7％。从数据看，档次越后，需要压降的比例越多。
所以说，许多国字号大行一直是有这根线的，个人认为影响主要是中资中型银行和城商行。在红线严格划出之后，这些在额度有限的情况下，就会严格挑选客户了。
中国的房地产业，将因此有新一轮的洗牌。负债率低、运营状况良好的央企、国企，还会得到银行的低息资金。小开发商，还有一些风险高的头部房企，未来很难从银行借到钱了，这也是2020年四季度许多开发商降价出货的重要原因之一。
2021年的一季度，我的观点是不变的：供销两旺的市场是可以期待的，但春季行情的繁荣很可能是因为个别开发商全线降价引发的。
NO.2｜贰
相比房企贷款的“红线”只影响部分开发商，对于个人贷款占比控制，个人认为对于开发商影响是全方面。
很多人不理解，为什么在明明感觉很冷的年末，会出现连续放量的翘尾行情。真实的原因并不是房子真卖得好，而是开发商在销售策略上做了调整，为了追求销售指标，许多开发商都祭出了低首付甚至零首付的政策。
首付可以缓交，先把银行的钱套出来再说。
但是大家想过没有：一个买低价房都拿不出首付的人，他的财务状况会是什么样子？
十五年前，80后们没有双11和双12剁手，也不会看直播买一堆自己不需要的产品，同样也不会通过各大网贷平台拆东墙补西墙，所以从个人房贷是银行的优质业务，违约率极低。
但是现在，90后面对的诱惑就太多了，他们负债率也让人感觉触目惊心。2019年，汇丰银行、海尔消费金融等的统计数据显示，90后群体负债率高达1850％，在消费贷款群体中占比达43.48％，以贷养贷用户占比近三成。
所以，降低个人房贷业务占比，对于银行来说不仅仅是为了给楼市降温，也是真真正正为自身降风险的未雨绸缪之举。
我们来看一下法拍市场，那些边缘新区的房子，低价法拍也没人要。如果日后这样的房子成几何倍增长，银行也是吃不消的。
当个人房贷业务收紧之后，银行不但要调高放贷门槛，而且会对客户的经济状况进行严格审核。如果这种情况出现，那么即使开发商继续搞低首付、零首付，年轻人也很难过信贷关。对于楼市，特别是低价房市场，这是一个不小的利空。
2021年，渠道商导不来外地投资客的大饼区，真的很麻烦了。
NO.3｜叁
最后，我们来说一下人才住房。
老王想到了人才住房会遇冷，但没想到这么冷。政策的问题，老王之前已经详细分析过，不把人才住房差价的利让给购房者，房子作为投资品的金融属性是没有的。在人才房与普通商品房价差不大的情况下，购房者买人才房的积极性会大大减退，这也就是城阳和高新区人才房报名人数远低于供应量的主要原因。
但是，李沧人才住房的报名人数也少于供应量，这就值得我们警惕了。相比西海岸拿出的垃圾盘来应付公事，李沧人才住房位置和产品都是不错的，而且和商品房有不小的价差，没有报满只有一个原因：在人才住房门槛大幅降低的情况下，李沧区符合条件的年轻人才数量依然十分稀少！
这也从一个角度，反映出了青岛年轻人才的数量，由此我们可以估计出首置刚需对于楼市的支撑。
二手房价格一路走低的原因我们找到了；
李沧一些位置偏僻、无地铁配套楼盘销售遇冷的原因我们找到了；
浮山后相邻两个楼盘销售冰火两重天的原因我们也找到了；
所以，我们来看元旦后的市场，没有涨价潮，反而降价的楼盘依然不少。
所以，市场进一步分化是必然结果，哪怕是主城。有了地铁1号线、8号线，主城李沧的楼市也不会那么稳定，特别是钢厂地块入市之后，营销战必然会更加激烈。
即使3月份楼市转暖，刚需也不要急，炒房客要十分果断舍弃在“三无”新区投资赚钱的幻想，2021冰火两重天的分化会成为现实。
房产网事2021-01-05 14:20:37
