原创 房小评 中国房评报道 今天
8月11日，青岛市发布公告称，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止。
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这是继深圳、天津之后，又一个暂缓第二批集中供地的热点城市。
天津市8月10日公告第二批集中供地延期，而且修改了竞争规则：
竞买企业报名时，须提供其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。同时，竞买企业须由自有账户缴纳竞买保证金。
天津修改竞买规则，契合了网上流传的一份文件，内容是调控部门要求热点城市调整第二批集中供地竞买规则，主要涉及四点：
1、参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。
（拒绝马甲、非地产企业参拍，排斥非地产企业参与，也拒绝临时成立的马甲公司参与，提高住宅用地参拍门槛）
2、建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的单位和个人必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。
（这条是重点，核心指向是开发商拿地资金须是自有资金，建立购地资金来源审查制度，尤其是股东给予的明股实债类融资、担保、前融等短期融资办法被关注，提高参与的资金门槛，增大资金使用成本，降低土地竞争热度）
3、单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。
（天津修改规则将溢价率不超过50%调整为15%，预计22个热点城市都需要调整到这个标准；建立地价不得超过历史价格的规定，真降地价；不许以配建等方式转嫁土地成本）
4、在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
（这条配合上述第3条是这次政策的核心，指向就是切实稳地价、降地价，彻底封死地方政府抬地价的办法；新的方法里面吸取了轮集中供地当中北京和上海的成功经验）
天津第二批集中供地临时延期，修改后的竞争规则和这4条政策内容完全吻合。而此前深圳暂缓第二批集中供地，据说也不是因为报名的企业不够多，而是竞拍规则不能完全做到稳地价、控地价的政策目标，才暂缓出让，修改竞争规则。
新规则最让人耳目一新的就是政府坚决稳地价，甚至是降地价的决心，主要是去除一切竞配建等隐性增加土地成本的内容，全部改为切切实实降地价的政策。
可能会有开发商窃喜，政府能够真正控地价，对开发商是好事。但是也不要高兴得太早，房价也被牢牢控制住了。按照新规则，出让的地价和房价之间虽然有利润空间，仍只是10%以内的制造业利润空间。
据悉，天津的第二批集中供地规则公布后，引起开发商震惊，接下来他们将不得不面对以下问题：
1、地价看跌，房子不好卖。第二批集中供地的地价要对比之前的历史地价，建立稳地价机制，一些调控态度坚决的地方政府甚至准备建立地价的环比、同比只降不涨的机制。在此情况下，地价未来走势看跌，会影响购房者对房价的信心。批集中供地的项目即将步入开盘销售期，此时第二批集中供地新政给市场的信号，可能会改变购房者的预期。
2、融资更难，拿地没钱。建立购地资金审查制度变成了必选项，不合格的拿地主体单位不能下场，临时借钱的前融渠道被穿透性严查，开发商拿地融资变得更困难，试点房企受限于拿地销售比不超过40%的规定，可拿地资金实力降低。
3、降价示范，担心被套。第二批集中供地政策目标不仅是稳房价，更要稳地价。最近的几个月，又有多个城市被住建部约谈，房地产调控压力依然很大。广州新房备案价格要求下调3%，北京、杭州等地升级了限购政策。第二批集中供地强化了地价和房价未来不会涨的预期，开发商很担心在某个区域内房价螺旋下降，导致拿地后新房卖不动，投资被套。
有分析人士指出，浙江的某些三四线城市出现了土地流拍情况，但是并不代表普遍现象：一方面是地方政府制定的土地起拍价仍然较高；另一方面是开发商新房出现销售困难，主要是地方限购升级、新流入人口减少导致，开发商对这些区域的拿地态度因而变得谨慎。
整体来说，从1-7月份的房地产销售情况来看，头部房企当中，除了已经“躺平”的高负债房企外，仍有相当数量的开发商拿地销售比未超过40%，且账面现金准备较为充裕，仍具备拿地实力。
有关部门认为如果任由次集中供地时拿地的情况继续，可能会变成各类“超级融资”入场，并不能起到稳地价和稳房价的目标，因此根据次集中供地经验，修改竞争规则。
观察上述4条拿地规则，我们可以清晰地看到，这次政策修改主要是冲地方政府而来，以压制地方政府土地财政冲动，降低对卖地利益的依赖，逐渐压缩地方政府从土地财政中获利的空间，倒逼地方政府走房地产长效调控机制的路。
此前，土地出让金收支已经交由税务管理，连利息都被拿走了，虽然支出项目不变，但是地方政府返还土地出让金等操作空间都没有了，地方政府的征地、拆迁成本一直上涨，而卖地的价格被锁死，卖地的利益空间越来越小。
可见，当前任何调控政策的改变都是一盘大棋的一个步骤，未来房地产长效发展机制构建的是规模可控、速度降低、利润回归制造业的房地产行业。
作为房地产企业来说，未来有三条路可选择转型：
一是做成本控制型企业，成为代建商和建筑商；
二是从开发走向运营开发并重，通过运营和服务做厚利润垫；
三是走向纯金融投资企业，只出钱，搞投资，一些地区城投公司有潜力这么发展；
跟这个路子有点类似的是，有些企业会转型为勾地公司，只拿地，不出钱，道理是一样的。
未来，房地产企业利润率降低，不再养那么多环节，也不必什么职能都自己养着，会将一些专业化职能拆分出去。例如已经有房企将营销部门分拆为公司，单独生存。
未来已来，身在其中的地产人，想好自己的出路在哪了吗？
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中国房评报道2021-08-11 11:32:28
