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三次集中供地,让我们看清了2022年青岛主城房价的走势

陌言房 2021-11-23 15:20:47
 
上周末,青岛第三次集中供地的明细公布。对于改善族来说,我们关心的不仅仅是明年会有哪些项目上市,更重要的是从供需比的预测中,看清楚明年房价的走势。
虽然从地块的编号上说有主城有十几块地,但实际上只有5个地块供出。我们结合区域的供需比,分类来说说。

1

团岛地块决定市南“城运”
在2021年前三季度的青岛区域经济的排行榜上,市南第一次被挤出了前三甲。
对于市南存在的问题,众说纷纭,用一个。如果让老王找一个,那么住宅供应的断层便是一个很重要的原因。
市南这些年,新盘只有零星几个豪宅项目,8万+的单价,和绝大多数普通人是毫无关系的。虽然市南的自然环境一流,但是数目庞大的中产改善族,在市南没有改善的选择。
市南的老破小,如果不是因为学区没有中年人愿意多看一眼;
湛山有三十多年房龄的步梯房,停车是个大难题同样死贵;
五四广场一线的房子,奇葩户型比例高暗卫几乎是标配;
在这种情况下,许多中年人不得不逃离市南,包括老王。等二胎婴儿潮过了,市南的入托率像北京那样大幅下滑后,市南的老房子将进一步贬值,流出的人口会更多。
也许有人会说,只要工作在市南就行,住不住在市南无所谓。真无所谓吗?看看市南现在的商场,除了一个万象城之外,包括前几年还风光无限的麦凯乐,绝大部分是不是都不大行了?除了业态落后的原因,与周边优质人口的流失有没有关系?
所以,留给市南的时间,真的不多了。未来三到五年,市南如果不能保证一年至少上一个中端改善楼盘,那么市南将率先进入"老年"期。
图片来自克而瑞
在这样的背景下,老王认为团岛地块是第三次供地最有看点的地块。从观海地的热卖,我们发现许多地缘客户对于老市南还有感情。所以这个项目交给谁,做什么样的产品,未来制定怎样的销售政策,对于市南来说很重要。
做好了,卖好了,会让许多中产阶层对市南重拾信心;相反的话……
此外,我们还应该注意,老市南、老市北在三次供地计划中也只有这一块地。这也就意味着整个西部老城,到明年6月份之前,只有中梁拾光映象一个盘可售。
所以,在刚刚过去的周末,我和一个犹豫不决的粉丝说:谁都想要一次性解决所有痛点、完美无缺的楼盘,但现实中没有这样的产品。一些只是解决居住面积、户型痛点、物业等问题的楼盘,年末你不买,明年清盘就更没得买了,所以出手要果断。
在主城,最难的不是浮山后的地缘客户,而是西部老城区改善族。这个区域的供地效率应该加快,特别是登州路、辽宁路一线圈起来很多年的地块,趁着改善族还没走光,赶紧的吧。

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2

欢乐滨海城的挑战
从第二次供地开始,欢乐滨海城地块就开始放量,第三次供地的量依然不小:
图片来自锐理
这个垃圾填海区,对于老青岛来说,当年不是实在没有办法,谁也不会想到这个区域居住。当然,随着一些大开发商的入住,这个区域的城市界面有所改善,现在有了RECP的加持,讲故事也不缺素材。
问题是,太偏了。
最近出了一个新图书馆的规划,许多人就提意见,认为不应该放在最西边,大家通勤很不方便。对于很多改善族来说,后海的吸引力比前海要小很多,M5号线比M1号线的吸引力要小很多,学区规划比新都心弱很多……如果不是特别明显的价格差,从老市南、老市北外溢的刚需不会选择这个区域,年轻的刚需会沿着M1号线去楼山春晓、保利大国璟这样整体规划更好的区域。
所以,在老王看来,这是主城最难的一块地。
市北海泊河地块与李沧重庆中路地块,都是传统居住区,改善支撑是有的,缺点同样明显:
1、没有已开通的地铁;
2、没有好学区;
这两个地块要想做好,就要看定价和产品力。
总体而言,这三个地块存在感偏弱,都是不会改变区域房价走向的项目。

3

浮山后头上的一把“刀”
在三期土拍中,位于浮山后的青啤地块也很引人注目。
图片来自克而瑞
作为青岛主城的第一红区,浮山后在今年下半年也受到了大势的影响,成交量相比上半年下滑了不少。
最关键的是,供应量上来了。紫樾尚府、华新园·东宸府等老盘之外,大云谷崂山金茂府·悦府二期、金地·华章、国泰华府也都上新了。从国泰华府开完盘就出特价房看,在二手房萧条的年份里,浮山后的改善族家里,也没有余粮。
不过,对于这个区域,我坚持我的观点:今年年末,是改善置业最好的时机
青啤地块到底会是什么产品,定价策略是怎样,在这些问题都不确定的时候,浮山后的在售楼盘都不敢掉以轻心。所以,青啤地块目前是悬在浮山后楼市上空的一把刀,大家对它都有些担心,当量走不上去的时候,年底必然会有一波优惠潮。
但是,和去年一样,浮山后各个开发商存货不多,放一点价走一些量的行情之下,到了明年三四月份很多盘都会到尾盘时期。如果信贷宽松,这个区域必然率先回暖。
所以,2022年的金三银四如果青岛房价上涨,那么浮山后片区必然会是第一个。
这个区域的新盘同样各有缺点,同样不完美,但是相比潜在的改善需求,你还是要抓紧时间去衡量比较,选出相对好的那一个,而不是幻想什么完美产品。
如此推理下来,主城区特别是西部老城区和浮山后,价格是相对稳固的,这些区域的购房者买房就不要瞻前顾后了。为了帮助大家更理性的了解市场,在周五的原创稿件中,老王将对李沧区新房市场进行盘点,敬请关注。
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