【土地篇】2023青岛涉宅用地52宗揽金284.52亿元 同比大幅降低

据中指研究院数据显示，2023年青岛涉宅土地成交52宗， 累计揽金约284.52亿元，同比下降41.8%，平均溢价率1.79%，同比2022年上升0.27%。

2023年青岛土地延续2022年的集中批量提前公示惯例。2023年涉宅土地供应同比2022年大幅减少96宗，降幅64.86%，规划建面324.52万㎡，同比下降66.86%，成交金额同比减少204.33亿元，降幅41.8%。对比可以看出，2023年大块土地金额提升。

具体来看，2023年黄岛区住宅土地成交14宗居首，其次城阳13宗，市北、李沧各7宗，崂山6宗，为青岛宅地出让集中区域。近郊区出让住宅地块较少。这也符合近两年土地出让政策结合存量土地量合理分配规模的情况。

从规划建面和成交价来看，新增土地规划建面黄岛、市北为首，双双超过70万㎡，城阳新增涉宅用地规划建面约63.27万，崂山约57.48万，相对较高，这也是未来2024年新盘集中区域。即墨在2023年涉宅土地供应中规划建面约13268.5㎡垫底。

成交金额方面，崂山区7宗地块中张村河南岸两宗地块连续刷新地王价，揽金99.55亿元；其次市北7宗地块揽金70.71亿元。黄岛区14宗地揽金约37.12亿元，李沧7宗地块揽金38.75亿元，城阳13宗地块揽金31.44亿元。

2023年涉宅地块成交金额TOP10地块以崂山、市北、李沧为主。崂山张村河北岸原大宇地块面积较大， 该地块用地面积约78596.9㎡，总价约40.6亿元位居总金额榜首。其次越秀青铁和樾府地块20.55亿元位居第二位。张村河南岸海信两新地块、市北中海寰宇时代雲镜地块、市北区中车二期地块以及李沧区世园金茂府027地块等入围。

楼面价来看， 淄博金鼎智达集团入主崂山一举斩获崂山松岭路东、迪生山庄北两地块以25185元/平单价不仅刷新崂山区地王，也高居2023年楼面价榜首。其次张村河南岸越秀青铁和樾府地块楼面单价21045元/平，也是2023年率先刷新崂山地王价。海信继海信君玺后于张村河南岸张村河小学北侧再次收获两宗地块，其中海信璟悦预计2024年1月份亮相， 目前已开放临时展厅。崂山湾投资集团收获的张村河北岸原大宇地块楼面价15100元/平也是张村河以北楼面价的高点。

李沧区在2023年土拍中大显身手。尤其东李板块以改善定位出让多宗地块，和达三宗地块、世园金茂府027地块入围楼面单价TOP10行列。

商办类土地方面，2023年青岛楼市共计成交21宗，同比减少57宗，合计成交金额约12.11亿元，同比减少43.44亿元，同比降幅达78.2%。其中， 黄岛区9宗地块成交约4.84亿元，胶州4宗地块成交金额约2.83亿元，平度5宗地块成交约2.34亿元。城阳、即墨市南各一宗。

整体来说，2023年涉宅土地和商办类土地供应双双均大幅减少。其中，涉宅类地块流拍4宗， 商办类地块流拍两宗，也较之2022年有所增多。

从土地市场拿地房企来看，2023年青岛土地市场拿地以头部央企、国企、平台企业、地方头部企业为主。不少全国性企业受此前暴雷或者资金压力停止拿地。另一方面，地方实力房企入主青岛。例如2022年新入青岛的淄博金鼎在2023年大展拳脚一举夺得崂山迪生山庄北侧头部地块；起家于滨州的兴健置业进入青岛首次打造兴健华章项目，目前已经开盘，项目位于黄岛两河路板块，主打低密度轻改善产品。

板块方面，张村河南岸以及市北城市更新板块、李沧东李板块为主城区供地热区。后续张村河北岸还有多宗地块筹划入市，李沧在东李与亿联签约将合作开发50万方项目也处于土地整理中，后续都将是主城区的热门看点。2024，我们一起关注。