青岛启动收购存量商品房，能否真正救市？

青岛住建局9月14日发布通告，开始收购现有的商品房作为保障性住房，这一举措被视为一项重要的楼市去库存措施。根据文件要求，收储项目必须交通便利、设施完善，产权清晰；配售型保障房面积不得超过120平米，租赁型保障房不得超过70平米；收购价格则参考同地段保障性住房的重置价格，不得超过土地和建安成本加上5%的利润。

青岛的收购政策，归结起来有两个主要难题。首先是价格方面，收购价格以土地划拨成本为基础，而不是开发商最初的拿地价格，这意味着开发商可能要承受较大的损失。例如，青岛市内三区的划拨住宅用地楼面地价大约在3500-6000元每平米，而市场上的商品住宅用地价格往往超过一万元一平米。第二个难题是项目选址，以前保障房多选在偏远地区，配套设施差，吸引力不足。如今，青岛的新项目选址有所改善，例如李沧北汽配售型保障房项目紧邻地铁站，大大提高了吸引力。

青岛启动收购存量商品房的政策，目标是通过转变这些房源为保障性住房，来实现去库存。然而，实际操作中面临的挑战不小。首先，收购价格的设定必须既能让开发商接受，又不至于导致国有企业亏损。其次，项目选址的合理性直接影响到保障房的吸引力和实际效果。如果保障房仍旧集中在偏远地区，即使价格低廉，也未必能吸引到足够的购买者或租赁者。

从全国范围来看，已有超过40个城市实施了类似的政策，这表明了政府对楼市去库存的坚定决心。然而，政策的实际效果还需进一步观察。青岛的做法虽然有作业可抄，但每个城市的市场情况不同，复制成功的难度仍然存在。

总的来说，青岛的这一政策有助于提振市场信心，但是否能真正解决库存问题，还需要时间和更多配套措施的跟进。对于普通购房者来说，了解这些政策内容，可以更好地把握市场动态，做出理性的购房决策。

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