[摘要] 问：最近一段时期来，关于开征物业税（或称不动产税、房地产税）的问题引起了社会的普遍关注。我国为什么要考虑开征这个税种呢？答：讨论这个问题需要先声明，这里所说的都仅仅是作为学术探讨性质的个人意见。完全不意味着正式的政策取向。
三、我国开征物业税的基础条件已经趋于成熟
记者：我国是从计划经济转型而来的，老百姓持有不动产才刚刚起步，人们对“有资产就要征税”的观念还比较生疏，从目前看，我国开征物业税的条件是否成熟了呢？
陈淮：开征物业税的条件分为技术条件和社会基础条件两部分。关于技术条件和社会条件的区别，可举个例子来说明。利息税本来也应当实行累进税率才对。对存钱多的富人和存钱少的穷人实行差别税率。这个道理大家都同意。但实行差别税率需要金融系统全部联网和完全实名制的技术条件。有这个技术条件，才能让富人在多少个银行开户、开多少帐户都逃不了税。但现在我们的技术条件还达不到，就只能先暂实行比例税率。比例税率实际上是一种不得已而为之的选择。
物业税涉及的社会利益关系非常复杂。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等需要完善的技术条件。现在看，我们还处于加快筹备的过程中。但开征物业税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。
记者：您刚才提到利息税。利息税不也是对财产征税吗？为什么又要开征物业税呢？
陈淮：从上世纪80年代初期起，中国城镇居民的生活改善、社会富裕程度的提高，已经走过了三个基本阶段。
从20世纪80年代初期到90年代初期的10年，人民生活改善和社会富裕程度的提高，主要体现在收入的不断增长上。在那个阶段，在遇到通货膨胀时，只要提供物价补贴就可以有效保护中低收入群体的利益。因为那个时候，很少有家庭拥有存量资产。人们的基本利益主要体现在当期收入与当期支出的对比关系上。与此相应，针对流量收入的个人所得税就可以起到调整社会公平的作用。
从上世纪90年代初到21世纪初，人民生活改善和社会富裕程度的提高，主要体现在与收入增长的同时，私人金融资产开始实现加速累积。储蓄存款、国债债券以致外汇、股票等成为了私人财富的普遍体现形式。在这个阶段，当通货通胀对人们的存量财富构成贬值威胁时，“保值储蓄”的政策就可以有效保护大多数人的利益。因为人们的资产构成中主要是高流动性的金融资产。也正由于持有金融资产开始成为社会的普遍现象，我国在这一阶段针对存量资产性质的储蓄恢复征收了利息税。
记者：您的意思是说，随着社会经济的发展，社会富裕程度的提高，我国不仅已经走过了单纯对收入征税的阶段，走到了对资产征税的阶段了；而且走到了不仅对流动性的金融资产征税，还要对不动产征税，对吗？
陈淮：是的。从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调整社会公平需要有新的手段，而且开征物业税的社会物质基础也已经具备。
四、开征物业税的目标并非就是“对第二套房课重税”
记者：人们有种认识，认为征收物业税的主要目标就是为了抑制拥有多套住房，因此应当对第二套房课以重税。这种说法对吗？
陈淮：刚才我们已经说过，物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。但我个人看法，这个“过度占有”，不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。
但这个“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。
记者：如果拥有超过自住范围以外的房产，租出去牟利，物业税是否会对此加以限制呢？
陈淮：可以肯定地说，应当对超出自住范围用于出租牟利的房产征收一定强度的物业税。但这里面也有个区别对待的问题。单位面积价值高的别墅、豪宅，就应当适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，就应当适用相对较低的税率。为什么呢？因为我们还要考虑到租赁市场发育的问题。普通住宅的主要承租人是穷人，是低收入群体。物业税征得高，租赁市场的租价就高，不利于租赁市场的发展。“对第二套房课重税”的想法，出发点可能是抑制富人占有更多资源，促进社会公平。但这种想法失之简单了。
有人买了房子用于出租，才有租赁市场存在和发展的基础。而租赁市场恰好是和低收入群体、困难群体和流动人口利益关系最密切的市场。不仅如此，租赁市场还是政府住房保障政策贯彻实施的基础。在我国的住房保障体系中，针对困难群体和特困群体的“贴租”政策，包括实物贴租和货币贴租，都需要有一个足够大的租赁市场存在才能有效实施。美国加州有条调控房地产市场的法律，禁止租赁价格在一年内的上涨幅度超过7%.为什么呢？因为租赁市场的需求才是最真实的需求，因为租赁市场是和穷人的利益关系最密切的市场，因为租赁价格最直接地影响房产投资回报的预期。
记者：有人猜测，分次、分年征收的物业税会取代目前一次性缴纳的土地出让金，因而会降低房价。是这样吗？
陈淮：在房地产开发、交易、持有环节的税制改革，基本方向是“明租、清费、正税”。物业税是否是取代土地出让金的一种“费改税”，目前学者中还有不同认识。但比较倾向性的意见是，土地出让金的性质是“租”，是政府作为土地所有者的利益体现；物业税的性质是“税”，是政府作为公共利益的维护者、社会经济关系的调节者获得的公共。二者的性质是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是说，收了土地出让金也可能仍要再收物业税。这取决于怎么定义目前收取的土地出让金。
退一步说，物业税取代土地出让金，也不一定能使房价真正便宜。因为房价包括购买价格和持有价格两个组成部分。分次收取物业税时，持有价格的风险会大大增加。因为物业税是按现值征收的，而在50-70年的时间范围内，土地价格一定是不断提高的，而且在城市化快速发展过程中提高的速度还会很快。最终算下来，也许分次支付的价格要比一次性支付的成倍增加。
记者：还有人提出，开征物业税时应当只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再回溯征收了。这个说法对吗？
陈淮：这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能回溯”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。为什么要对以前购买的房产也征呢？我们前面说过，物业税的作用之一是要让公共利益分享土地的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。
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