[摘要] 继青岛凯悦中心之后，青岛又一个房产项目因无力兑付而走上拍卖之路。这则拍卖公告背后凸显的正是信托产品逼近兑付无力偿还的窘境。青岛凯悦中心、黄岛凤凰湾的失利凸显出的则是房地产信托行业机遇与风险同在的现状。
中信信托在青岛一宗房地产信托面临问题。据山东省高院委托的拍卖公告显示，中信信托青岛舒斯贝尔权信托的抵押物将于1月份拍卖，底价7.89亿元。该信托是否能全额兑付将取决于拍卖结果。
事发海景楼盘
12月19日，刊登在《齐鲁晚报》和《人民法院报》上的一则拍卖公告说，位于青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地将拍卖，底价7.89亿元。这一拍卖将在1月8日进行。
这一则拍卖公告背后，是中信信托一宗房地产信托逼近兑付，而投资的房地产项目无法产生任何。
“中信-舒斯贝尔特定资产权投资集合信托计划”是中信信托在2010年发行的房地产信托，预期率9%-13%，分为优先级和次级两个层级，发行规模7.1亿元，期限2.5年，将在2013年年初到期。
这一项目投向的是总部在山东日照的一家小型地产开发商——舒斯贝尔。其投资的标的包括舒斯贝尔在青岛市黄岛区开发的“黄岛凤凰湾综合项目”，以及青岛乾正置业位于青岛即墨温泉镇的“即墨温泉住宅项目”。其中凤凰湾项目设计为紧邻滨海大道的海景楼盘。
这一项目的抵押物是前述项目的土地使用权，信托发行时，这些土地的评估价格为12.75亿元。
但由于宏观调控以及管理不善等原因，舒斯贝尔这一项目销售并不成功，其项目施工进度亦有限。
近1年半未披露信托管理报告
中信信托官方网站的资料显示，这一项目本应按季披露信托事务管理报告，但到2011年5月之后，该信托计划再未公开披露信托事务管理报告，是否按时付息亦不清楚。
中信信托在2011年5月4日最后发布的信托事务管理报告中称，由于政策原因,“黄岛凤凰湾综合项目”住宅部分的施工许可证尚未办理完毕,中信信托正督促并协助项目公司办理。
但受法院委托的地产公司披露的文字和照片显示，到今年年底，舒斯贝尔黄岛项目仅建成有地下车库、基础地基、售楼处和样板间。
而对于这一产品究竟是否面临兑付风险，中信信托相关人士始终向本报记者表示“正咨询业务部门”，截至发稿时未予正面答复。
有业内人士指出，随着信托兑付期限即将到来，上述地块若能顺利拍卖出去，中信这一产品的兑付问题方可解决。
中信信托相关地块司法拍卖公告(摘要)
受山东省高级人民法院委托，定于2013年1月8日10时在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物，包括：
1、青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权两宗，共计约107.92亩。商服用地。
2、青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权约99.82亩及地上售楼处、样板间约3200平方米，在建地下车库约4.2万平方米。城镇混合住宅用地。
3、青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权约107.28亩。商业金融用地。
以上标的整体拍卖，参考价：7.89亿元，保证金：3亿元。
背景：房产信托迎来兑付高峰
据记者了解，中信信托舒斯贝尔案例并非孤例，此前同样在青岛，凯悦中心部分资产被司法拍卖，因其无法偿还中融一信托产品，被媒体称为信托资产拍卖例。
此外媒体亦爆出平安信托旗下“桂园”系列产品中的一款36.5亿的产品即将到期，但投资的地产项目进展缓慢。
由于目前房地产价格仍然维持在较高水平，抵押物价值缩水并不大，目前出现的房地产信托案例中信托兑付问题尚未真正出现。
但随着时间推移，未来房地产信托兑付压力价格越来越集中。
银监会非银部主任柯卡生此前曾表示，房地产集合信托的偿付高峰从2012年开始，2012年需要兑付的金额是710亿元，明年则达到1842亿元。
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