[摘要] 昨天下午，从北京远道而来的中指研究院常务副院长黄瑜女士在2012-2013中国青岛房地产形势报告会上发表当前房地产市场分析和未来展望的主题演讲。
我们市场会发生变化，需求会分化，城市会分化，企业的发展也会分化，在这样一个市场的大变化过程中，我们企业应该怎么做呢？应该实际上这一轮的调控，大家会看到，有时候机会转眼即逝，其实这也表示现在目前来说，对大家把控思想的能力越来越高，要求企业不断的盯住市场的变化，这是非常重要的方面。其实我们还做了一个分析，今年以来所有大的品牌企业都会看到销售在增长，但是实际上销售均价平均下降4%左右，今年更多做的是量，那么这也是说这些企业要紧跟市场的变化，及时的调整自己的经营策略。还有一点就是要优化你的产业布局，这种无限的机会可能在有些市场有机会，这也是希望大家去优化你的布局，其实也是优化了你的资源，通过这种不断的优化也提高你这种投资回报。
另外我觉得需要提醒大家的，一定要注意把握主流的市场需求，这里有一个数字供大家参考，我们总结到2010年底，整个刚性需求大概是两块，一块是90平米以下的，另一方面是90到140平米以下的，这两块占了市场的64%，预计未来我们算到2016年左右，这个数字会持续的提升，到2016年达到一个高点，大概68%，它会高于整体市场的增长水平，你一定要把握市场的主流，去优化你的产品结构，并且我现在给大家提出一个要求，一定要做好的产品，因为现在这一轮的发展之后，大家已经认清了什么是好房子，统计出有几类是卖好的房子，基本上有几个特点，一个是性价比，首次改善，真正为企业带来利润的，以及高端的项目其实拼的是品质，他们的定价高出了市场的平均1.1倍，实际上它更多靠的是品质赢得了市场，同时还赢得了好的利润，这一点要求大家一定要去不断的优化你的产品结构，你可能要想的是靠刚需的产品做量，同时你要靠优质的产品做价，量价结合，企业将会很好的发展。
当然我们还希望大家在这个时候，以后一定要关注你的客户，我们去年做的大概12个星期的客户满意度调查，青岛在整个城市里面是偏低的，如果在客户满意度多做工作的话，对提升公司的效益应该是很有帮助的。我们到其他城市了解，很多大的企业都会把满意度作为他重要的考核指标，其实青岛现在目前为止做客户满意度调查的企业非常少，我觉得这一方面有很多工作是可以做的，通过这方面去取得市场是一个相关的策略。
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