重磅!青岛市城市更新专项规划(2021-2035 年)发布

3月10日，青岛自然资源和规划局发布青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）。具体文件可底部＋王公子微信私发

本规划范围为青岛市中心城区，中心城区范围与《青岛市国土空间总体规划（2021-2035 年）》保持一致，规划统筹范围为青岛市域。

文件如下：

老旧小区

老旧小区以改造提升为主要更新方式，根据改造内容分为基础类、完善类、提升类三种类型。基础类改造要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类改造在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类改造按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。2025 年底前，基本完成基础类老旧小区改造，推动完善类改造，试点开展提升类改造。老旧小区改造要坚持“问计于民、问需于民”的原则，着力于解决人民群众急难愁盼的问题，推进“完整社区”建设。以安全健康、设施完善、管理有序为目标，从单个小区改造向成片连片的街区改造转变，按照十五分钟生活圈建设标准，统筹配建各类设施，在符合居民意愿的情况下，整合利用小区内部存量房屋、空闲空间补足设施短板，因地制宜改造市政配套设施和公共服务设施，提升社区治理能级，将居住社区建设成为完整单元，让人民群众生活更方便、更温馨、更美好。贯彻街区协同更新理念，采取街道统筹、多元协作的模式，建立健全街道更新协商平台，在充分调查、评估，征求居民意愿的基础上，按照十五分钟生活圈的要求，编制社区统筹实施方案，建立问题清单、项目清单和分期实施计划，

通过政府、业委会、企业、物业、责任规划师等多方协作，推动老旧小区及周边街区整体改造提升。探索老旧小区长效治理模式，建立“基层党组织+业主委员会+物业服务管理公司”的多主体小区共管联席会议制度，提高物业管理覆盖率，开展幸福家园共建活动，发挥人民群众主体作用，共建共治共享美好家园。

1990 年前建成的老旧小区，存在危旧房屋的，允许通过翻建、改建、适当扩建方式进行改造，具备条件的可适当增加建筑规模，实施成套化改造或增加便民服务设施等。结合实际情况，优先从房屋最危险、群众最迫切的楼栋开展试点工作。鼓励由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担改造成本，具体可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式筹措改造资金。

第二十九条 城中村

城中村采取拆除重建为主、改造提升为辅的更新方式。城市建设重点片区、城市重大设施建设涉及的城中村，采取拆除重建的方式，注重生态保护和文化传承，整合土地资源，保障公共基础设施建设及产业空间供给；其他区域的城中村可通过改造提升的方式改善基础设施，消除安全隐患，增加公共服务设施，提升空间品质，改善人居环境品质。

充分尊重村民意愿，遵循城市发展战略要求，推动整村更新，综合实现城市功能完善、民生保障、产业发展、地域文化传承、环境修复等发展目标。拆除重建为主的城中村更新，按照绿色、低碳、宜居的要求，建设功能复合、持续发展的城市未来社区，成为青岛新一代居住社区典范。建立整村更新的实施机制，采取政府统筹、市场运作、村民参与的模式，建立健全城中村更新协商平台，按照城市结构重塑、片区功能提升、产业迭代升级等综合要求，落实上层规划功能、布局等要求，对城中村进行整体筹划，根据市场需求、村民意愿、政府财政状况，合理确定拆除重建范围、规模和实施时序。

第三十条 老旧厂区

推动胶济铁路沿线老工业区内老旧厂区产业转型，列入工业遗产名录、建筑结构完好的低效厂房以保护利用和改造提升为主要更新方式，其他低效厂房以拆除重建为主要更新方式。以打造创新创意创业的科创海岸为目标，保护工业遗产，展示百年胶济铁路工业文化风采，促进土地集约复合利用，建设高水准的产业园区（社区），提供充足的低成本产业发展空间，引入新产业、新业态，推动产业新旧动能转换。中心城区内老旧厂区按照上位规划要求，采取改造提升和拆除重建的方式进行更新，布局散乱、建筑危旧、基础设施不完善、环境恶劣、与城市功能不相符的低效厂房以拆除重建为主要更新方式。重点区域内老旧厂区更新保障产业用地供给，落位城市重点产业项目和重大公共基础设施，建设产业园区（社区）；其他区域内老旧厂区以产业升级为主，保留工业用地性质，积极发展高端制造业，探索创新型运营模式，提高产出效益。市域范围内老旧厂区以产业升级为主，推动传统制造业向先进制造业升级，保障产业空间规模。积极引导老旧厂区向公共配套设施、市政基础设施、道路交通设施等功能转变，补足各类配套设施短板。采取政府统筹、龙头企业引领或产权人自主更新的模式，建立健全园区与街道更新协商平台，统筹推动产业迭代升级。

对于胶济铁路沿线等承载产业发展战略的老旧厂区，采取政府收储的方式，进行土地盘活利用。对于企业自身改造意愿强烈的工业厂房，采取政企合作或支持等方式鼓励企业自主更新，完成产业转型升级。

第三十一条 历史文化街区

历史文化街区采取保护利用为主的更新方式，按照建设国家历史文化名城的要求，在严格保护历史文化资源的基础上，通过建筑、环境、公共空间、公共基础设施的活化利用和改造提升，实现文化传承与创新、城市功能完善、原住民生活改善、产业业态提升等综合目标。

全面促进社区复兴、民生提质。历史文化街区控制腾退比例，留住原住民，延续社会结构与社群完整性，开展居民院落申请式更新试点，实现有机更新。完善配套基础设施和公共服务设施，保障生活便利性，提升居民幸福感。

推动中山路等历史文化街区的步行化改造，提升步行环境品质，依托 1 号线、3 号线、4 号线地铁站点，建立与轨道交通相衔接的慢行网络。讲好青岛文化故事，结合历史文化保护与活化利用，鼓励在保护历史文化街区整体风貌条件下的土地功能混合使用，推动宜居宜业、文化服务、传统手工业和相关文化产业发展，打造青岛文化旅游目的地、文化创意聚集区。

以保护为基础，活化利用历史建筑，在符合历史建筑的核心历史价值前提下开展多功能使用，结合建筑特色鼓励发展公共服务、文化展示、文化创意办公以及公益性办公等功能，营造建筑可阅读、街道可漫步、街区有温度的历史文化街区。

历史文化街区采取政府主导、市场化运作的模式，建立健全历史文化街区更新协商平台，发挥责任规划师和专家的技术领衔作用，鼓励居民、商户、在地企业自主更新，吸引有实力的品牌企业参与更新；通过功能兼容、容积率奖励、财政支持、临时功能、技术标准适用、灵活消防技术等政策赋能，促进更新实施。

老旧商业街区采取以改造提升为主、拆除重建为辅的更新方式。推进中山路、台东、香港中路、李村、正阳路等传统商圈品质提升，以体验化、数字化、特色化、社区化为导向，围绕业态品牌调整、空间品质提升、营销模式创新、交通组织优化等内容进行升级改造。发展新场景、新消费，结合个性化需求丰富体验类业态，将传统商圈打造成为品牌集聚、供给丰富、功能完善的重要消费承载地，激发消费增长潜力。

中山路、台东、香港中路等滨海区域传统商圈应充分利用商业文脉底蕴和文化资源聚集的优势，鼓励发展首店经济、夜间经济，承办国际消费节事，提升国际化服务水平，成为青岛建设国际消费中心城市的重要平台。其它传统商圈更新应以满足居民生活服务需求为基础，充分利用疏解腾退空间补充便民商业，鼓励功能混合，合理引导文化、旅游、体育、教育、健康、养老等功能与商业兼容，创新供给方式，补齐服务短板，完善一刻钟便民生活圈。

推进市南区等区域的老旧楼宇升级转型，提升楼宇商业业态和品质。推动产业功能提质增效，满足科技创新、数字经济、金融管理、商业服务等现代服务业发展需求，为产业高端转型、高能级企业落位提供载体。鼓励通过空间疏解、腾挪、置换等方式，整合闲置空间，补充人才住房、职工宿舍及公共配套设施，促进职住平衡。加强既有建筑节能低碳改造，推动先进高性能节能技术与产品应用，打造现代智慧、绿色低碳的高品质楼宇。鼓励将传统的服务空间打造成为开放的城市客厅，为周边群众提供休闲文化空间，实现功能叠加。优化创新创业环境，提供多样化办公空间，鼓励楼宇利用开放公共区域及附属空间引入咖啡厅、24 小时书店等第三空间，提升商务空间多元活力。鼓励楼宇更新带动周边公共空间一体化设计，营造动静有序、具有艺术氛围的景观环境。老旧商业街区更新采取政府统筹、企业统一运营的模式，建立健全商业街区更新协商平台，开展街区综合评估，形成优势清单、问题清单和项目清单，采取用地功能兼容、容积率转移与奖励、财政支持、临时功能等政策，鼓励产权人自主或联合更新，引入品牌运营企业负责全生命周期项目实施。

第三十三条 其他更新区

大港、沧口机场、流亭机场等交通市政转型区是城市重要战略空间，根据现状情况，采取保护利用、改造提升和拆除重建的复合更新。遵循公共利益优先的理念，按照城市结构优化、功能完善、生态修复等要求，结合轨道交通站点，预留城市重大功能、重大活动、重大项目空间，通过地上地下空间一体化设计，从交通流线组织、产城融合功能完善、城市品质提升等方面对存量资源进行盘活，提升轨道站效能，实现区域功能的整体提升和环境品质改善，打造城市发展新引擎，激发城市活力，带动周边区域转型发展。推动职业学校、科研院所、供热厂等公共基础设施功能提升，在保障城市服务能级不降低的情况下，提高土地利用效率，优先补齐城市短板，补足养老、医疗、教育、文化、环卫等社区公共服务设施。鼓励图书馆、科技馆、水族馆等老旧公共服务设施品质提升，结合市民对高品质生活需求，增加体验式业态、升级服务设备、改善公共空间环境，提升公共服务能级。

其他更新区采取政府统筹、部门协同、市场运作的模式，由市政府牵头成立更新决策平台，针对滨水、山体、交通、市政、文化、教育、卫生、体育、环卫等其他更新区，组织各市直部门、区政府编制专项统筹实施方案和片区统筹实施方案，采取“条块结合”的方式，提升城市功能，保障公共利益落地实施

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