[摘要] “把公司的壳卖掉,也许是那时最好的办法。”8月的一天,当理财周报记者面对广东昔日的一位地产大亨时,他有点感慨。去年9月,他将控股的上市公司卖给了另外一位地产商,所得的款项基本用来开发他在安徽的新地产项目。
（来源：理财周报）“把公司的壳卖掉,也许是那时的办法。”8月的一天,当理财周报记者面对广东昔日的一位地产大亨时,他有点感慨。去年9月,他将控股的上市公司卖给了另外一位地产商,所得的款项基本用来开发他在安徽的新地产项目。
事实上,一年过去了,国内的数千家大大小小的地产商,大部分的日子似乎并不好过。除了自去年12月起日趋严厉的房地产调控措施外,给地产商以心理和运营层面重压的,还有他们身家的缩水。据理财周报统计,自去年12月起,国内前50家上市地产公司市值几乎都超过20%,其中市值缩水最严重的大龙地产(600159,股吧)几乎蒸发了接近40%的市值,这还未计入股市在今年内的几波小反弹为他们补回的账面财富。
而在香港市场,地产商财富缩水的状况更为严重,在当地上市的多家中资地产商中,只有中国海外和保利香港股价回到了2007年的高峰时刻,其他的地产商股价几乎还趴在地上,以沿海家园为例,它的内地全资子公司丰华股份(600615,股吧)股价在10元左右,而其香港母公司迄今不到0.5港元。几年前以每股1港元以上入股该公司的深圳国企“一哥”深圳控股最近就无奈地公告,来自沿海家园的亏损就有几千万。
也许有投资者认为,地产上市公司的账面缩水对公司控制人影响不大。因为迄今公布的数据显示,公司的大股东很少在市况低迷时减持的,他们在公司的持股比例和对公司的控制权并没有随着股价的波动而波动。但是,对于一些已与外国投行签对赌协议的地产商而言,股价的每一分波动,都意味着他们在这场“赌博”占上风或赔钱。
也有一些地产商因为上市公司的股价低迷而头疼不已,一位上市地产商的秘书告诉理财周报记者,前段时间,老板不止一次对他们说,公司股价太低了。令这个地产商庆幸的是,不久之后,公司股价逐渐上升,从而令该公司的可换股债券可以顺利发出,按照一般惯例,可换股债券的换股价是以发行前一周的平均股价确定,股价高,可以发行更多的债券,募集更多的钱。
从2008年开始,不止一个投行的朋友对理财周报记者说,地产商们太缺钱了。某种程度上,目前地产商公布手持流动现金数量只是一种假象。“拿一块地,开发一个楼盘动辄几十亿的资金,如果一遇到极端市况,开发的房子卖不出去,资金链一下子就断了。”一瑞资投资银行高管对理财周报记者说,他手中的内地地产商融资项目就接近10个,有几个还在审核。
地产商融资恰如硬币的一面,硬币的另一面,也许就深藏他们财富大缩水的奥秘。
地产商们感慨政策严厉
也许没有人想到,以家电连锁闻名的苏宁集团的创始人之一张桂平同时也是一位地产商,并且,他们父子俩在地产上的生意做的比家电还大。由于他们所控股的苏宁环球(000718,股吧)在今年的8个月中市值缩水了近80亿元,他们的个人财富也缩水了近50亿元。因为他们在该公司的持股比例高达60.91%。比张桂平父子财富缩水比例更大的还有以建筑业起家的浙江地产大亨楼忠福,在最近的8个月中,他的财富缩水率高达34.8%,他在旗下的上市公司浙江广厦(600052,股吧)中大约持有39.25%股权。
地产股下跌的原因很多,但是,日趋严厉的房地产调控政策是其中一个不容忽视的原因。据中原地产统计,今年1月至今,几乎每个月都有地产调控政策出台。譬如1月的二套房贷付款比例不得低于40%,2月的土地闲置费将一次性征收,3月的三类房不得低于住房建设用地供应总量70%的规定、78家央企将退出房地产业务、首次购房的优惠契税规定、“国19条”的落实细则,4月的收紧二套以上房贷,5月的广州全面调整土地出让金的计收标准,6月的广州市新勾地制度,7月的信贷从紧,8月的监管银行的3套房贷。
“政策的密集出台,很像2008年时”一位地产公司人员告诉记者,这种出台的频率是很少见的。
充满2008年冬天回忆
令购房者欣慰的是,最近公布的数据有可能在今年的最后几个月得到缓和,7月数据显示,70个大中城市的均价仅上升了约10%。谢国忠便撰文指,12月可买楼。对于购房者来说,这是一个好消息,不过,对于地产商来说,也许意味着冬天很快又要来了。王石便说,楼价会降。
事实上,地产商们的记忆中,还充满了对2008年冬天的回忆。今年上半年不论是销售额还是销售面积均在国内数一数二的恒大地产老总许家印曾在不同场合谈到2008年恒大面临的生死存亡关头,当年3月,恒大地产在香港首次招股失败,当年10月,金融海啸进入高潮,为了保证现金流,恒大以各种优惠措施大量出售楼盘,而一个酒会上香港大亨郑裕彤的一席话几乎成为恒大的救命稻草,当时郑裕彤曾半开玩笑半当真地请许家印为自己留点股份。在恒大地产增资扩股时,郑裕彤、德意志银行和美林银行积极参加,令恒大地产筹集到急需的资金。
股价低迷,对赌失利
其实,股价下跌导致地产商财富缩水只是其中一个方面,有些地产商由于参与了和投行的对赌,损失也不小。以碧桂园为例,这个曾是中国首富的地产商由于早年和美林签订了一份股份掉期协议,迄今仍给公司带来损失,今年上半年的损失约1.9亿元,而按照协议的规定,去年的损失更高。
对地产商影响较大的还有高负债扩张。譬如某央企地产公司在2008年地产销售形势不佳的情况下,公司仍然新拓展了12个项目,新增了594万平方米的土地储备。这种扩张势头令该公司存货从280亿元猛增至401亿元,增幅超过40%。存货上升,必然导致负债增加,一遇到特殊情况,资金链极有可能断裂。记者观察到,目前高负债扩张的迹象似乎又再重演,一些中型地产商,手中现金不过几十亿,大型地产商,手中现金也只有上百亿元,而各地的地王又再重现,其中的资金裂隙可想而知。
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