董香菊：今天与大家分享购房法律事项，主要讲三个方面的问题。》》进入置业大讲堂专题
北京市盈科（青岛）律师事务所董律师讲解《购房法律事项》
方面是定金。这个定金大家一定要记住，就是这个字。如果你写什么担保金、质保金等，都不能完成定金的法律原则。这个原则大家都能知道这个东西，也就是说出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金在性质上为立约定金，违约处理。咱们来看一下具体的情形。首先看一下开发商应当返还的情形。点，因为不能规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，双方仅仅因为正式合同，有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为。大家都不想来签这个合同了，这种情况下只需要返还定金就可以了，不需要双倍返还。第二种情况是因不可抗力或政府原因导致合同不能订立的。比如说地震、洪水等房子没了，或者说政府说你这个房子不能卖了，就像刚才单总说的你现在属于限购者的行列，这种情况下开发商也可以直接把定金给你，但是不需要双倍返还，可以这么理解一下。再一种情况是不符合商品房销售条件的，或者是开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。
没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的原因未能订立商品房买卖合同的，开发商应当返还。不管你写什么，没有“定金”这两个字，他只需要把钱给你就完事了，你就不能想跟他要双倍的钱，这个法律是不支持的。再一个，开发商有权拒绝返还定金的情形，存在买受人违约的情况，比如说签了认购协议，已经就商品房买卖的某些条件做了明确的约定，比如说这个房子我就要多大的，你还接受了上下有百分之多少面积上的差额，它是符合国家规定的，也可能是不符合国家规定的，但是你们双方都同意了这一点，但是购房人不同意按这些条件签订商品房买卖合同，导致未能订立商品房买卖合同的，这种情况下开发商拒绝返还定金，所以你交钱的时候一定要看看自己有什么责任。
第二种情况是，《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发上商谈《商品房买卖合同》的签订协议，这个时间之内比如说截止到3月5号之前你一定要过来签这个合同，你必须要签，否则你的钱就要不回来了。
开发商双倍返还定金的情形，开发商提出与《认购协议》约定不同的条件，致使《商品房买卖合同》未能订立的。第二是由于开发商的原因不是政府的原因，比如说小区配套设施、绿地草坪灯规划做了变更。比如说一些健身的场所、绿化等东西，可能心理上接受不了，这种情况下你就不想签合同了，定金可以双倍要回来。再一点就是认购协议明确约定在一定期限内商品要买卖合同的签订事宜，但是开发商在一定期限内将房屋转售第三人，导致双方不能签订《商品房买卖合同》的，属开发商违约。还没到这个时间，在这个期限之前，他又与另外一个人签了协议，这种情况下属于开发商严重违约，他就必须要把消费者定金返还给你。可能你看到一套房，大家都来抢的时候，你也要与他签订违约责任，就看你约的哪一个高了。比如说违约金一般是价格不高于总款的30%，如果说他违约了你可以选择那个，开发商违约的话你要20万的违约金，定金可能就交了五万块钱或者是七万块钱，这时候你要考核这个东西。
现在咱们来看一下买受人，这和平时咱们想的谁出钱谁就有买受人不是完全一致的。买受人的权利和责任。将要成为房屋产权证上记载的所有人。需要交付首付，申请贷款。遇有双方违约时，追究双方的责任。一旦违反合同约定地承担违约自认，在取得产权证之前，合同可以证明房产是属于他的财产。
父母为子女买房子，希望大家包括未婚的或者是准备即将结婚的，因为现在包括限购令，国八条出来的限制，出现了很多缓婚族等，还有离婚族，很多人为了得到一套房的权利所以就离婚，买到房子之后再复婚，很多。给大家插一个很小的事情，一位女性当事人跑到事务所问律师，她说律师，我现在夫妻俩有一套小房子，没有贷款，现在我想把这个房子送给我父母，然后我再换一套大房子，我们去问了问，这就得按二套房来算，费用挺高的，给父母的税费也很高。怎么样才能降到呢？
律师跟她说，你这样办肯定。然后这个女当事人就很高兴地走了。虽然这个高兴可能是不是说每一个人都能接受的，咱们来说说这个女士怎么跟她说的。律师说，你首先跟你的老公离婚，把这个房子留给你的老公，产权证上去掉你的名字，就只剩下你老公一个人的名字，让他父母离婚，让你老公和他母亲再结婚，这样就没有税费，然后再离婚，再在产权证上加上他的名字，产权证上又有了他父母的名字。通过这一些结婚、离婚，大家可以算一下一共结了几次，离了几次，这个证书的工本费也就几块钱，税费更没有，不会产生税费的，这是最经济最划算的方式，可能违背一些伦理道德，咱们考虑这一块。但是只是说，如果说你想完成一项法律的可能约束你或者是违反法律的事情，但是你可能找到一个在法律的框架下不违反法律的解决途径，但是要提前做好约定。你像父母为子女买房子，咱们国家有这么一个规定给大家解读一下，就是当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，应认定为子女的个人赠与者。
当事人结婚后，父母为子女购置房屋出资的，应认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示增语一方的除外。咱们这个有一点，你记住一下就可以了，也就是只要在婚前父母什么都不说就给了自己孩子的，在婚后什么都不说就算是给了两个人的，那婚前孩子是自己的，那肯定婚后就是两个人的，你虽然是结婚，可能是一个外姓人进入本家庭，但是在法律意义上里讲他们也属于一个家庭了，这一点有一个明确表示，给大家简单解释一下。所谓明确表示，最简单的一种就是，你可以立一纸协议，或者说再去公正一下，如果还不保险的话。再一个就是说，你如果当着大家的面，尤其是农村，你像结婚的时候有可能是全村或者是加上亲朋好友的宴请，在这种情况下他说了这个房子要给谁，那大家都可以认定这是明确的表示了，这种情况下主要是为了防止年轻的小夫妻在离婚的时候产生财产方面的纠葛。
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