[摘要] 今年3月，规划建设3600余套(间)公租房的辛安公共租赁住房项目开工，成为今年以来全国开工的最大公租房项目；7月，规划建设3797套公租房、6253套限价房的白沙湾保障性住房集中建设项目开工，成为今年以来全国开工的最大保障房项目。在国家加大保障房建设力度的背景下，青岛连续两次刷新单个保障房项目建设规模纪录。
今年3月，规划建设3600余套(间)公租房的辛安公共租赁住房项目开工，成为今年以来开工的公租房项目；7月，规划建设3797套公租房、6253套限价房的白沙湾保障性住房集中建设项目开工，成为今年以来开工的保障房项目。在国家加大保障房建设力度的背景下，青岛连续两次刷新单个保障房项目建设规模纪录。与此同时，在上半年各地保障房开工率普遍不高的情况下，青岛计划今年开工的23148套保障房于6月底实现全部开工，开工时间比国家和省政府的要求分别提前了5个月和3个月。青岛保障房建设为何“大提速”？“除市里高度重视，通过制度创新解决了土地、资金两大核心要素，是根本原因。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好说。
调动社会资金的建设热情
在各类保障房中，公租房因投资回报周期长、缺乏退出机制等原因，不被社会资金看好，但白沙湾项目的公租房却由企业竞拍土地、投资、运营，项目缘何受青睐？青岛市住房保障中心副主任王育生分析，原因，是在公租房建设、经营上，白沙湾项目进行“先租后售”：开发企业对公租房可租可售，但出租期限不低于10年；10年后，可按届时的限价房价格出售公租房，承租人有优先购买权。
“这是好事，开发企业虽然现在投了钱，但以后可以通过出售收回投资，当然就有了热情。”投资白沙湾项目的青岛天一仁和房地产集团有限公司董事长魏平说。
比白沙湾项目早3个月开工的辛安公共租赁住房项目，是青岛首次在工业用地上建设公租房。在这一项目中，有两家本地民营企业参与，其中，青岛瑞源房地产开发有限公司的26亩项目用地为企业自有的工业用地，山东兴华建设集团有限公司的60亩项目用地是出让获得的工业用地。
工业用地上建保障房对民营企业的吸引显而易见——在辛安项目建设区域，一亩工业用地的价格大约二三十万元，比住宅用地要便宜100多万元。
这一变化背后的政策依据是，2010年9月，《青岛市住房保障发展规划(2011-2013年)》印发，鼓励外来务工人员比较集中的工业园区和用工单位，通过旧厂房(库)改造或利用生活配套区、厂区空闲土地，建设职工公寓、集体宿舍，并纳入公共租赁住房配租范围，原土地用途可以保持不变。
王育生表示，在巨大的保障房需求面前，仅靠财政资金不可能满足需求，所以要实现目标，前提是吸引社会资金参与。“如何做到这一点，目前各地都在探索，有的做法可能还有争议，但在政府让利、百姓受益、企业盈利的前提下，只要能多盖房子，都值得尝试。”
“配建”制度解决土地制约
土地是制约保障房建设的另一关键因素。
为了缓解这一问题，青岛创新了保障房配建制度，规定凡是规划为住宅的房地产项目，全部要配建一定数量的保障房。
“现在，想在城区拿出大块土地集中建设保障房难度很大，而把保障房往外建又会给市民生活带来不便。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好分析，面对两难选择，青岛通过分散配建方式，一方面提供了保障房的建设用地，另一方面又满足了被保障家庭就近居住等基本需求，降低了生活成本。
在配建比例上，青岛市明确，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建；城区改造项目，扣除拆迁安置用房后，按不低于5%的比例配建；搬迁企业用地规划为住宅的，根据不同情况，分别按照25%、30%、45%的比例配建。
当前，为了增加供应规模，青岛的配建制度正从经适房、限价房向廉租房、公租房扩展。
杜本好透露，今年下半年，青岛将进行土地出让方式的新探索：凡规划为住宅的建设用地应优先配建公租房，其配建比例不低于20%，具体面积通过“限地价，竞公共租赁住房配建面积”确定。即在土地出让时，当竞买报价达到事先评估确定的土地上限价格时，不再接受更高报价，而是通过竞争公共租赁住房配建面积的方式确定竞得人。
“在商业项目中配建的保障房，多数土地是政府划拨的，房屋在开发商建完之后由政府回购，其本质是政府少收部分土地出让收入来建设保障房。”王育生说。
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