[摘要] 由于“不限购”政策的影响，单身公寓成为了许多单身族在解决住宅问题上的首选，然而挑选单身公寓不同于普通住宅，选择单身公寓时的注意事项较为繁多，只有了解了单身公寓的特点和优缺点，才能挑选到真正适合自己的公寓产品，巧避陷阱，成功购房。
10月27日，晋江万达广场660套36-85平方米小户型公寓推出，开盘当天热销超过500套，其中尤以36-42平方米的单身公寓最为紧俏。从宝龙金色家园(小区网论坛)开始，单身公寓热销在晋江已有七八年的历史了。引人注目的是，这股热销的势头一直延续到现在。
今年，市场发生一定的变化，单身公寓供应量更多，仅晋江万达广场7#、10#楼便有上千套公寓供应，然而不变的依旧是热销的场面，万达7#楼小户型公寓开盘售罄、10#楼小户型公寓开盘热销8成以上，目前仅余部分房源。单身公寓房源开盘即很快地被消化，导致市面上可供选择的单身公寓少，不过即将入市的公寓房源却不少，宝龙城市广场、报业·新闻花苑、伴山御景等项目规划的单身公寓皆即将入市。
“晋江当前的单身公寓投资市场如何？投资空间还有多大？”
现状
租多售少普遍存在
与2011年单身公寓市场的租售情况相比，今年并未形成太大的变化，独栋单身公寓租金徘徊不前居多、小区型单身公寓租金仍旧较高，整体的超过二房、三房的现象依旧存在。但是，今年单身公寓市场的区域热度似乎有点变化，像城市晶典的火爆及其租金的上涨，这在去年有显现，但并不明显。
房价慢
“从这几年单身公寓的价格走势、出售难易度及市场竞争情况看，想靠房子来获利很难。”开元地产店长王雄表示，该公司近期成交1套艾派数码空间的单身公寓，已带有装修，但总价仅为14万，而其毛坯购入价则为12万多。
就晋江二手房市场上单身公寓的挂牌价格看，相当一部分房源的价格与其当初的开盘价相比，只是微涨，甚至未涨。考虑到资金成本，保本售出的现象比较普遍，也有不少房东是在亏着卖的。这个事实也得到创艺房产资深店长许辉毅等业内人士的一致认可。“近期成交的凤凰城单身公寓也是这个情况，成交价仅比开盘价略高100元-200元/平方米，加上利息等成本，基本上是保本。”
但也有个别项目幅度大些，比如宝龙金色家园。这个项目开发早，早买的客户购入价仅需10万~12万元，而当前的交易价则涨至16万~18万元。“单考虑交易价格的话，这些项目推出早、价格尚未被抬高，到现在涨幅大些，业主不会亏钱。但是仔细核对资金成本，这样的投资还是非常低的。”王雄介绍道。
不同区域租金调整幅度不一
作为坐拥小区配套的小区型单身公寓的代表，奥林春天与兰峰·城市花园(小区网论坛)小区具有优质的绿化与物业服务，经过这一年的发展，这两个项目的租金水平递增稳定，基本没有大的变化。
然而，当我们将小区型单身公寓聚焦奥林春天、兰峰·城市花园之时，另一个小区型公寓城市晶典“安静”地火了。
创艺房产小郭介绍，城市晶典的单身公寓周边除了紧挨着荣誉国际酒店外，求租人群少。“以往一个月850元/平方米的租金水平比较普遍，而且出租的空置期也有达1-2个月的，但是今年有些房源已经涨至1200元/平方米。而这些变化主要取决于公寓的供需关系。”
在一家知名房地产开发商公司上班的小郭，今年9月底刚租的一套城市晶典一房一厅公寓，租金为1200元/月，不包含物业费、水电费、宽带费等。在她看来，尽管租金水平略高，但是小区型住宅的安全性能更有保障。而据记者了解，由于世纪大道周边不少楼盘的开发，楼盘项目白领阶层工作人员求租需要大量释放出来，而沿世纪大道的成型小区却不多，导致对城市晶典的租赁供求紧俏，也给了城市晶典业主涨价的底气。
而对于核心区域内的独栋单身公寓来悦，除翰林春天·中央公寓变动大、艾派数码空间略涨外，沿着国贸、阳光路分布的其他楼盘租金水平基本保持不变，如金山钻石公寓，去年存在750元/月的房源，现在同样仅需750元/月左右。而涨价幅度比较大的，中央公寓算一个，艾派单身公寓次之。
中央公寓的普遍租金为1800-2000元/月，而去年的中央公寓租金则仅为1500-1800元/月。袁勇介绍道，地段、配套等外在环境不变的基础上，中央公寓租金发生变化的原因与整体居住舒适度相关。经历一年的装修，装修户少了，加上物业要求到位，居住环境得到提升，带动租金上涨。
艾派单身公寓的租金水平也出现略微上调，家电配备完善的公寓租金水平基本达到1000元/月左右。今年3月份，在艾派附近车行上班的小范租下一套850元/月的公寓，而今年8月份时候，也是在车行上班的徐先生选择艾派的时候，租金已经达到900元/月。徐先生介绍，“当时房间的选择性也不大，900元/月的租金已经是比较低的。”
年租金6%-8%
如果从投资的角度看，单身公寓速度虽慢，却是目前租售比最可观的物业。以中央公寓为例，近50平方米的公寓购入价一般不足30万元，加上4万元的简修，租金可达到1800-2000元/月，租金超过6%，而一些带装修约达到8万元水平的公寓，租金又可达到2300-2800元/月，租金将近10%。而一些二房、三房的租金维持在5%则是比较普遍的，像华苑新村附近的一栋成本价达400万元的别墅，月租金只有12000元，租金低达3.6%左右。
短期套利难 长期投资更适宜
分析
从投资角度来看，业内人士比较普遍持有的观点是：短期套利可行度较低，长期投资不失为公寓投资的优良渠道。
供应量大 短期套利难
投资房产，无非两种获利途径：一是等待后抛售；二是长期出租。对于当前市场情况而言，单身公寓物业短期的空间小，这主要有几方面因素的影响。
单身公寓供应量多，仅晋江万达广场7#、10#楼便有上千套小户型公寓供应，尽管目前万达7#楼公寓开盘售罄、10#楼公寓开盘热销8成以上，目前仅余部分房源。但是从万达整体规划来看，未来还将有上千套小户型公寓产品面市。除了万达广场，即将入市的公寓房源也不少，宝龙城市广场、报业·新闻花苑、伴山御景等项目规划的单身公寓皆即将入市。就以这四盘为准一算，超过3000套公寓的供应量还是客观存在的。
“大量的单身公寓入市，一来可以满足更多人的置业需求，但是也有可能造成供过于求，销售或将有所限制。”开元地产店长张标宪认为，目前在售和即将推出的产品基本在新兴地带，而新区商圈的形成则需要2年，甚至3-5年的时间进行酝酿，在短期内，新盘单身公寓的需求并不会很大。
这个观点也得到了21世纪店长许美英的认可。她表示，“现在，二手公寓很难找到下家，短线投资、迅速盈利的现象已经很难实现。一手盘的持续放量，越来越多的单身公寓进入市场，而新增需求量能否赶上供应量，仍是未知之数，供大于求的可能性还将持续存在。”
然而也有一些中介负责人持较为乐观的态度。“以目前市场上单身公寓租赁持续稳定的程度来看，更多同类产品的入市仍然可以得到较好的消化。”美中庭不动产店长王栋梁认为，“这一两年入市的单身公寓产品并不多，而未来市场上的公寓产品将在产品本身上有所区别，产品的差异化将是公寓产品能否吸引目标人群的一大法宝。”
投资高 适宜长期投资
等待迅速套利暂行不通的同时，长期出租获取将是公寓投资的途径。
“单身公寓的租赁市场向来不错，一般几天之内挂牌房源即可出租，最长的也基本保持在半个月至一个月内。”记者在走访各大中介时了解到，目前晋江的单身公寓因其大部分分布于市中心，人流量、工作需求量都比较大，所以公寓产品也能得到很好的消化。
开元地产店长张标宪介绍，一些消费能力较高的租客也比较钟情于单身公寓，其私密性、舒适性往往都较好，而市中心核心地段的配套齐全、商圈成熟，能满足租客日常的各种消费需求。因此市中心的公寓并不愁租，租金稳定居于高位。
以兰峰城市花园为例，创艺房产经纪人小王介绍，目前兰峰城市花园带装修单身公寓的主力成交价一般在27万元~28万元（以27.5万元计算），而户型面积以50平方米为准，租金以1200元/月为准，其投资为5.24%。又以奥林春天46平方米的单身公寓为例，其一手价格约为4500元/平方米，装修成本取7万计算，租金以1300元为计，该公寓的投资将近6%。而中央公寓的租金水平维持在2500-2800元/月不等，以较低的租金水平1500元、面积40平方米、一手单价6500元/平方米为计，装修4万计算，其投资为6%。如果取其租金来计算的话，装修以8万计算，投资为10%左右，相当可观。
租金可观的同时，入住率的高低和空置期的长短也是判断单身公寓租赁市场是否好坏的标准。“像宝龙金色家园、福隆商业广场等小区，其入住率往往能达到90%以上，人气颇高。而公寓的空置期也基本维持在1个月之内，公寓产品仍然较受欢迎。”21世纪不动产店长许美英介绍。
但是，单身公寓的位置不同，其空置期也会有所不同。如国贸商场、福隆商业广场等小区的公寓产品，因其处于闹市之中，房源位置较好的往往出租较快，而一些位置稍差、采光等条件不如意的房源，空置期往往更长。
业内人士总结建议，大量的单身公寓产品入市，将在一定程度上形成供需变化，投资的风险尚有待市场检验。投资客在出手时，应谨慎对待，对周边服务的配套、交通等各因素进行综合考量，计算产品的投资来判断其是否具有投资价值，切不可盲目投资。
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