[摘要] 养老地产既沾‘养老’又靠‘地产’，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。亏本的生意没人做，国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的。
编者按：截至2012年底，我国60岁及以上老龄人口数目已达1.94亿，预计今年将突破2亿；而在20年后的2034年，这一数字将突破4亿，中国已经开始迈入“人口老龄化”的时代，“养老”成为无论是政府、社会还是家庭与个人都必须要直面的问题，“养老地产”也被房地产行业列入“重点研究”的课题，一时间，包括万科、保利、远洋、首创在内的地产大鳄，泰康人寿、中国人寿等保险巨头都开始不谋而合地启动养老地产项目，青岛福彩养老院南九水路老年公寓、新华锦•长乐国际颐养中心、万科城长者公寓、爱丁堡长乐国际颐养中心、芭东小镇•芭东和园国际养老养生社区等带有“养老”元素的地产项目也纷纷进驻青岛市场。
截至2012年底，我国60岁及以上老龄人口数目已达1.94亿，预计今年将突破2亿；而在20年后的2034年，这一数字将突破4亿，中国已经开始迈入“人口老龄化”的时代，“养老”成为无论是政府、社会还是家庭与个人都必须要直面的问题，“养老地产”也被房地产行业列入“重点研究”的课题，一时间，包括万科、保利、远洋、首创在内的地产大鳄，泰康人寿、中国人寿等保险巨头都开始不谋而合地启动养老地产项目，青岛福彩养老院南老年公寓、新华锦•长乐国际颐养中心、万科城长者公寓、爱丁堡长乐国际颐养中心、芭东小镇•芭东和园国际养老养生社区等带有“养老”元素的地产项目也纷纷进驻青岛市场。岛城养老地产发展情况如何？作为偏“公益”性质的养老地产项目，在具体操作上又遇到了哪些“中国式”问题或隐忧？国外养老地产有哪些我们可以引进或借鉴之处？青岛房天下特邀上海新聚仁机构青岛分公司总经理丁林先生，从专业视角出发，直击岛城养老地产现状与问题，聚焦我们终将会到达的“夕阳岁月”。
上海新聚仁机构青岛分公司总经理 丁林先生
“青岛目前还没有真正意义上的‘以养老为目的的地产项目’，有的只是个别项目依托医疗机构临近的利好因素，或是针对地缘型养老客户的特点所开发的具备养老功能的地产项目。”访谈伊始，丁总便用这句有些“惨烈”的话概括出青岛养老地产目前所处的现状。
“就养老型地产项目而言，养老地产和普通商业地产相比，开发养老地产一方面要承担配套设施建设比如增加无障碍设施、配建医院等所带来的高成本投入，另一方面还要面对投资回报周期长、政策扶持力度小等运营风险，这些大大地提高了养老地产的运营成本。特别是真正要做到医疗、专业性的陪护，针对老年健康等诸多软性的服务方面，作为开发商实施起来很困难，所以现阶段青岛地区的养老地产项目多只面向高端消费群体，这也就促使曲高和寡的现象出现，让‘养老地产’举步维艰。”
目前国内养老地产多“幌子”
早在1987年，青岛便先于全省7年、12年进入人口老龄化社会，截至2012年，60岁及以上户籍老年人口132.67万，占全市总人口的17.32%，呈现出人口老龄化增长速度快、老年人口数值大、比例高、高龄化突出、空巢化显著、农村老龄问题加剧、老年抚养比加重等特点。预计到2015年末，全市户籍老年人口将达到160万，约占总人口的20%左右；到2030年，全市老年人口占总人口比例将达到35%左右，人口老龄化已成为影响青岛市社会生活和经济发展的重要问题。
日渐庞大的老龄人口和日趋急切的养老问题似乎给岛城养老地产的发展提供了“天时地利人和”的契机，然而 “就目前青岛养老地产的代表而言，建筑的细分还未完成，养老更多还是停留在营销概念的层面。或者是借着养老地产的幌子，还是在做一些度假型产品的项目居多。”
丁总认为：“真正意义上的养老地产更多是提供养老服务的，而现在国内所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。养老地产既沾‘养老’又靠‘地产’，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。亏本的生意没人做，国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的。这需要政府和开发商合力而为，政府为开发商创造发展空间，开发商为老年人提供优质服务。”
养老地产要发展 核心在于政府与市场的角色定位
丁总建议政府可以通过加大政策扶持力度，减小房地产企业的运营风险，以更好地助推养老地产的良性发展。“比如，拿地的价格低一点，那么这部分费用完全可以降低养老服务费用，这样就可以让养老地产不只局限在高端群体中，可以高、中、低档合理搭配，让更多的社会群体获利，实现养老走进寻常百姓家。”
他进一步强调，对养老地产的社会政策诉求，绝不应该只是几项优惠措施。“对于养老地产、养老产业的发展，更核心的问题是政府与市场的角色定位，如何构建养老产业发展的公平的市场环境，以及引导产业发展而出台的系统的政策支持。如全民的养老保障、长期护理保险等，这些政策对于养老产业、养老地产的发展都构成了非常关键的因素。”
而对万科、保利、远洋等地产大鳄将养老地产纳入企业战略布局的做法，丁总表示看好：“地产大鳄们的资源整合能力明显要强于普通地产开发商，他们涉足养老地产行业，一定会为客户带来更好的项目和更优质的选择。就目前我国的地产开发而言，从普通住宅到不同主题的地产项目过度的过程当中，已经体现出各个大型开发机构的研发实力，例如万科、保利等大型地产商，均设有隶属本集团的产品研发机构，这样的机构根据不同地产开发商在主题地产开发领域的需求和客户需求中，会不断出品更具特色的居住型养老产品。”
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