[摘要] “莱芜路学区住房，73平方米，总价256万元，7月份可办手续。”近期，随着小学招生报名尘埃落定，学区住房却再度火热起来。不过和三四月份买方主动不同，现在学区住房卖方很积极，其中不少卖方还是前不久的买方。
“莱芜路学区住房，73平方米，总价256万元，7月份可办手续。”近期，随着小学招生报名尘埃落定，学区住房却再度火热起来。不过和三四月份买方主动不同，现在学区住房卖方很积极，其中不少卖方还是前不久的买方。其实，这并不奇怪，很多学区住房就是买进上户口，待孩子一上学就卖出，如此“击鼓传花”，无形中也加剧了学区住房价格的“水涨船高”。
卖学区住房不能亏本
“学区住房价格已经这么高了，现在出手买值不值得？”市民孙女士的女儿明年就要上小学，如今她正在犹豫是否要购买一套学区住房，“学区住房会不会有跌价的风险？”
虽然曾经和孙女士有同样的疑虑，但是刘女士却早在一年前购买了一套江苏路小学的学区住房。“房东买了不到半年就转手，他就是为了孩子上学。”刘女士说，“买房我交了不少税，加上中介费一共四万多元。”目前刘女士的孩子已经开始报名入学，她正在考虑转手的问题。刘女士说：“就算不加价，这四万元也要加在房价里，买个学区住房总不能亏本吧。”这样算下来，两年内刘女士的学区住房每年都增长了四万元。
目前，学区住房主要是为了孩子落户入学，产权并不是关注的部分，所以很多人住一段时间就会转手，转手率非常高。“面积小的房子根本没法住，有的只是买房落个户，入学后转手卖掉。”齐东路一家中介工作人员表示，“就算可以居住的大房子，大多也会在孩子上初中后就卖了。”高转手率也支撑了学区住房价格的水涨船高。“学区住房转手，会有税费和中介费，别说跌价，每年5%的涨幅是底线。”上述中介人士介绍。不仅如此，从江苏路小学等几个学区范围内二手房挂牌价来看，单价较高的往往是房龄较短的房子，一是可以使用贷款，二是居住舒适度较高。
一房两用 物超所值
一部电视剧《虎妈猫爸》曾经引发不少家长的共鸣。“我很赞成虎妈的态度，将来我们没有多余的能力帮孩子，只能期望孩子上个好学校，有个好起点。”如今“二孩”政策的放开，让侯先生的思想发生了变化。“以前是一个孩子上学，感觉不在意，但是今年‘老二’要出生，两个孩子差三岁，一套学区住房能‘两用’，感觉很划算。”记者了解到，“二孩”政策放开后，不少家长为两个孩子购买一套学区住房的意愿大大增强。
“学区住房一年四季都有来买的，房源很紧俏。”纪女士在安徽路附近开了一家房产中介，近七八年时间她见证了周边学区住房从单价一万元向三万元快速跃进。她有个小本子，上面密密麻麻记录了各种房源信息，纪女士告诉记者，在经历了一段快速上涨期后，现在学区住房的价格一直稳定上涨。“一些想要二孩的家长，本来也要换房子，现在都瞅准了学区住房。”纪女士说：“周围只要出来300万元左右能住的学区住房，基本都有三四个客户来争。”
其实，房源的紧俏反而扩大了学区住房的范围。“几年前江苏路、大学路和嘉峪关路等周边学区住房受关注，现在不仅文登路、太平路、德县路、莱芜路周边的学区住房热度一直很高，连湛山附近、南京路、燕儿岛路、澳门路附近都是学区住房的热土。”楼市观察人士表示，随着学区住房需求的增加，不仅是传统的市南西部，市南东部、市北台东、崂山海尔路附近等区域的学区住房都成为二手房成交的主力。
学区住房越小单价越高
由于目前义务教育阶段的 “就近入学”原则，家长购得学区住房成功落户之后就可以让孩子就近就读名校。不过，在学区住房交易中，大家关注的还是入学权，所以面积小的学区住房吃香，可谓“花小钱办大事”。记者了解到，这样的小房子大部分都只能落户，虽然配备了简单的生活起居用品，但也不能长住。
“因为面积小，总价相对较低。”纪女士说，不过近几年面积小的学区住房单价却是蹭蹭上涨，十几平方米和二十多平方米可以卖到50万元，甚至60万元。记者查看了中介提供的几套学区住房房源，发现这些房子单价已经非常高，以大学路周边的学区住房为例，纯为落户的10至20平方米小户型基本卖到60万元至75万元之间，相比起来，其他的在售学区住房均价在2.6万元至3万元/平方米之间。“就拿大学路附近20平方米以内的小户型来说，2008年我就在这附近卖房，此类纯落户学区住房总价在40万元以内，当时已经觉得天价，大致在2013年前后，这样的房子就能卖60—70万元，已经涨了快一倍。到了今年，这样的房子已经超过75万元。”大学路附近一家房屋中介工作人员介绍。
部分老房贷款有望松绑
江苏路、大学路、太平路周边没有新盘，大多都是上世纪80年代的老房子，新的也是20世纪90年代的，基本房龄都在20年以上，老的甚至已经有七八十年的历史。记者了解到，这一片的房源都很老，不能贷款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流，即使贷款限制也很多。”有中介表示。
记者近从岛城银行房贷市场了解到，虽然房贷期限长30年的红线并没有调整，但是部分银行也已放宽了二手房贷款年限，有的银行 “贷款年限+房龄”长可到55年。“贷款期限加房龄，我们行长可到50年。”记者以普通购房者身份咨询岛城部分银行房贷人员，工行一名个贷经理介绍说，假设一套房子房龄已20年，不考虑贷款人年龄等条件，这套房子长可贷款30年。“房贷期限长30年，这个银监会规定的红线并没有调整。”河北银行青岛分行一名个贷业务经理介绍，“二手房 ‘贷款期限+房龄’长可到55年。”不过岛城中行、建行、农行、交行等主要银行贷款仍执行 “贷款期限+房龄不超过40年”的规定。
“楼龄长、贷款期限相对较短，对很多二手房买家、特别是有意购买学区住房的买家来说是一大利好。”有业内人士表示，举例来说，如果房子已有30年楼龄，以前多只能贷到10年，现在可以贷到20年甚至更长，这在一定程度上会带动老房的交易量。
学区住房投资还需谨慎
“学区住房价格坚挺，有些人就想投资，但是这个得考虑清楚。”有业内人士提醒，“不建议纯投资，因为有政策风险，有砸在手里的可能，这个真得看眼光。”不过，即使为了孩子上学，有些家长会早早出手。“在青岛划片入学已经实现了很多年，虽然学区住房不会大涨，但是价格攀升也是一种趋势。”该业内人士分析，从孩子出生到上学，学区住房的变数较大，一般在孩子4到5岁时考虑比较合适，就近入学政策在短期内对学区住房影响不大。
此外，业内专家预测，学区住房作为楼市的一项特殊的“功能性产品”，短时间内身价或将继续走高。不过，随着不少名校在新区建设分校，未来青岛优质教育资源的分布会愈发合理，届时，让适龄子女就读好学校可能不再局限于市南老城区，学区住房价变动或将逐渐趋于平稳。
值得注意的是，二手房买卖中，产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。
卓越E+商务开启“合伙人”时代
5月26日，卓越E+战略品牌发布会盛大举行，名嘴窦文涛、卓越集团联席执行总裁王卫锋、卓越集团战略与运营管理部总经理李文涛、卓越集团青岛公司总经理邹国发等出席本次盛会。针对卓越·世纪中心4#楼整售，特别举行了与合作伙伴钰泰蓝石的整售签约仪式。
本次发布会一大亮点便是著名节目主持人窦文涛先生，与卓越集团联席执行总裁王卫锋、光大安石资产管理公司总裁胡兵先生齐聚一堂，上演了一场精彩的“锵锵青岛行”，窦文涛充分发挥其栏目主持人的丰富阅历，从中国的发展、中国商业地产的发展和趋势不断提升延伸，随着话题逐渐深入，更与两位嘉宾一起深入浅出地讨论了如何定义一个高端商务写字楼的核心价值的话题。时而幽默、时而犀利，妙语连珠，观点鲜明，博得了现场嘉宾阵阵热烈的掌声，后通过对青岛CBD的解读及卓越·世纪中心出众的软硬件优势，进一步肯定了卓越·世纪中心的区域商务价值。
曹玺铭 万科未来公园重焕河岸公园生活
5月28日，未来公园首映在万科未来城售楼处荣耀发布。此次盛举吸引数千人争相参与，超旺的人气为未来城赢得了“满堂彩”。据介绍，未来公园是万科联手政府斥资几千万，全面改造升级水清沟河道项目。将原有的水清沟进化为未来的清水湾，促进新市北生态环境升级。未来公园将“生态舒适、时尚活力、带动城市生活”作为河道改造的目标，不久将为市民迎来一个全新的水清沟河道。
作为青岛万科新十年的一号作品，未来城拥有“万科品牌”、“央景大城”、“市北之心”、“生态升级”等醒目标签。未来全系配套，将满足你对生活的所有想象。紧邻青岛条“过海”地铁M 1号线，这是一座地铁城；内有约12万平方米商服配套，这是一座商业城；多龄段学府相伴，这是一座教育城。欧式宫廷园林，片区内罕有的人车分流社区；建面约82—141平方米定制装修诚品，户户南北通透，全方位贴合客户需求，贴心、人性、智能，全面致敬理想人居。未来公园，是万科对生态环境的倾心致敬，它将给一直以来急需升级改造、重焕容光的老青岛赢得重大机遇。
袁劲松 银丰地产携精工三盘进军青岛
5月24日、25日，银丰地产2016媒体行活动在济南成功举办，岛城媒体齐聚一堂，深刻感受了银丰集团的实力。
银丰集团成立于1999年，历经17载风雨沉淀，现已形成集金融投资、房地产开发、生物工程于一体的控股企业集团。秉承“诚信做人，认真做事，张弛有度，开拓进取”的企业文化精髓，银丰成为诚信与品质的保证。银丰地产作为银丰集团的重要组成板块，注册资金6.8亿元，占据济南布局全省，涵盖高端住宅、别墅等住宅系列，同时涉及高档写字楼、企业孵化器等综合类项目的开发和营造。2016年在中国房地产500强排行榜中，银丰地产位列284位，实现了新的跨越式发展。
今年，银丰携精工三盘入驻青岛，开启了其战略布局青岛的序幕。据了解，银丰三盘雄踞青岛繁华核心——台东商圈。拥有完善便捷的立体交通网络，距M1、M2、M4地铁口仅500米，是不折不扣的地铁名盘。稀缺地段，区位，三盘投资价值不可小觑。银丰故里，60席多层住宅组成，建面约120—140平方米的全明套三户型，南北通透，居住舒适度极高。同时，作为整个台东区域罕见的电梯洋房，稀缺价值一目了然。银丰晶品，位于辽宁路繁华商圈、靠近M2、M4双地铁干道，区域优势明显。同时，建面约30-70平方米精装公寓，小户型低总价，是投资居住的绝佳选择。
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