市北新都心,次新房的泪,你能懂吗?

《繁花》里，宝总的台词：

人嘛，总归要被一样东西套牢的，不是股票，就是房子。

真被他说中了。如果同时被股票和房子套住，那也不要过度悲伤。

这几个月，关于楼市走势的文章，估计很多人已经“看吐”了。

在信息畅通的今天，还有读者留言说房师傅举例都是户型差、老房子，不具备代表性。

意思是，新一点的房子，稳得很。这个表述，房师傅不是很赞同。

今天，这篇文章，可能和这类网友的观点不太一样。

所以，不喜欢看的朋友，看到此，就可以关上这个页面了。

1、这个次新小区，站在高岗上了

纪伯伦曾说，不要因为走得太远，就忘了我们为什么出发。

这话，必须要送给正在买房的你和他。

现在，天汇有140多套房子在贝壳上挂着，挂牌均价大约3.1万/平，但是，成交价却让人心寒。

最新一套140平的套三双卫（低楼层），卖了362万，单价跌破两万六了。

另外一个户型，115平套三，中楼层，上月卖了321万，单价不足2.8万。

就用这套115平321万的，横向比较。同样户型、同样楼层，在2023年五一的时候，卖了408万，单价是35853元。

这个跌幅，是不是清晰可见？十个月的时间，单价跌了7000多元，总价跌了80多万。

保利天汇，可不是老破小啊，也不是老户型啊！

“天字系”代表的可是保利高端项目。保利天汇是保利“天”字系在青岛的首秀。

2017年12月，保利天汇首开，要交300万认筹金才有资格选房；2018年3月，半夜开盘导致黑龙江路拥堵至瘫痪；2019年6月，3点开始手机选房，3点10分房源告罄……

价格方面，从首开时候的均价两万七，到后来2019年的近3万/平，一路畅销。

后来。天汇售罄之后，又来了天珺。不过天珺位置要差一些，离黑龙江路太近，噪音等问题严重。但天珺价格更高，2022年那时候市场依旧火爆。

现在，天珺有几套住宅已经挂出来了，要价3.5万/平，无人问津的状态。

这就是新都心，天字系高端次新房的现状。就天汇来说，跌幅一点都不小。

再佛的佛系，再平静如水的房东，心态也都被搞崩了。

最早买天汇一期的业主，已经看着二手房价格跌破开盘价了，那可是7年前的价格。

后期，上车的，跌幅更大。2023年买天汇二手房的，亏得最严重。

陆续，这三波购房者，都是亏的。

面临这样的行情，很少人能逃顶成功。

2、房龄十年的二梯队

接下来，就聊一下新都心板块房龄十年左右的一些小区，其实是比较新的。交付时间大约在2012—2016这个区间。

代表小区有世纪公馆、鸿仕雅居、多伦多街区、阿姆斯特丹、万科紫台等。

阿姆斯特丹街区是万科城系列中，当年定位比较高的，以16层的小高层为主，2010年前后开盘。而多伦多街区，则是纯高层，且都是80—90平小户型。

目前，阿姆街区93平成交价跌至211万，单价2.26万。

2023年6月的时候，阿姆街区同样户型，楼层相近的一套，成交单价是2.8万。大约十个月的时间，单价跌了约5500元。

再看，鸿仕雅居114平的大套二，成交单价只有2万一平；130的套三，成交单价是2.1万（低楼层）。

世纪公馆比世纪官邸稍微早两年，目前二手房成交价在2.1万—2.4万。

两万一二，房子比较新，还是很有性价比的，深受购房者喜爱。所以，近期，鸿仕雅居、世纪公馆的成交量增长明显。

万科紫台商品房的价格和世纪公馆差不多，但成交难度略大一点。

能买这几个小区的受众，承受总价范围就是200—300万。属于普通改善。

以上这些小区，上涨阻力还来自这个板块的学校资源。实属一般。市北中学至今还没“雄起”，中考成绩拿不出手。

3、砥砺前行，逆势入场！

实际上，新都心，还有大量普通小区。比如，兴旺花园、双山馨城（回迁房）、保儿馨都（回迁）、长沙小区（公务员）、泰成玲珑郡（差评）等等。

这些小区，存在各自多个问题，价格回落的更大，有些甚至长时间都没有成交了。

低价有一万五左右的，高一点，也就一万八九，在两万线以下。

大胆评估一下，目前新都心房价的中心线，或者说均价，就是两万出头。

其实，这时候，以凯德广场为中心，双山地铁站看，周边的万科城、世纪公馆等，性价比还是很可以的。

如果你不是特别悲观，有一定经济能力，有购房需求，房师傅建议，从现在到年底，都是好时机，选市区好的板块。

学区房区域当然算好的板块，比如浮山后，湖光山色单价两万的房子完全可以研究。

新都心，两万多点的次新房，也可以研究。

你非要说，浮山后和新都心跌回2014、2015，房师傅认为是不可能了。那是恐慌性抛盘超跌。

不过，青岛确实有板块跌回十年前了，那是蓝谷、上合、少海等纯投资客扎堆的郊区板块。

最后，还得告诉各位：目前看，市区部分板块已经到了相对低位。

从二手房成交反弹看，确实是有一些人正在逆势入场。

以上这些话，不带任何色彩，均是房师傅个人观点，不具备任何参考价值，没有投资建议价值。

有其他看法的，欢迎心平气和地留言讨论。

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