胶州撤市划区!未来楼市将何去何从?

2018年7月24日省规委会第三次全体会议在济南召开，《山东沿海城镇带规划(2018-2035年)》出炉，规划中提出要优化行政层级和行政区划设置，适时推进胶州撤市设区。

作为青岛中心湾区最后一块价值拼图的胶州，撤市划区后楼市会发生什么变化？参考下撤市划区后的即墨，楼市所发生的变化。

撤市划区后的胶州

楼市会迎来怎样的变化？

看一下撤市划区后即墨的楼市变化

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即墨划区后，楼市发生的变化

2017年9月20日国务院、省政府批复了青岛市区划调整的请示，同意撤销县级即墨市，设立青岛市即墨区。

2017年下半年青岛楼市依然火热，经历了房价暴涨，许多楼盘处于无房可售阶段，此时即墨撤市划区规划利好，且区域不限购，在大势利好条件下，撤市划区的即墨房价一路上扬，即墨区从青岛楼市房价的整体榜单中脱颖而出，成为青岛最热点区域之一；据统计即墨撤市划区后房价从9月价格8343元/㎡，到18年7月份的12510元/㎡；增长约50%。

撤市划区后胶州

能否像即墨一样划出靓丽的楼市上行线？

本文从城市发展及楼市现状两方面进行分析

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胶州城市规划发展

胶州位于青岛几何中心，一带一路的北起点，近年城市经济发展迅速，2017年胶州GDP1137亿元，增速9.2%，高于全市7.5%的增长水平，占全市总量的10.2%。而在近日工信部赛迪研究院发布的“2018县域经济100强榜单”中，胶州排名第十五位。

在城市发展动力方面，胶州有经济技术开发区、临空经济示范区、胶州湾国际物流园、欧亚经贸产业园四大国字号规划 ，并且在今年上合峰会中提出在胶州建立上合经贸示范区；四大国字号平台及上合经贸示范区共同组成胶州城市价值的发展动力。

城市未来发展利好

楼市现状如何？

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房地产市场分析

政策方面，目前青岛限贷/限售/限价/限购/限签“五限”政策，政策史上最严，胶州虽然不限购、不限价、不限签，但受限售等政策影响，抑制了大量投资客户。

土地市场方面，青岛2018年1-7月土地供销主要集中在近郊区，其中胶州领跑全市，供销均为榜首，其中供应343万㎡，占全市土地供应的31.2%，成交280万㎡，占全市土地成交的32.6%，大量土地入市，为胶州楼市提供大量潜在供应。

从商品房供销情况来看，青岛2018年1-7月商品房签约价格方面：市南区均价为41235元/㎡，胶州9165元/㎡，排名第十；在供应方面：胶州新增供应130.7万㎡，全市排名；在成交方面，胶州成交143万㎡，仅次于胶南，全市排名第二；胶南房地产市场供销两旺，但整体房价在近郊区中。

从商品房存销情况来看，截止到2018年7月底，胶州市库存为153万㎡，在各区中排名，存销比为1.08，在近郊区中低于即墨、黄岛，高于城阳、高新及胶南。

在潜在供应方面，胶州近期将有12宗土地拍卖，潜在供应建面约为75.7万㎡；据不完全统计胶州尚未正式开盘项目约为11个，加上三木文澜府、远洋御城等下半年计划加推的项目，2018下半年胶州市场竞争将非常激烈。

总结

胶州市规划利好，未来发展潜力巨大，但在目前楼市政策背景下，客户观望情绪日趋加重，购房热度逐渐回归理性，同时，胶州未来房地产市场供应集中放量，未来竞争激烈，部分竞争激烈板块或因客户不足导致价格战；胶州撤市划区后，将进一步促使胶州成为房地产热点区域，但楼市或难以像即墨一样走出靓丽的上行线。