[摘要] 记者在北京、上海、广州和深圳等地调研中发现，曾经被认为是“铁板一块”的一线城市房地产市场在过去的一年中出现了加速分化的新动向：北京、上海进入相对平衡期，深圳市场供不应求，房价仍有较大幅度上涨可能，而广州则面临库存高企的压力。
数据显示，4月份，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆10大城市土地市场呈现量价齐跌现象。
1-4月，10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌64.3%，跌幅明显扩大，打破了先前横盘筑底的状态，扩大了2014年以来土地成交面积下探的趋势。在土地出让金方面，1-4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%、20.2%。以广州为例，一季度广州市土地出让仅入账63.8亿元，相比2014年季度的227亿元缩水超过三分之二。
记者在调研中发现，开发商拿地的意愿降至近年来低。多家房企表示，暂停拿地，放缓开发节奏。
“我们现在的策略是不买地、不开发，或者少拿地、慢开发，就这么放着，现在买地价格高，房子又卖不出去，利润很薄，开发成本太高，几乎不赚钱。”一家房地产企业战略与投资管理部总监说。
有专家认为，目前一线城市面临的土地收入减少的问题如不能化解将面临两难的困境：若减少供地，土地出让金将进一步缩水；若增加供地，已经高企的商品房库存恐将持续攀升。
专家建议变“后端干预”为“前端调节”
业内人士认为，统一的限购、限价和信贷等政策会与目前中国房地产市场的高度地域分化产生较为严重的背离，导致政策执行中失去准星，甚至“误伤”正常市场。
专家建议，今后全面的限购、限价、限贷等调控手段宜不再使用，建议根据用“引导性”政策，因城施策，以市场自发调节为主。
比如，在房地产信贷政策方面，今后不宜一刀切式管理，而是采用因地制宜的差异化管理办法。
记者在调研中发现，房地产市场的高度分化不仅仅体现在一线城市和二三线城市之间乃至几个一线城市之间，甚至在城市的内部，不同区域之间也有严重的分化。
据此，有专家认为，目前北上广深等一线城市有必要对房地产市场调节从商品房“销售-购买”的后端“前置”到规划和供地端。
深圳市房地产研究中心主任王锋建议，在一线城市宜实施精细化和有前瞻性的“前端调控”，根据细分区域的实际情况，动态调节土地供应量，可实现更加精准的调节。
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