（文章来源于网络，由某地产豪宅项目营销总整理）
豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？笔者经验：跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！
豪宅营销心得2：跟文化人谈钱豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如马光远\马未都的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的法宝之一
豪宅营销心得3：跟富人谈什么？豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好
豪宅营销心得4：销售员状态最关键豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞、置业顾问自身的阅历眼界知识储备！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！
豪宅营销心得5：推广渠道管理须精细 。逆市销售豪宅，大量盲目做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：豪宅天生服务于少数人，只有少数人买得起，但人人都向往拥有豪宅。我们对于购买豪宅人群的认知，也是通过社会对有钱人的认知，所建立起来的。所以说，豪宅的推广不只是投放给目标群体看，而是给所有人看，让人人都知道。如果只触达买得起的人，只有买得起豪宅的人知道这个项目。那么即使有消费能力的人，也不会去买了。这个时候拥有豪宅，不再是一件可以比较的事情。如何有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？
豪宅营销心得6：口碑好，才是真的好越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，一半都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！
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豪宅营销心得7：富人的分类富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追但不懂，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂而不张扬，真正富人。
豪宅营销心得8：面子很重要为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁！
豪宅营销心得9：营销的三个高度全城人都知道！2.大多数人向往！3.少数人拥有！：知名度要高，要引起关注和议论。第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越倍儿有面子！卖的就是纯粹！
豪宅开发心得10：把钱花在客户看得见的地方豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。众多品牌房企在这方面都是高手
豪宅营销心得11：要与媒体深度互动与媒体合作不仅仅是发布一个广告画面那么简单，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。现在人人都离不开移动互联网（抱着手机），网络新媒体是开放平台、互动性强，可以与活动结合、产品价值解读、第三方测评、深度互动，让豪宅所有的一切都互联网化。
豪宅营销心得12：信心比黄金重要相信你的产品是销售代表的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。
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豪宅营销心得13：学会找标杆有人问房地产开发和营销有啥秘诀？我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高！
豪宅开发心得14：尾灯定理战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。
豪宅开发心得15：资源为王，服务保障 1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本、处处体现对人的关怀，才是真正的高端、高品质豪宅，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。
豪宅营销心得16：寻找意见领袖意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅既要通过推广获得高知名度，又要得到业内人士、媒体圈等人的认同获得美誉度。其次是头羊客户的认同。参加某豪宅项目的推介会，都是包括郭广昌、江南春、黄晓明等还有众多各行业的知名业主在代言。豪宅客户尤重面子：和谁做邻居？是一件值得炫耀的事情。
豪宅营销心得17：对销售团队多一点信托精神信托精神的核心是信任和托付。逆市下销售团队承担着巨大的压力，一味的施压和批判，只会让大家感到沮丧，失去斗志和信心。于事无补！能否多一点点鼓励和支持？能否激发大家不服输的斗志？能否让销售团队感觉到信任和托付？这些才是关键！士气可鼓不可泄！
豪宅营销心得18：要学会抱团取暖逆市营销面对的是冷淡的市场，数量有限的客户，犹豫不决的成交。更需要开发商、代理和广告公司三方协调配合抱团取暖。既对销售团队多一点信任支持鼓励，也要让代理和广告公司尽其所长。拧成一股绳！确保心往一块想，劲往一处使。如果相互埋怨彼此扯皮，难矣！
豪宅营销心得19：胡萝卜加大棒管理团队逆市营销，销售一线团队的状态至关重要！客户量本就有限，如果再让培训不过关，心理素质不行，销售技巧缺乏的销售员接待，结果可想而知！没错，销售团队要给胡萝卜鼓励士气，但更重要的是要大棒管理，全面加强管理和考核。考核不通过必须坚决停盘或淘汰！
豪宅营销心得20：必须关注三大问题客户为何要立刻认购？认同并不难，难的是让其掏钱而非观望，让其下订的理由是什么？2.如何导入更多客户？如广告如何吸引来人？老带新如何促进？圈层活动如何导入？3.如何提高成交率？团队培训是否到位？案场氛围是否良好？销售政策是否能打动？聚焦才能解决问题
豪宅营销心得21：活动要热炒活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：1.把活动做小，宣传做大！如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体活动前后的热炒。2.把活动做大，宣传做的更大！如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作！重活动，更要重宣传炒作。做活动不仅要影响到场的三五百人，更要通过媒体传播影响三五十万百八十万的人。
豪宅营销心得22：好名字很重要命理云：一命二运三，四德五名六读书。好名字有助后天运程。同样，豪宅取个好名字也异常重要。好名字既寓意市场地位，亦能让客户对号入座，奠定豪宅标杆地位。
豪宅营销心得23：入市广告必须快速占位如人之印象，豪宅首次入市，形象必须实现快速占位，盖因“不占位就没地位”！如何做？1.广告画面必须体现档次！2.对所需锁定的目标客群，用最简洁文案，言简意赅表达核心点，竖立差异化形象，过目不忘！要的是设计、文案、图片三位一体的设计感，让购房者知道你是谁，引起共鸣、引发主动搜索查询，切忌卖点罗列、浮夸!
豪宅营销心得24：定位三问！项目定位必须回答的三个问题：1.地块能做什么？出发点是地块本身素质和控规指标。2.市场需要什么？从满足客户需要角度和竞品竞争规避的角度，寻找市场机会。3.公司期望值是什么？是薄利多销还是精耕细作。不同公司有不同开发模式。最后得出定位结论：项目应该做什么？！
豪宅营销心得25：精准锁定客户道理简单不过——与其在穷人身上割肉，不如在富人身上刮油。
豪宅营销心得26：做好客户预期管理许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”！没错，豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏！所以一定要做好客户预期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子！所谓希望越大，失望越大。口碑可以捧红你，但口水可以淹没你！
豪宅营销心得27：要和客户“拍拖”黑夜给了我们黑色的眼睛，我们要像寻找美女猎物一样寻找客户！要像追求美女一样追求客户！贴近他们了解他们，投其所好死缠烂打，胆大心细脸厚，虏获芳心！要像谈情拍拖一样维护客户，经常约会，不时有小惊喜，彼此牵挂如胶似漆，情深意重以身相许！童鞋，你懂的！
豪宅营销心得28：让客户自我教育豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品（规划户型景观智能化精装标准等）提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣
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青岛八带2019-10-10 10:00:41
