青岛老四方区域，哪些楼盘值得投资？

根据最新数据显示，青岛老四方区域上半年成交不如前几年火热，但仍有几个项目值得关注。其中，中国铁建·梧桐苑有国企背景，交付信用有保障；远洋万和云璟位于CBD商圈，综合实力和品牌优势突出；保利和颂产品特色突出，价格实惠；青铁封华地地段优越，硬性配套完善；通和启章是小开发商首个项目，有一定风险；中车四方智汇港项目定位高端，价格稍高，但地段和配套优势明显；绿城和锦诚园是绿档企业，综合性价比较高。综合考虑，投资者可以根据自身需求选择合适的楼盘。

据最新数据显示，2023年上半年青岛老四方区域的新房住宅成交量同比下降18.1%。市北区上半年仅成交2473套，老四方成交1167套，排名倒数第三，仅次于市南和崂山。与去年相比，市北区的市场相对安静，除了浮山后板块各盘销售接近尾声外，老四方区域的楼盘情况也各不相同。

从上半年的成交情况来看，老四方区域的月均成交量较去年有所下降。与近郊区城阳、黄岛不同，市北区的调整相对有限。李沧森林公园作为主力项目，依然保持稳定的产品力和性价比。然而，老四方区域的品牌楼盘和小盘之间的竞争较为激烈，地缘客户有限，吸引力较弱。

去年，偏CBD板块的远洋万和云璟项目销售火爆，对老四方区域的市场做出了很大的贡献。今年以来，老四方区域的各个项目是否还值得投资呢？首先，中国铁建·梧桐苑有国企背景，价格比较坚挺。该项目位于瑞昌路口，临近高架和西侧环湾，周边城市界面一般，吸引力不够强。然而，由于有国企背景，预计2023年底交付的交付能力还是值得信赖的。

其次，远洋万和云璟项目是去年的热销项目，位于CBD商圈，临近地铁M4号线西吴家村站和家乐福，周边配套设施完善。该项目在售高层和洋房带装修产品，均价约为3.5万。远洋作为国内知名房企，在青岛浮山后和市南开发了多个改善豪宅，产品力和品牌实力都很强。该项目工地施工一直比较繁忙，预计2024年底交付，交付能力较可靠。综合来看，远洋万和云璟的综合性价比和品牌实力都相对较高。

保利和颂项目去年底首次开盘时，毛坯均价约为2.3万起，实际价格可能略低。该项目与新建九年一贯制启元学校只隔一条街，保利作为央企品牌，实力和产品特色突出。唯一的缺点是周边城市界面稍差，但除此之外，其他综合实力和特色都很突出，销售情况一直不错。

青铁封华地目前还有十几套房源在售，该项目由青岛地铁国企开发，楼下即是地铁，对面紧邻万科城市广场，临近中心医院等，硬性配套设施完善。该项目在售价格在2.4-2.6万之间，企业实力和地段配套都很好，产品户型适合主城区的刚需和轻度改善需求人群。

通和启章是市北老四方区域的新盘，规模不大，开发商是一家做4S店的企业，首次涉足地产项目。该项目定位为改善型，包含洋房和小高层带装修产品，均价在3-3.5万之间。与不远处的中车四方智汇港的毛坯均价约2.6万相比，通和启章的3万起价并不算太亲民。考虑到装修标准按照中车的毛坯价折算也要达到4000元/平，而中车的毛坯定位已经算是高位。此外，通和启章周边城市界面较为老旧，短期内不太有拆迁改善的可能。

从项目产品来看，通和启章的装修标准符合当前改善项目的主流用材选料，部分楼座已经封顶并开始销售，符合小开发商的操作思路。然而，对于小开发商来说，首个项目在当前市场环境下面临很大的压力。根据过去青岛楼市小开发商项目烂尾的规律，大多数项目都是在封顶后开始烂尾，因此封顶并不能代表多少保障。该项目计划于2025年5月份交付，一般项目的装修时间需要一年左右，再加上施工建设时间，预留的工期基本符合开工节奏。

中车四方智汇港目前还有一些建面为113-139平的高层毛坯户型在售，均价约为2.6万。该项目有国企背景，但中车首次涉足地产项目，经验稍显不足，产品的户型面积段和价格定位与市场不太匹配。虽然此前有传闻称引入二实验分校，但尚未官宣。该项目临近地铁口，规划配套学校等，是老四方区域改善的代表之一，但定位在2.6万左右的毛坯产品价格在该区域略显高端。此外，项目主要以大户型为主，门槛较高，客群主要以周边地缘客户为主，因此中车四方智汇港的项目状态稍显尴尬。

绿城和锦诚园项目去年至今年上半年多次调价促销，之前有过一轮2.4万起售房源去化的情况，目前剩余房源较少，接近清盘。绿城作为头部民营绿档企业，比较可靠，预计2023年下半年交付，综合性价比较高。

在新推出的项目中，中车四方智汇港在6月份加推了新品，至今已经网签了17套，一个多月的网签率为17.34%，并不理想。通和启章在6月22日首开，7月4日才在青岛网上房产展示预售证，存在提前无预售抢开的嫌疑。根据最新数据监控显示，通和启章在首开时去化了20套，去化率为15.63%。由于新开盘的网签尚未追踪到，我们将继续观察该项目的销售情况。青铁封华地在4月下旬新增了84套预售，截至目前已经网签了69套，网签率为82.14%，相当亮眼，也是实力的证明。

中国铁建梧桐苑和远洋万科云璟近期没有获得新的预售批文。远洋万和云璟自2022年6月首开以来，已经网签了接近400套，销售战绩相当可观。目前所有楼栋都已经获得预售，一年的时间内整体网签率约为70%，在当前的市场中算是相对优秀的成绩。

综合考虑，投资者可以根据自身需求选择合适的楼盘。以上提到的楼盘中，中国铁建梧桐苑因国企背景具有一定的交付信用保障；远洋万和云璟由于地段和品牌优势突出；保利和颂因产品特色突出且价格实惠；青铁封华地因地段优越和硬性配套完善；通和启章因为是小开发商的首个项目存在一定的风险；中车四方智汇港因定位高端但价格稍高，但地段和配套优势明显；绿城和锦诚园因为绿档企业的背景，综合性价比较高。投资者可以根据自己的喜好和需求进行选择。