【开盘回头看】开盘俩月去化仅18.33% 有大料！！

今年主城区不少项目真热销，但也有项目宣称热销。犹记7月底盘点6月下旬市北首开项目通和启章。项目6月22日官宣首开，7月4日开始官方公示取证，一个月时间当时项目认购仅22套，与项目宣称的热销完全匹配不起来。

经过8月份再次回看，通和启章截至目前两个多月认购也仅33套，总取证可售套数180套，认购率仅18.33%。从项目今年四月份开始亮相蓄客到6月下旬开盘至今，累计认购33套，相当于大半年的战绩，着实惨淡。这认购率无论是放在首开当月项目行列还是放在销售两三个月的行列里都是垫底。

一方面实际销售可能就欠佳，另一方面据小道爆料，项目开发商被爆存在资金问题，导致项目部分已售房源不能撤押，不能网签。项目开发商通和置业本身就是小开发商， 做4S店起家初次开发地产这类大型重资金项目，这种行为本身考验就非常大。

不能及时撤押网签最大的风险是可能交付认购金或者首付款而房子却不是自己的。如果开发商资金暴雷，银行冻结已抵押的房源，购房者只能落个空！之前李沧蓝城春风里就存在过这类问题，导致接近100套已售房子被银行冻结失去所有权！

小编此前说过，小开发商的烂尾多数都是从封顶开始的，通和启章所散发的各种气质太像这种项目了！

1、此前据爆料通和启章引进渠道销售并推出“佣金前置”的做法，这种并不符合主流开发商稳妥的渠道操作（全款后结佣，重网签、重回款，对渠道形成制约）真的很奇怪，主动前置结佣显得不在乎房子网签的样子。“佣金前置”认购即结佣，后续房子一旦出现问题，置业顾问、中介渠道毫无压力，事不关己啊！到手佣金随心分配倒是很方便！

2、开发商：通和置业，做4S店起家，首个地产项目初次操盘，一切都是瞎子摸着石头过河。既没有大开发商的合作经验，也没有大开发商的思路引导。单靠产品的2.0的容积率，只手难挡全局。目前刚开盘两个来月就被小道爆料存在资金压力，导致无法撤押、无法网签。无论对购房者的说辞多好， 晚点还贷怎样，没有所有权的付款都是骗人！！

3、宣称的高端装修。目前项目仅仅展示样板间而已，装修标准参考华润润府、印象品等之类，与市面主流高端产品用料基本一致。但是众所周知，当像崂山紫樾尚府这等豪宅装修都缩水，你指望一个开盘后一直降价走低的项目不给你缩水。成本考量每个项目，尤其小开发商对资金要求更高。谁都不会坚持做亏本买卖。

4、区域环境。项目位于老四方片区，周边相对比较成熟，人民路商圈、中心医院等，这也是项目宣传点。但是老四方的城市界面基本框死。双向两车道出门就是堵。短期内通和启章的周边城市界面没有拆迁改善的条件，以后只能是将就凑合。

5、低价策略。从开盘开始项目首开在3-3.5万之间，同类产品同片区处于中等水平，但是之后一路走低，此前起价已经降到3万以下。但凡价格缩水必然伴随质量打折，高端豪宅尚且如此，何况小开发商也没有财大气粗赔本赚吆喝的能力。

小盘、小开发商、老城区、资金承压无法撤押网签等等这些情况任何一个都可能是硬伤，难为通和集中了这么多！！还是那句话，小开发商的烂尾多数都是从封顶开始的。