咨询转热/新房二手房量差缩小 房价走向何方？

青岛新房二手房成交量差距缩小

据青岛锐理数据显示， 2023年青岛二手房住宅成交约62361套，新房住宅成交85660套，新房二手房比为1.37,为近五年最低。新房成交同比降低，达到近五年最低，二手房住宅则达到近五年最高水平，新房与二手房成交量差在2023年大幅缩小，趋向相交。

图片来源：青岛房天下

2024年农历春节后首周，二手房住宅成交708套，新房住宅成交388套，虽然尚未恢复至正常水平，但是二手房成交量达到新房的1.8倍，首次接近新房的两倍，势头明显。

图片来源：青岛房天下

二手房成交量在赶超新房的道路上越走越顺当，与新房成交量差距越来越小。一方面，二手房价格持续走低，部分次新房小区价格下限不断被突破。自2023年秋季全青岛取消限售后，青岛二手房挂牌量攀升至目前近11万套，较之2023年初增幅约2万套左右，挂牌价不断刷新，不仅市南老破小降价明显，不少热门小区也出现突破。以中海国际社区为例，该项目高位时二手房挂牌价接近3万，而农历春节后，中海国际社区一里城成交价最低突破1.6万元线，降幅明显。

市北区典型次新房热盘保利叶公馆1月份成交价已到2.6万左右，这个曾经二手房挂牌价接近4万的小区也在近两年房价下行趋势下随流而动。不仅中海国际社区、保利叶公馆这种代表楼盘，多数二手房截至目前均已出现不同程度的降幅。据房天下走访部分中介门店了解，春节后二手房市场咨询看房增多，市场转热明显，但是价格趋势仍表现走低。李沧中部某中介表示，“节后看房成交速度较年前有明显转快，成交速度比较好，周期缩短，价格可能还会有进一步下调趋势”。

市场局势转向谁先开启？

根据冰山指数近18年房价走势来看，青岛二手房房价高点出现2018年前后，近几年二手房市场价格一直呈现微弱下行趋势，市场主流价格回到接近2016-2017年水平。新房价格对比二手房仍持续趋高运行，在近两年才略有下行，整体仍处于较高水平，目前特价房源等促销开始探底。

图片来源：冰山指数

从图上来看，新房和二手房在2018年之前基本保持一致趋势，新房与二手房增幅价差也相对较小，而2018年后新房相对走高明显，价格差拉大。

图片来源：青岛房天下

对比来看，二手房的现房、价格低优势突出；新房产品更为优越，宽厅元宝户型、园林绿化，智能化管理、会所等服务配套更为齐全。在新房与二手房价差不大的前几年新房成交持续领先，随着二手房房价下探入谷，二手房价格带来的接受力逐渐上升。

另一方面，近几年青岛主城区豪宅产品增多，同时带来新房市场价格的趋高。据房天下监控， 目前崂山区新房主流报价在4-7万之间，市北区新房主流报价在2-4万之间，李沧区新房主流报价在1.8-3万之间，结合主城区单套主流面积段在120平以上，对于普通购房人群及新青岛人来说，上车主城区新房预算门槛基本在200万多以上。据国家统计局抽样调查显示，2023年上半年青岛市全体居民人均可支配收入28773元，对比房价压力相对较高。

目前随着二手房住宅价格的下行，参考普通人群收入来说可接受度逐渐提高，新房房价也较之前回调不少，逐渐缩小与二手房价差。当然产品的升级需要新房推动，因此国家多层次支持改善需求，高端住宅内外兼修，产品向更高、更大、更舒适、更私享化迈进。同时我们也期待宏观经济能快速复苏推动普通居民收入增长，让更多人能够与更多好产品齐头并进。