东海集团：改善时代，品质和服务是第一竞争力

导语

在当前的房地产大环境中，处于困局中的房企们纷纷探寻破局之道，向外求思路，向内找方法，但行业前路就像是一个巨大的问号，依旧充满着不确定性。如何在不确定中探寻出一条对的路？这家发源于鲁北的房企——东海集团在瞬息万变的市场变化中找到了稳固的立足点，那就是——品质之路。

2024年2月，山东省住房和城乡建设厅官网公布了高品质住宅试点项目遴选活动结果，21个项目成为第一批山东省高品质住宅试点项目，东海国际作为德州市唯一的在建项目成功入选，在全省范围内堪称凤毛麟角。

事实上，这已经不是东海集团在品质打造上首次取得佳绩。作为行业的佼佼者，东海集团始终坚持“高品质差异化才能供需两旺”路线，在品质建设上持续做功，从德州壹号院到东海国际，已经陆续打造了多个区域标杆性项目并广受市场好评。其背后成功的原因究竟何在？2024年5月，明源云深度对话东海集团，探寻东海集团不为人知的品质“秘密”。

改善时代

品质才是第一竞争力

上世纪末，东海集团应运而生，借助共和国改革开放的强劲东风扬帆起航。商场磨砺多年后，东海集团深刻地意识到，只有不断提升品质，打造出具有独特竞争力的产品，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。为此，他们在适配市场需求、产品设计打造等方面耗费了大量心力。

一、客户需求导向：不断推出符合市场趋势和消费者喜好的新产品

东海集团格外注重市场调研和客户需求分析，为此创新市场调研载体，采用“集团职能中心+经营主体+项目物业”综合调研专班的形式，对意向客户、已成交客户及已收房业主就现住房屋设计缺陷及痛点、理想中最喜欢的住宅产品亮点等进行回访。除了线上调查问询外，东海还通过客户访谈、业主沙龙等形式与客户直接沟通和互动，获取了大量一手数据。通过对这些数据的深入挖掘，着重分析购房者的购买行为、居住习惯以及未来需求的潜在变化，识别市场缺口，从而指导住宅产品研发方向。

拿车位举例，随着人们生活水平的提高，规范中2.4米的车位宽度已无法满足业主的使用需求，所以东海集团根据项目针对的目标客户群体不同，专门对车位进行不同程度的加宽，部分项目还设有大型车位、房车车位等。通过精准满足客户需求，获得良好的市场反馈及认可。

二、定制化服务：房企“多想一步”，购房者就能“少费心一步”

都说一千个人心中有一千个哈姆雷特，每个人的生活需求和对理想住宅的刻画其实都不一样。但在现行市场下，购房者只能买到过度标准化、同质化的产品。实际上，很多业主交付后对房子的改动，房企通过前期控制就能实现。所以东海部分项目的房源在前期成交时会主动咨询业主意见，按照业主需求对房间进行个性化的改动，例如更改非结构墙体的位置、预留楼梯或家用电梯的安装条件等等。这种定制化的服务让业主能够参与到房屋设计中来，打造出真正符合自己生活习惯和审美需求的理想居所。

三、产品打磨：前瞻性与实用性并重，不断创新迭代

为了提高全集团的品质意识，加强对各项目品质的监督，东海集团将品质部与设计部合二为一，通过品质管控与设计的联动，来保证设计效果的有效落地，同时也反向以品控的视角推动设计方案的优化提升，形成品质迭代的链路闭环。在此链路作用下，东海集团实现了从以德州壹号院为代表的院系产品到以东海国际为代表的第三代产品系的品质跨越。以东海国际为例，从拿地到最终确定规划耗时一年半之久，规划设计历经17版方案才最终确定，部分小专业（如精装、景观）方案修改调整的次数更多。但如此耗时费力的投入也确实给产品品质的提升带来了巨大的效果，不仅成功入选第一批山东省高品质住宅试点项目，而且先后接待来自住建部、山东省省级主管部门、省内外各地市政府部门以及行业协会等的专家领导共计90余场、1000多人次的考察调研，备受好评。

山东省住建厅和16地市及德州市政府和各区县住建系统主要领导100余人到东海国际参观指导

四、高还原度：坚决执行样板引路制度，低于效果图标准砸掉重做

东海集团的发展路径自建筑而始，其建筑板块子公司已跻身装配式建筑行业前列，先后为北京冬奥村人才公寓等示范工程提供服务。这对于东海集团把控工程质量来说，有着得天独厚的优势。一方面，集团内部打通了很多高于国家标准的工艺要求和做法，落地更直接。另一方面对于其他外部合作的施工单位，东海集团可以在其进场后根据专业特点针对性地进行培训和交底，重点实行样板引路制度。

为了保证设计效果的有效落地和品控的稳定性，东海集团还建立了完备的工程质量管理和监督措施，由专业团队对各项目工程的工程管理行为专项、质量观感评定等内容进行质量巡检，巡检频次以月度为基础，结合不定期飞检。对于外立面、景观和精装部分，在样板施工完毕以后东海管理人员会拿着效果图站在相同视角比对现场真实的施工还原度，如果低于效果图的标准就砸掉重做，保证产品的最终还原效果。

五、定期复盘：设立标准化规范及可复用资源库

根据多年的项目经验，东海集团从项目定位、户型设计、建筑风格到景观规划，总结了一套完整的产品设计标准化流程，不仅大大提高了设计效率，也保证了产品设计的一致性和连贯性。其次，他们还将成功案例和优秀设计元素进行整理和归类，形成可供设计师快速参考和复用的产品设计数据库，提高工作效率的同时也为项目的快速落地提供了有力支持。

为了确保设计质量，东海还有针对性地建立了复盘制度。针对以往项目设计中出现的问题和失误定期进行复盘总结，逐条纳入《复盘撷鉴》，定期进行宣贯培训，避免后期再次犯错。

通过这种方式，东海集团不断优化产品设计流程，在标准化的基础上，根据项目特点和目标客户群体的需求，进行个性化和差异化调整，从而提升整体设计水平。

做好品质与成本的平衡

品质的提升必然意味着成本的投入，在当下这个微利时代，如何做好品质与成本的平衡就成为了房企必须要解答的一道难题，对此，东海集团也给出了他们的答卷。东海认为，成本投入与产品品质之间的关系并非绝对对立，在保证高品质的同时，通过精细化管理可以实现对成本的有效控制。

一、引进先进的新工艺新材料，实现成本节约

引进先进的工艺技术不仅可以提高生产效率、缩短工期，还可以通过技术创新实现成本节约。举个例子，集团所有项目的防水全部采用皮肤式防水工艺，充分解决串水漏水难以治理的风险，使用了与钢铁表面除锈喷砂处理工艺一致的技术，对所有防水面层进行喷砂抛丸、打磨除尘、柔性防水材料刮涂粘接等工序控制。这种工艺相较于SBS等传统雨衣式防水，成本更低而且防水效果更好，能充分减少建筑业通病的发生，也更好的为业主提供可靠产品的基础。

同时，东海积极引入新型环保材料，例如现在正在使用的高性能保温装饰复合材料，可以在提升建筑节能效果的同时节省外墙装饰成本。这些新材料的运用不仅提升了产品品质，也为成本控制提供了更多可能性。

二、合理分配成本，避免不必要浪费

不同部位的品质提升给客户带来的体验提升会有较大差异，东海会根据项目定位和目标客户群体需求，进行不同成本投入的优化。在保证结构安全和使用功能的前提下，仔细分析项目的每个细节，合理分配成本，避免不必要的浪费，同时提升客户感知。例如，在空调百叶内侧、机房内墙、土石方等这类业主不太敏感且对建筑的整体结构安全和使用寿命无影响的区域，可以采用性价比较高的材料或工艺，成本严控；而在入户大堂、电梯间、园林景观等业主关注的重点区域和影响设计结构安全耐久的部分，则可以适当增加成本投入，以提升产品品质和居住体验，而且这类成本对客户购买决策影响很大，可以提升产品的溢价能力，产生品牌效应、助力去化。

三、优化供应链和采购流程，促进降本增效

供应链和采购流程的优化是企业提高效率、降低成本和提升竞争力的关键，东海集团通过严谨的供应商考察及采购流程引入大批优质供应商，在合作过程中注重供应商的培育与维护，与供应商建立长期稳定的合作关系。同时积极参与联采活动，不断扩充国际国内一线供应商资源，以服务于高品质项目。采购流程方面已基本实现线上操作，在保证招采过程公平、公正的同时，大大提高了信息准确性、实时性及工作效率。

按时按点保质保量

打造良好的交付口碑

高品质不仅体现在内在产品上，外在的服务细节也同样重要。在“房住不炒”及“保交楼”的大环境影响下，“交付力”已然成为各大房企重点打磨的利器。如何规避交付风险，将交付打造成口碑营造和营销宣传的有效手段，东海集团也有着一套自己的“秘诀”。

一、风险管控前移，杜绝虚假承诺

在前期营销推广阶段，东海集团严格管控对客展示内容及销售话术，由产品部门定期给各项目营销团队做产品亮点的培训交底，规避营销宣传与设计规划产生冲突，引发货不对板的情况发生。同时利用明源智能工牌，监控风险话术，杜绝销售虚假承诺。

同时东海集团也会加强实景体验区和样板房的沉浸式生活场景感，让客户的感受更直观，在强调“所见即所得”的同时增强对产品品质的认同感。

二、三轮验收严控交付标准，为业主收房注入“强心针”

东海集团还有自己独特的交付管控体系，所有竣工项目都必须严格执行。

交付管控体系首先要进行项目自检和产品初验，在通过以后，交付验收分为室内和公区两条线同时进行。室内验收由专业的验房小组对待交付项目进行一户一验并整改消项；公区验收由集团物业组织进行物业移交。物业移交以及分户查验均达到集团要求后，进入品质联合验收环节，集团各中心联合对项目进行交付前检查，通过后方可正式进入交付阶段。

值得一提的是，早在主管部门出台相关要求之前，东海集团就主动采取了邀请业主进行预验收的举措，提前发现并解决问题，也为业主收房打了一剂“强心针”。

三、高管进交付一线，兑现品质诺言

秉持着对品质的坚持和对业主负责的责任心，2023年，东海集团一共交付了12个项目、1万套房子，年底3个月更是集中交付了10个楼盘。面对如此艰巨的任务，集团高管们拿出了“拼命精神”，冲锋在一线，吃住在现场，24小时连轴转，最终所有项目顺利交付，用匠心品质、用心服务和真诚沟通，兑现了与业主之间的美好诺言，体现了本土龙头房企的责任担当。

好品质需要优秀的管理体系作支撑

一、自研品质管控体系，获评中房协科学技术奖

优秀的品质呈现离不开管理体系的支撑，东海集团自主研发了一套荣获中房协科学技术奖的品质管控体系，根据项目开发周期，一共分为四大阶段18项核心管控要点。

第一阶段是规划设计阶段，把控内容包括项目的规划设计方案、产品定位、户配、设计提资与图纸审核、户型优化等；第二阶段是示范区施工阶段，管控的重点向“三点一线”施工指导倾斜，并对示范区的开放进行验收把关；第三阶段是货量区施工阶段，管控重点是工程质量巡检强排及工序标准穿透式培训，也包括重大方案审核，比如深基坑支护等，同时进行月度、季度的穿插式复盘标准化动作；最后是验收交付阶段，重点把控交付三关，即项目自检、第三方一户一验及集团内部综合验收，随后交付项目进行交付后评估并面向全集团宣贯。

二、数字化平台助力管理提效，助推品质提升

自2013年，东海集团就携手明源云开启了数字化建设，以助力集团管理标准化、规范化建设为核心，实现标准体系在线、流程控制在线、风险管理在线，为集团发展提供了有力支撑。现阶段，东海数字化已完成从流程管控到数字赋能转变，在项目投资风险控制、成本精细化管理、招采供方管理、营销费用管控及精准营销等方面，助推业务管理质效全面提升的同时也为品质的提升提供了有力保障。

小结

品质突围这条路无疑很难，但是难但正确的事只要坚持下去，终将变为宽敞坦途。下一步，东海集团将持续保持产品创新，在竞品包围下对高质量创新、持续性创新和管理模式创新持续发力，同时加强对产品的文化赋能、科技赋能、生态赋能、康养赋能，打造始终领先一代两代的、革命性的差异化产品，提高核心竞争力。

尽管当前大环境形势仍然艰难复杂，悲观声音不断，但是正如东海企业文化中所说：“耐得寂寞，忍得冷落，受得委屈，懂得灰色。要学会在黑暗中看见光明，在逆境中找到希望”，东海凭借着对品质的一贯追求，在改善市场迎来了春天。