前言
行业调整期，传统的“金三银四”置业旺季也失去了往日的荣光。二手房持续挤压新房空间，中央政治局会议明确提出要“消化存量房产和优化增量住房”，自然资源部也发声要求“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让”。当下房地产去库存大战打响，新的挑战已然来临。
2024年4月份，山东各地市具体表现究竟如何？一起通过山东多城市房地产市场月报来看下！
2024年4月全国地产政策
全国
4月政策形势总结
●央行：加大对“市场+保障”的住房供应体系金融支持力度；
●中共中央政治局：统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施；
●自然资源部：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
郑州、南京等城市陆续启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作，为满足人民群众改善需求降低门槛；
福州、南昌等城市先后出台阶段性取消首套房贷利率下限等政策，旨在激活市场活力；
成都、海口等城市则进一步取消或放松限购、落户政策，助力扩大购房增量。
2024年4月山东地产资讯
山东
发布2023年住房公积金年度报告
4月28日，山东省住房和城乡建设厅举行新闻通气会，解读《山东省住房公积金2023年年度报告》。2023年山东全年发放个人住房贷款20.19万笔896.54亿元，同比上升7.69%、23.48%，支持职工购建房2520.90万平方米，贷款期内职工可节约购房利息支出134.7亿元。
济南
《济南市建筑工程容积率计算规则》
4月12日，济南市自然资源和规划局发布关于《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿）公开征求意见的公告，围绕鼓励设置架空层、增加阳台进深、第四代住宅等方面提出新的计容标准，通过指定新的建筑容积率计算规则推动第四代住宅建设。
青岛
将实行“房票”新制度
4月2日，青岛市住房和城乡建设局等7部门联合发布《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策》，政策措施包括推行“房票”制度，上浮公积金贷款额度，优化二手房“带押过户”流程，支持高品质住宅开发建设，以及取消首套住房商业贷款利率下限等。据悉，青岛将实施“房票”制度。
烟台
大部分银行利率下调
烟台阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限之后，房贷利率不断下降。据媒体报道，烟台大部分银行已经下调了个人首套房贷利率15个基点，从3.75%降为3.6%。
潍坊
城市更新融资第一笔贷款
奎文区2024年城市更新融资第一笔贷款，即由潍坊城投集团负责的樱桃园小学片区6亿元贷款，已顺利获得工商银行的授信，期限长达10年，这标志着奎文区城市更新融资取得开门红。
济宁
出台公积金新政
4月17日出台的《关于调整住房公积金个人住房贷款最高额度的通知》中提出，针对多子女家庭，购买首套或二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度提高至100万元；购买高品质住宅的职工家庭，住房公积金贷款最高额度提高至90万元。同时符合以上两种情形的家庭，住房公积金贷款最高额度取最高限额，不做累加。
泰安
出台房地产新政
为进一步促进房地产市场平稳健康发展，拉动房地产消费，泰安精准分析不同购房群体需求，从需求端发力，出台购房优惠、以旧换新、企业租房优惠等多项惠民利企措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
威海
国有建设用地供应计划公示
4月3日，威海市自然资源和规划局发布威海市区2024年度国有建设用地供应计划。2024年度国有建设用地供应计划总量213宗、面积15782.73亩。其中居住、商业服务业用地34宗、1753.02亩。
德州
买房利好发布，备案就能入学
4月24日，德城区人民政府新闻办公室发布《德城区促进房地产业平稳健康发展的若干措施(试行)》，其中提到多条关于德州人买房的优惠措施。措施包含“乐学在德城”、“安居在德城”、“乐游在德城”、“健康在德城”、“乐业在德城”、“乐居在德城”等六项内容。
滨州
住房公积金政策调整
在滨州购买自住住房申请住房公积金贷款，贷款职工夫妻双方正常缴存，最高贷款额度由60万元提高至80万元；贷款职工单方正常缴存，最高贷款额度由40万元提高至50万元。首套、二套住房公积金贷款额度上限保持一致。 贷款职工为多子女家庭的，最高贷款额度上浮20%。贷款职工购买高品质住宅申请住房公积金贷款的，最高贷款额度上浮20%。高品质住宅以住建部门认定为准。将贷款额度计算公式由“贷款额度=（主借款人账户余额+配偶账户余额）×25（精确到万元）”调整为“贷款额度=（主借款人账户余额+配偶账户余额）×30（精确到万元）”。
2024年4月山东商品房销售数据
01
济南
2024年4月，济南（不包括钢城区、莱芜区）商品住宅成交和供应均出现了回落迹象，新增供应2525套，34.17万㎡，环比下降30%；成交2805套，38.54万㎡，环比下降47%，均价16699元/㎡，环比上升6%。
截止4月底，全市商品住宅去尾库存存量476万㎡(主城区狭义库存)，去化周期为14个月。
02
青岛
4月，青岛新建商品住宅供应34.83万㎡、2580套，环比下降3.5%，同比下降49.4%；1-4月累计供应114.59万㎡、8760套，供应面积同比下降39.8%。
本月全市共有484个项目录得成交，比上月增加34个，共成交46.28万㎡、3645套，环比下降18.4%，同比下降37.7%，成交均价14734元/㎡，同环比持平。1-4月累计成交170.46万㎡、13385套，同比下降44.1%。
截至4月底，全市商品住宅存量1229万㎡，去化周期拉长至18.3个月。
03
济宁
2024年1-4月，济宁市城区商品住宅走势偏弱，4月份销量环比下降。商品住宅项目销售金额排行榜TOP10合计销售金额为9.3亿元，本月TOP10门槛值提高至0.6亿元。商品住宅项目销售面积TOP10合计销售面积为9.7万平，排行榜半数项目销售面积超过1万平。
04
聊城
2024年4月，聊城市主城区商品房网签备案共2126套。其中，住宅用房568套；商业用房45套；办公（公寓及写字楼）35套；其它（车储）1478套。网签总量相较3月份共增加795套。
住宅网签数据568套，其中东昌府区网签271套依然占比最大，其次是旅游度假区142套，开发区111套，高新区42套，其他区域2套。
05
烟台
2024年1-4月，烟台六区商品房市场累计成交金额50.54亿元，供应29.42万㎡，成交48.77万㎡，供小于求，去库存态势，成交均价10361元/㎡。
4月，烟台六区商品房市场成交金额16.7亿元，供应15.01万㎡，成交15.99万㎡，成交均价10446元/㎡，整体来看量价齐升。（仅包含正常销售的商品房备案数据，不含其余备案数据）
06
泰安
据泰安市房产管理服务中心网站公布的数据统计，泰安4月份共签售住宅362套，4.4万㎡。环比3月份出现了回落。
07
威海
2024年1-4月，威海商品房市场成交金额约25.39亿元，供应12.94万㎡，成交24.03万㎡，成交均价10569元/㎡。
4月，威海商品房市场成交金额约8.25亿元，供应5.13万㎡，成交7.93万㎡，成交均价10409元/㎡。相较3月，供销齐升，成交均价略有下滑。
08
临沂
4月，临沂供销量较上月缩减，与去年同期相比有所提升，整体价格结构性回落。整月新增面积10.5万㎡，环比减少21%，同比增加13%；成交面积7.1万㎡，环比减少36%，同比增加1%；成交均价8247元/㎡，环比减少17%，同比减少17%；整体存量为152万㎡，已推库存去化周期为24个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。
09
淄博
4月，据淄博市网签数据统计显示，销量前20楼盘合计网签成交共386套，相较2月环比下降21.86%（3月为494套）。
10
菏泽
2024年4月，菏泽城区商品住宅备案成交654套，与3月份相比大幅下滑近4成。从价格方面来看，整体备案成交均价约6345元/㎡，环比微涨1.62%。
11
潍坊
2024年4月，据世联行数据，潍坊市区重点监测的91个在售项目，合计认购423套；县市区重点监测的51个在售项目，合计认购116套，销量略有下滑。
2024年4月山东16地市土拍数据
（土地用途：涉宅用地、商服用地）
2024年4月，山东各地市土地出让节奏有所放缓，供应成交规模回落。16地市除泰安、淄博外均有土地出让，共成交64宗地块（仅指涉宅用地、商服用地），总出让占地面积156.44万㎡，相较上月环比减少20.8%（上月为197.54万㎡）；共揽金53.97亿元，环比减少27.14%（上月为74.07亿元）。其中涉宅用地37宗，商业用地27宗。拿地企业中，国企占比71.87%，民企28.13%。
土地出让金方面，济南位列第一，揽金13.33亿元；青岛位列第二，揽金8.51亿元；第三名为潍坊，揽金7.57亿元。
涉宅用地方面，4月涉宅用地共出让37宗、132.2万㎡，较上月环比上涨11.76%（上月为118.29万/㎡），临沂、威海、济南位列前三，其中临沂总出让面积40.74万㎡（10宗）；威海总出让面积34.74万㎡（8宗），位列第二；济南总出让面积15.9万㎡（4宗），排名第三。国企仍旧是拿地主力，占比达72.97%，民企占比为27.03%。
金三银四成色不足，山东楼市以平淡收场。4月份，山东楼市成交量并未延续3月的上升趋势，对外披露数据的11个地市中有8座城市楼市销量环比下降，占据山东省半数。但这并非个例，据诸葛数据研究中心监测数据显示，二线及三四线城市均现“跌多涨少”局面，新房成交承压。值得一提的是，在略显萧条的大环境中，聊城、烟台、威海三城成交量稳步上升，尤其是烟威两地，量价齐升。
土地方面，4月份整体土地成交规模较3月有所回落，但涉宅用地的出让宗数及面积环比上升。国企牢守拿地主力军地位，占据大壁江山。需要注意的是，自然资源部重磅发声：“商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。”预计后续土地供应量会有所缩减。
总的来看，4月份新房市场承压，城市分化较为明显，目前仍处调整通道。当前市场利好信号不断传出，泰安、德州等城市加入“以旧换新”阵容，定向助力新房交易。预计随着宽松政策的持续发酵，成交端或将逐步呈现一定的积极效果。
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山东地产圈2024-05-20 10:39:24来自山东省
