绿城青岛营销策划部经理 田静
从绿城拿地的惯性谈起，依据地块特性打造项目 建完产品再找客户
“我刚进入公司的时候，看了我们的产品包括价格的地位、人群的定位，很不符合当时01年的市场。因为01年来看李沧区，当时没有绿城的带动，当时让大家都感觉没有发展，是一个处女地，周围的市政建设、配套都相对比较落后，不完善。而我们一个定位是洋房，再就是大户型，相对价格也是比较高的。所以我觉得这个区域如果做这样的定位是不合适的，但是经过两年的发展，回头再看，是另一番风景；洋房的销售比较好，我们也分析了一下人群，可能有一些人会认为这个地块是中低收入人群，但实际并不是这样的，我们很多客户都是在崂山区有独立别墅的人跑到这儿买房子。如果目前我住在四方区、李沧区的人，它的想法是向往南靠近，比如说四方区的人买城阳区、李沧区的房子难死了，他觉得我的生活要不断升级，要往市南市北，不能往北发展。但是在市南区的人，我已经住在这个地方了，他考虑的时候不是地段的问题了，考虑便利性、生活品质的提高，所以会选择像我们这样的房子。所以现在洋房的定位，比较迎合这部分人的想法，所以有很多中高端收入人群到我们这儿置业。进入直播>>
我们次开盘是在8月2日，当天开盘我们销售了300多套，很多人觉得不可置信，觉得市场这么不好的情况下，还能卖这么好，可能有水分。我们总结分析过，绿城一贯的做法，好像跟市场、跟地块都没有很大的挂钩，一般开发商拿地的时候，通常想做什么房子，会迎合人做楼盘，但是绿城首先拿地比较偏，土地成本考虑到，另外偏一点会拿到大地块，绿城不做小项目，都会做非常的大项目。而且绿城做楼盘开发的时候，有一个特点，我们不是说看这个楼盘我们就建什么产品，通常是我们觉得这个地方应该建什么产品再去做，建完了产品之后才去找客户。”
项目定位中高端，与周边项目不构成竞争
“绿城开发产品的时候，首先绿城有一点可以肯定，60多个待开发的，没有一个是中低楼盘，全部是中高端产品，这个是肯定的，只不过价位有所不同。
绿城的房子为了保证品质，投入是比较大的，因为成本高，所以价格也是比较高的。再加上如果我们做精装修的话，如果让做六百、八百的精装修，以绿城比较挑剔的眼光是不屑去做的。就像洋房，很多人觉得你们卖到八九千，觉得不可思议。但是也有需求，一样卖得很好。我们这儿没有低端产品，因为有局部的小高层，但是大量来讲，都是六千多，还有七千的。所以二期即便有小户型，可能跟同地段的楼盘竞争不会太大。”
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