一二线城市房地产市场严格限购，提首付、限套数，让很多有点闲钱的济南人，把投资目光投向了不限购的三四线城市。然而，链家集团战略投资中心总经理于宏杰18日表示，去三四线城市寻找炒房机会的人，得小心被套住，应该慎重投资。
投资客帮忙去库存了
于宏杰是在济南市商务局主办、宜和宜美承办的“2017全屋软装暨泛家居跨界创新发展峰会”上，做主题演讲时做出上述表态的。他认为，在即将过完的2017年，我国房地产市场发生了此前从没有过的巨大变化。
目前，业界还有很多争议，有人认为地产黄金时代已经过去，现在是白银时代；有人说不对，目前是钻石时代。“即使是钻石时代，也是钻石末代。”于宏杰说，这一点从链家今年以来的数据中就可窥一斑。
今年前10个月，我国绝大部分房地产交易都发生在三四线城市，这是不可思议的，过去即使在调控最严格的时候，一二线城市始终占主流。为什么出现这种状况，因为一二线城市严格限购，很多投资客在这类城市买不到房，就跑到三四线城市去了。
“这倒是为三四线城市市场解决库存压力问题，做出了突出贡献。”于宏杰说，过去房地产市场，库存压力的就是三四线城市，这些在链家数据库中均有体现，“我们的数据，甚至比统计部门的数据还要准，因为我们的样本足够大，系统内有7000万套房子的记录”。
户均一套房还多，还缺吗？
炒房客投资房产要想赚钱，房价必须得上涨，房价上涨的前提是市场供不应求。“然而目前我国房地产市场经过近20年发展，已经到了一个整体供大于求的阶段。”于宏杰说，数据显示，2003年我国户均住房0.84套；2016年就到了户均1.02套。
人均住房面积来看，1998年为18.66平方米，去年增至36.6平方米，这说明中国不缺房子。未来，我国房地产市场将会进入一个结构性调整阶段，这个阶段，会有涨有跌，上涨的，肯定是那些人员吸聚能力更强的一二线城市，这类城市由于人员流入，房子依旧会供不应求。
反观三四线城市，虽然目前房子价格依然在上涨，但这是被炒房客催涨的，未来人员流向一二线城市，就失去了接盘者，价格必然会降。从这个意义上来讲，现在炒房客投资三四线城市房产，风险很大。
“未来城镇化，人员聚集的核心，肯定不是小城市，而是中大城市。”于宏杰说，未来中国会形成20个左右的城市群，像北京、上海周边的城市群，肯定会有更多人聚集，房子自然还会涨。
二手房交易将成市场主流
长时间以来，我国房地产市场一直处于供不应求状态，导致新房销售一直是市场的主流，直到2016年，销售额还高达9.9万亿元，而二手房市场交易额只有6.6万亿元。不过于宏杰认为，这种状态很快会改变，二手房或者说存量房交易将成主流。
“以北京为例，五环以内，已经没有多少地儿可以用于盖房子了。”于宏杰说，未来要想再盖，就得拆旧的盖新的；再从购房者情况看，由于房价很高，首次购房已经很难了，举例来讲，北京房子交易均价500万元，普通工薪阶层，即使交得起首付，也很难还的起贷款。
目前很多一二线城市购房主体都是改善型需求者，卖一套买一套，个别城市，这一比例都到了75%。一线城市的存量房与新房成交比，北京为2.2，上海为3.2，深圳为2.2，广州为1.4。
“国家从节约资源、减少浪费等角度出发，正在推广新房必须装修完之后再交付使用，这导致社会上很多装修公司没活干了，因为开发商就给装修完了。”于宏杰说，不过装修企业的苦日子也不会太长了，二手房成为市场主流后，这类房子没法装修后交付，必须得购房者自己装修，因此，装修公司好日子不远了。
房来楼往2017-11-19 19:00:00
