第二讲一下存量房，就是二手房的买卖当中的问题。二手房交易市场很复杂，出现的问题也很多，一套房子一个特点，一个情况，和商品房不一样，所以房子着重讲一下。
看一下二手房，注意房屋权属要清楚，现在咱们的房地产登记的形式有三种：房地产权证，房地产共有权证、他项权证。看权属的时候，先和卖房要一个产权证的复印件，你可以拿着复印件去交易中心查一下权属的真实情况。如果没有复印件，什么都不提供，可以请律师，可一定的钱去查询一下真实情况，这是5元钱。
他项权证是设定抵押的房屋，也不是说不能交易，是抵押权人把房屋出售给你的话，可以用首付款做抵押，不管什么情况，三个证一定是一致的。
讲一下卖房的主体资格问题，民法通则规定的行为能力人，我给大家说一下，完全行为能力人是独立承担民事责任的人。限制行为能力是16岁以下，16岁以下是无行为能力人。精神病人不能完全辨认行为能力的时候是限制行为能力，不能辨认的时候，是无行为能力。
大家要注意一下，不到18岁的未成年人把房子出售的话，大家不要交易，因为这种房屋有一个监护的问题，这种房子做交易的话，一般是不给过户的。监护人应当是保护被监护人的财产，不能处分被监护人的财产。
有一个相反的情况，无行为能力人、限制行为能力人，买房子是不是有效的？这是有效的。这种人在接受的时候，他人不能以无行为能力、限制行为能力，主张合同无效，这就是为什么会出现2岁的百万富翁孩子。
我把定金放在这里讲，二手房当中，几乎每一个房子都有定金的问题，咱们看看定金的含义，就是指合同当事人在合同定理时或合同履行前，由一方向另一方交付的一定数额的金钱。
定金的种类有立约定金、成约定金、证约定金、违约定金、解约定金。
我国的合同法对定金是这么规定的，当事人可以依照担保法的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方面不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，具有违约定金的性质。
担保法对定金的支付比较更加明确，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，超过的部分，人民法院不予支持，需要强调一下，现实中当事人在定金的约定上往往走上两个极端，要么定得很低，100多问的房屋定金只约定1万元，这样的结果，在定金具有解约性质的情形下，卖房极易毁约，以丧失定金为代价解除合同，使购房者的购房目的难以实现。
当事人既约定了违约金，又约定了定金，一方违约时，对方可以选择适合违约金或定金条款，一定要衡量哪种条款对你有利，这两种条款可以选择其一，不能并行，这是合同法的新的规定。
合同的主要内容，和一手房是有区别的，名称、住所，签合同的时候，身份证的名字和产权证的名字，一定不能错。还有价款，二手房基本上都是一口价，一定要写清楚的，履行期限、地点、方式，违约责任，解决争议的方式，合同生效条件，以及什么时候交房，合同的变更和转让、户籍的问题，合同生效条件。附件的内容，主要是对二手房的装修问题，可能有的二手房是带装修的问题，里面有一些家具等等，就放在附件当中就可以，还有一些电、水、气过户的问题，也都写在附件当中。还有就是户籍，户籍的案子诉讼到法院，法院不受理，大家一定要杜绝这种纠纷的发生，卖房有的时候不签户口，可能他觉得我的户口放在这里，如果说拆迁的话，我还有一部分的补偿。如果是这种方式的话，用押金是一个比较现实的办法，押金一定要给得高一些，1、2万都可以。
再就是另外个办法，在过户之前，我也不预留押金，但是必须要把户口清除了，如果不清除的话，就不给过户。
税费的承担，从去年11月17日，为了促进市场的消费，政策直到今年12月31日就已经失效了，住宅房屋如果在卖的时候，以前5年之内转让的话，是全额的5.5%，现在是比较宽松了，如果2年之内卖房子的话，是全额的5.5%，而且是90平米之内的房子，要有1%的税，首次购房90平米之内的是1%的税，如果2年之内的话，卖房还有营业税，所以这个知识还是要了解，营业税是5.5%，还有个得税，这种个得税，商品房、二手房就是2%，集资建房是1%的个得税。
现在规定的税费的集中点集中面积是144平方，网点房的税率是非常高的，买卖是20%的个得税，5.5%的营业税，就是25.5%，营业用房，网点房的交易，可以用赠与的交易，如果是赠与的话，可以与买卖差了7、8万块钱。
交易程序现在已经改了，2月20日以后，现在是网上交易、网上挂牌，挂牌以后，当天办不了约的，第二天要到交易中心签约，市南、市北、四方的房子在交易中心对面的土地调查办公室的一楼挂牌，然后网上签约，第三天才办理过户手续，最起码是三天的时间，这也以实际操作为准。
交易的方式，目前有三种：一个是赠与、买卖、互换。互换的交易，税费已经改革了，双方互换房屋，按照房屋的差额交税，2001年的时候就改了，以分别买卖房屋记税，互换是不划算的，税率是非常高的。咱们在交流的时候，具体的问题可以再给大家解释一下，就讲到这里，谢谢大家。
延伸阅读:
热点博文:
论坛热贴:
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
