中国城市的楼价比美国贵,这已经不是新闻了。但从趋势上看,中国的楼市还会涨,而且会涨得很离谱,因为物极必反,股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的,这是每个国家都经历过的非理性繁荣。
中美房价之比较
2008年10月我曾经在央视讲过一次美国楼市,那时还看不到止跌的迹象,一年之后,美国楼市已止跌企稳。以2200平方英尺的中等独栋住宅为比较基准,目前价格最贵的城市（不含纽约市）多半都在加州:南加州海滨城市拉荷雅排名,售价2125000美元;好莱坞明星云集的比佛利排名第二,1981750美元;圣塔莫尼卡排名第五,1469120美元;旧金山第六,1363250美元。在统计比较的310个城市中,有84个城市的房价低于20万美元,其中的是密歇根州的格雷琳市,还不到11.3万美元。310个城市独栋住宅的平均价格跌到36.3万多美元,折合人民币每栋约248万,每平方米约1.2万元人民币。
上述统计不包括纽约的公寓,而中国的城市住宅以公寓为主,可比性较高的是纽约的公寓。曼哈顿的高档公寓较多的房型有三类,单间（Studio）50-60平米,现在售价约60万美元;一居室公寓的售价80万美元左右;两居室公寓的售价降到120万美元左右。这个价格低于北京CBD的高档公寓,和上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。
美国家庭以独栋住宅为主,和中国楼市相比的差异是占地的所有权,因为中国的住宅用地是70年的租约,美国住宅的占地和房子都属于你。乍看起来是中国不合理,租地还卖这么贵!但美国的住宅要交财产税（PropertyTax）,美国加州是每年1.3%,新区还要再加上1%,合计是2.3%。中国的住宅只交物业费,大致相当于美国的社区管理费。房产的财产税1.3%看起来不多,若按复利计算,51年就超过了购房款,比70年的租约还要少19年。若以2.3%的税率计算复利,30年就接近购房款,比70年的租约少了近40年!所以还是中国的70年租约比较划算。
中美楼市另外一个很大的差别是住宅面积的计算,中国住宅的计价单位是建筑面积,别墅也不例外,车库和地下室都算面积。这和美国相比就有很大出入了,因为美国住宅的计价单位是“地毯面积”,类似于我们说的“套内面积”。独栋别墅的地下室和车库等附加的使用面积都不算在总价之内,一般说来,美国2200平方英尺的中等独栋住宅面积按中国的算法就是300多平米。
在美国加州的大洛杉矶地区,除了比佛利和新港市等豪宅区,一般中产阶层居住的房子并不很贵,以洛杉矶市为中心,在相当于北京五环至六环的位置,地毯面积三四百平米的别墅,占地1-2中国亩,房价比2007年的点下跌了一半左右,现在从银行手里接手下来的价格是30万-35万美元,折合80-100美元一平方英尺,换算成人民币就是每平米6000元左右。这样的独栋住宅,开车到市中心不堵车也就40多,有三个车库,4-5个卧室,有的还背靠高尔夫球场,可以在40-50平米的大阳台上享受球场绿荫,而同类可比的上海别墅（比如美兰湖）,价格就要高出3倍以上!在洛杉矶郊区可以和上海佘山地区相比的高尔夫别墅价格,低价位的在100万-120万美元,高价位的在300万-400万美元,在上海佘山可比的同类别墅就是3000万到一亿元人民币以上,也差不多是3倍以上的价格。加州是美国房价的地区之一,全美十大房价的城市中加州占了8个,所以用加州房价和上海房价比较是有代表性的。
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