中美房价走势之比较
美国的住宅是消费品,在美国的消费物价指数（CPI）统计中,住宅占比高达42%。金融危机对美国楼市的打击非常之大,据统计,全美用银行按揭贷款买房子的有1200多万户家庭,现在超过20%即250万户左右丧失了抵押品赎回权,成为银行的“法拍屋”和“短售屋”,这还不包括尚未被银行收走的“泡汤屋”,即房价低于贷款额的住宅。
美国的住宅绝大部分是自住的,价格主要取决于租金和家庭收入。即使是在美国2007年房价之时,全美中等独栋住宅的房价也就是中等家庭年收入的4倍左右,现在下降到3倍以下。中等家庭的房贷支出占税前收入的比重在2007年平均为23%,现在下降到20%。今年下半年美国房市逐渐企稳,抄底买房的人多了一些,但依然是以自住为主,据统计,投资性购房的比例约为15%。按照租金计算,上述洛杉矶郊区30万-35万美元的独栋住宅现在月租金在2000-2500美元区间,即10-12年的租金投资。中国楼市就不同了,70个城市的平均租金投资约为30年,上海杭州地区更高达40年以上,所以有专家判断中国楼市暴跌在即,楼市泡沫已经是吹弹可破了。
的确,无论是从租金的投资还是居民的收入房贷比,我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看,决定房价的既不是本土的工资收入,也不是当地的租金水平,而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中,住宅的购买者近80%为外来人口,首付资金的来源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦东星河湾开盘,当日销售超过40亿,264栋千万级高档公寓在几个内一抢而空,刷新了世界房地产业的单日销售纪录。82%的购房者是年龄在45岁以下的人,77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题,35岁以下的占24%,36-40岁和41-45岁的各占28%,可想而知,这个年龄结构又不在上海工作的群体,主要是“富二代”、投资者或企业家!所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金决定的,而是由外来人口和外部资金的流入决定的,投资性购房的占比估计在80%以上。
美国的房地产是消费需求主导的,中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的,所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资的高低来判断房价走势,而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势,否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。
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