北京浩文世纪地产机构副总经理贾金哲
房天下：您怎么看待青岛“金九银十”的销售状况？
贾金哲：我认为，“金九银十”这个词本身说的不准确，很多年以前比较常用“金九银十”，当前青岛的市场一直不温不火，销售比较均匀，因此今年的“金九银十”还很难说。
更多意义上，在青岛我认为有半年的时间是卖房的好时期，从四月份到十月份这半年都是好时候。其实“金九银十”已经拓宽了，购房者只要有需求，不会说等到“金九银十”才会买，其他时候也会考虑购买。从房地产成交量上来看，这两个月，回升态势会比较明显。
实际上现在是这样，从去年年底到今年年初，一直到新政出来后，购房者跟开发商之间一直在做博弈，博弈的裁判员是政府，目前来看没有输赢。开发商有部分顺应要求在降价，降了以后，刚性需求就出来了，说明这个市场是存在的，是刚性存在，改善需求也是存在的，只不过现在房价有点高，已 过了购房者的承受能力。但我觉得青岛跟一线大城市不太一样，那些城市房价在2009年透支的比较多，上升幅度比较大；青岛在过去的几年里面，一直都不温不火，属于稳步上升，没有像一些一线城市那样跨越式，疯狂上升。
房天下：怎样看待南方的城市房价出现了松动？
贾金哲：我觉得青岛，首先因为没有透支，所以它就不存在下跌，或者松动。应该讲，几个大都市泡沫是比较多的，所以有挤压泡沫的问题，青岛泡沫不多，所以挤出的泡沫成分不会太多。我觉得青岛肯定会顺应整个市场的潮流，市场价格会有一定的松动，但是下跌不会幅度不会太大。应该说，青岛房地产市场，还是一个稳步发展的态势。
房天下：作为购房者，现在可以出手买房吗？
贾金哲：我认为可以，为什么呢？倒退十年，从2000年到2010年，所有在以前买过房的人都赚到钱了，都在想“当初再多买一套就好了”，包括我在内也是这样。我以前在不同时期买的房子，都觉得赚到了。再往后想，到2020年，回想今天，你还会觉得房子很便宜，一定是这样的，因为土地是稀缺的，青岛就这么大一块地，具有稀缺性和不可复制性。我在香港中路买了房子，你以后在香港中路就买不到了，因为这个房子是我的。我在温泉买了一套别墅，买了之后，不会再有了，除非我二手房卖给你，房地产具有这种资源的独占性，我占有了就没有了。既然资源是稀缺的，土地是排它性的，不可复制的。我买了你就不能买了，这样就少了。
第二，从国家货币供应上来讲，我们每年货币供应量增长率是17%，假设国家今年发行30万亿人民币，明年就会多发行5.1万亿，每年增长17%，而且是年年在长。这意味着市场当中，货币越来越多，这些货币做什么用？是消费，第二是政府用来进行固定资产投资和基础建设，比如修道路，修桥梁、地铁，改善城市市政基础设施等等。这些资金投资带动的是城市土地价值的提升。开发商拿到土地，取得的成本提高了，再加上人力资本提高，建材成本提高，房价自然会水涨船高。 目前我们每年通胀率是3%-5%。如果你的房子今年值100万，如果明年不涨到105万，是不是就等于贬值了呢？房价数值的上涨是一定的。还有我们现在每年的GDP增长率是8%，房地产相关行业对此作出了巨大的贡献，如果没有房地产开发，没有房地产价格的提升，GDP能增长吗？
第三，中国的刚性需求在支撑。有一个数据是城镇化率。城镇化率是什么概念？在城市居住、生活、工作的人，占总人口的比例，就是城镇化率。我们党十七大提出一个观点是全面建设小康社会，小康社会的指标是什么？按照世界统一的规定，城镇化率达到65%就可以定义为小康社会。当前我们还有30多年的时间来迈进小康社会，为了我们在未来得这几十年里面，尽快达到小康社会，就要持续走城镇化道路。我最近看到一个内部的参考，中国从47%的城镇化率到65%的城镇化率，需要18-20年，每年递增0.8%-0.9%。进入小康社会，就需要有18%的人口进入到城市。所以刚性需求还是存在，老百姓至少不买房，也得租房，租房也得有房子。所以房地产市场还会持续稳定增长，现在买房子出手也是合适的。
房天下：房地产市场的价格持续增长与市场供应之间的关系应如何解决？
贾金哲：解决的方式是这样的，需要政府的宏观调控，但是不需要政府对市场作出具体的干预。宏观调控政策以政府为主导，市场由开发相关的各个环节自发调控。
我想在未来得这些年里面，通过政府的宏观调控，市场的自发调节，通过购房者的理性消费，我们的房地产市场不会出现暴涨、暴跌的非理性状态，一定是健康持续增长。
房地产市场会是一个稳步上升的，而不是大起大落的，这是我对未来房地产市场总体趋势的描绘，可能一年涨10%-20%。今年到明年上半年可能会出现回调，过去涨多了，会修复一下，但不是所有的，是局部的，过去涨的太高的、地段不那么稀缺的、复制性不那么强的项目会有一定回落。但是地段好的，稀缺性强的，高端项目不会调的太多。这是我对未来房地产市场的基本的判断。
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