[摘要] 雨润地产的上市梦显示了一家火腿肠企业的地产雄心，而其灵魂人物祝义财的仕途之变则撕裂了雨润地产已有的伤口。
模式之困
“在南京，提起雨润地产，那就是房地产行业的杂牌军，没有房地产积累基础、管理混乱、开发定位模糊、资金链紧绷，这样的地产开发业务怎么可能上市。”一位接触过雨润地产的银行人士对《地产》记者表示。
对于房地产开发而言，雨润地产属于半路出家。2002年，在食品行业挣得桶金的祝义财开始进军房地产行业。食品行业的成功和行业本身的高周转特性使得祝义财握有大量的财富，而财富的增值又必然需要投资一个高利润率、同时风险较低的行业予以承接。房地产行业成为祝义财好的选择。
彼时，食品行业和地产行业在特点上自然形成“快、慢”互补，可以优化雨润集团的资产配置，提高资本的运用效率和。同时，食品行业农产品物流中心的建设，也与房地产形成协同发展，成为了雨润地产独特的优势。
于是，雨润旗下的家房企—“雨润地华”诞生。据报道，地产板块的所有启动资金几乎都来源于祝义财自掏腰包。之后，公司更名为“雨润地产”。祝义财对雨润地产的发展寄予厚望，对公司的要求也就极其严格，其多番强调“用做食品的态度来做地产”。
随着住宅开发逐渐成熟，雨润地产于2009年正式控股“南京中商”，后更名为中央商场，开始进军商业地产领域。根据雨润集团十二五战略规划，以国际化的长远眼光，将商业地产作为一项支柱产业来经营，大力发展商业综合体战略，重点布局三四线城市。目前在南京、淮安、徐州、宿迁、铜陵、泗阳、扬中、大冶等地建成和在建的综合体将近30个，其中除了南京之外，基本上都是在三四线城市。
目前，雨润地产已经成为雨润控股集团下设的七大业务板块中的重要一环。雨润旗下其他板块，如物流、旅游、金融保险、建设也与房地产行业发展息息相关。其中，依托于农产品物流园区发展地产的模式，更是雨润地产的一大特色。
依托于食品工业的老本行，2013年，雨润就完成了物流地产在的战略布局。
据雨润集团内部人士介绍，物流地产是一个集批发市场、酒店、仓库于一体的大型项目。“假设一个橘农在橘子成熟期，大量橘子积压卖不出去，就可以暂时存在我们的仓库里，等到反季节的时候再对外销售（不坏吗？）。而这些橘农以及各地经销商在我们这里交易的时候，又可以在酒店歇脚，这样我们的物流地产就运作起来了。”
目前，雨润地产的产品线主要分为四部分，包括住宅地产、商业地产、旅游地产和产业地产，其中产业地产主要是雨润的物流地产。
“随着地产开发规模的增长，雨润地产的资金链日趋紧张，靠雨润食品、中央商场根本无法弥补巨大的资金缺口。雨润地产的融资渠道主要是银行贷款和信托融资，高昂的融资成本导致其拆东墙补西墙。”上述银行人士进一步透露，就在今年春节前夕，仍有自称来自辽宁雨润集团建设生产厂房的工人前往南京雨润集团总部，讨要2010年拖欠至今的工资。
“雨润地产在南京的名声很差，开发的项目经常欠施工单位、供应商的钱，以致于愿意合作的单位越来越少。”一位施工单位的人士告诉本刊记者，雨润地产旗下的很多房地产项目根本不赚钱，按照这种开发模式卖项目是迟早的事情。
此前，雨润食品多次为雨润地产输血，而今雨润食品本身也面临营运危机。根据雨润食品的财报显示，其盈利模式主要是依赖政府补贴，这也使其饱受诟病。在2005年雨润食品上市至今的10份年报中，其累计获得的政府补贴超过40亿港元，占到10年总利润的46.38%。在媒体统计中，雨润的主要竞争者双汇，其每年获得的政府补助甚至不到雨润食品的1/20。
事实上，雨润食品的运营危机从2012年就有所体现，其业绩从该年起已开始萎靡不振。数据显示，从2012年-2014年，雨润食品营业额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元；净利润分别为－6.05亿港元、4359万港元、5677万港元。而在2012年之前的3年里，雨润食品的净利润都在17亿港元以上。
纵观雨润食品2014年的财报，雨润食品流动负债净额为18.21亿港元，总借款及融资租赁负债为82.57亿港元，其中54.64亿港元将于2015年年底到期，而同期的现金净额为4.65亿港元，远不足以还债。
“事实上，早在2013年，如果没有地方政府的补贴，雨润食品会亏损超1亿元，”一位接近雨润地产的人士称，“集团内部中高层都清楚，雨润食品贡献的账面红利已经达到枯竭。它和物流一样，更多是雨润地产业务的造血机器而已”。
据介绍，雨润地产早期的资金来源，来自于农产品物流集团，农产品物流集团之所以能够提供大量的资金来源，是因为它在以农副产品采购中心或者农副产品物流配送中心的名义去圈地，拿地之后向银行抵押，用银行抵押资金再去给地产输血。
为此，2010年，雨润集团开始在布局“三三三”发展战略。所谓的“三三三”战略，就是在30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心；在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心；在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。
“利用农副产品全球采购中心，雨润地产找到了与地方政府博弈的牌，并增强了与地方政府议价能力。”上述接近雨润地产的人士坦言，“政府可以因此拿出大量几个优惠甚至是零地价的土地，用于雨润的采购中心建设，同时雨润也给自己的地产运作留下空间。”
关于运作模式，雨润集团副总裁陆剑早前就表示，雨润和大多数开发商一样，希望通过商业、物流、住宅等多方面开发为集团获得更稳定的回报及收入。“物流地产依托于雨润的农产品、农副产品，通过深入了解供货商及客户，长期持续地使市场产生效应，终能给其他商业方面带来利润。”
理想美好，可不等于现实。如今，雨润地产的造血机器面临血液枯竭，更难以为地产贡献现金流，这直接影响了雨润地产旗下很多项目的开发进度。
此前，就有媒体报道，雨润地产东北区域的项目2012年动工，2013年全部停工，原因是没钱，内部的资金调动相当艰难。据知情人士透露，雨润地产东北区域项目共有6个，总建筑面积超4000万平方米，分布于沈阳、鞍山、赤峰、开原、盘锦和长春。其中，除商业地产项目——雨润广场综合体位于开原之外，其余几个城市均为星雨华府rc='//imgwcs2.soufunimg.com/house/2021_07/02/7ba59847-85ab-4898-8384-d6ce3c5b993b.jpg'>星雨华府11500元/平方米3.72分和源路216号400-176-0760 转 689332住宅项目。
“实话实说，东北区域的6个项目，是雨润地产所有项目当中做得差的区域，而鞍山项目又是东北地区差的，建筑成本比周边项目的售价还高，这房子还怎么卖?”上述知情人士表示，“上边一味要求把产品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，结果导致产品过于高端，脱离了市场。在此情况下，销售无从谈起。”
“雨润地产的销售一直不理想，不少布局于三四线城市的项目因为市场乏力难以解套，加上项目的利润率偏低，为雨润地产提供现金流非常有限。”上述银行人士进一步透露。
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