[摘要] 雨润地产的上市梦显示了一家火腿肠企业的地产雄心，而其灵魂人物祝义财的仕途之变则撕裂了雨润地产已有的伤口。
倒逼改革
面对雨润地产的经营模式之困，内部曾经掀起过一场改革。
早在2014年，一场旨在“全面复制碧桂园”的改革在雨润地产内部铺开。这场改革是全方位的，从管理方式到团队建设，再到采购、设计、销售等体制的重新调整。
据了解，之所以把对标的对象确定为碧桂园，是因为碧桂园2013年的业绩增长在中国地产界首屈一指，雨润地产欲通过内部改革，实现通往碧桂园一样的地产腾飞之路。
为此，在2014年年初，祝义财曾从碧桂园挖了100多人进入雨润集团，从管理方式、团队建设、采购、设计、销售等方面重塑雨润地产。在祝义财的愿景里，雨润地产未来将在一、二线城市占一席之地。
为了完成这场改革，雨润地产当年成立了华东和华南区域两级公司，并制定了三年规划的目标： 2014年销售收入实现200亿元，未来三年销售达到500亿元，2015年开始谋划上市。到2015年底，要在建成50个城市综合体。
而在发展定位方面，则提出了较为详细的方向，例如要到一二线城市拿地；要运作商业地产；要做改善型住宅。
对于雨润地产的城市布局，卞克在接受媒体采访时介绍说：“目前，雨润地产在一至四线城市都有项目，但权重各有不同，主要集中在江苏和浙江地区，绝大部分都在百强县中布局。而雨润地产的土地储备大部分集中在传统城市的核心区域。”
卞克说：“雨润地产目前也在调整布局，将来会加大在一二线城市的比重。2015年，上海、南京将是投资重点。同时，雨润地产成立了华南公司，其业务区域将会在广州、深圳一带。下一步在适度布局三四线城市的前提下，会向重点城市做一些突破。”
自诩为“追求高端和品质”的雨润地产，在利润率上并没有太亮眼的表现。卞克表示，“雨润地产的住宅在当地都是数一数二的高质量楼盘，而价格也按照市价，为当地业主提供一个高性价比的产品。所以在成本控制上，雨润的压力比较大。从目前的产品看，平均利润率达到行业平均水平，在10%左右。”
至于发展商业地产，雨润地产的自信来源于两个优势。其中之一就是商业地产真正的价值是商业运营。据了解，雨润中商集团在南京新街口拥有在具有极高商誉的中央商场，雨润地产要在所有的综合体内都要放一个中央商场。而另一个优势则在于，2013年1月14日，雨润集团与美国梦工厂在南京签署战略合作协议。根据协议，雨润将与美国梦工厂在文化产业、游乐产业等层面达成战略合作。换句话说，由于美国梦工厂在中国大陆市场的拓展和室内主题游乐园将与雨润进行全方位的合作，这就意味着以后所有的雨润商场里都会有美国梦工厂。正是上述两个优势，为雨润地产在与地方政府的拿地谈判时，增加了“实力”砝码。
除了复制碧桂园，雨润地产还向万科、恒大、龙湖等品牌房企学习。可惜其学习成果并不乐观，不仅是至今没有拿出叫得响的品牌项目，更为严重的是雨润地产至今没能找到一条适合自己的“雨润模式”，仍处于亦步亦趋有样学样的状态。
眼下，庞大的地产规模所需资金是雨润地产短期内无法填补的窟窿，也是其破解的大障碍。从雨润地产风雨飘摇的处境来看，登陆资本市场犹如水中月，看得见，却摸不着。
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