每年春季中小学的招生简章发布之后，老王照例都要分析一下的走向，特别是争议的市南中片区，那些比爷爷还老的破房子，什么时候能从10万＋的神坛上跌落，这是许多人最关心的事儿。
今年的各项关键数据中，有一项值得我们注意：青岛幼儿园入托人数比去年减少了5600人。
这点波动虽然无关大局，但也标志着适龄儿童的拐点已至，老破小们的暴跌是否很快就要开始了呢？
老读者们肯定都知道，和一心想卖新房赚的渠道专家不同的是，老王会拿出很多精力来为大家分析二手房，包括二手房中的劳力士——。对于手里有待售二手房的人，我想心中都明白，在二手房普跌的大背景之下，市南中片区的也不能免俗，从去年三季度开始，有了新一轮普跌。但是如果你精研数据，就会发现这个跌有两个特点：1、一个是出现分化，跌得狠的主要是莱芜一路和德县路小学；2、在季节性下跌之后，今年春天市场又出现反弹，比如说春节前3.4万元／平方米的单价就可以买莱芜一路的，但是今年的成交价又回到了4万元／平方米。
市场的正常波动我们不多分析了，这几年记住老王购买秘诀且勤奋的人，应该都获得了丰厚回报。对于分化的问题，我们要分析一下市南中片区各学校的招生政策。2013年-2019年的7年间，市南中片的小学一年级班级总数量保持在相对稳定的33到37个班之间。说句实在话，这个总量各个学校努努力还能消化掉，大学路小学爆表，可以通过取消缓冲区来调解。爆发点是2020年。受到二胎潮的影响，2020年市南中片区猛增到43个班，同比增加19.4％。与之相对应，适龄入学儿童人数，由2019年的7.855万人增加到2020年的8.55万人。公民同招政策于2020年正式实施，稳妥起见许多家长放弃了去民办学校的想法，转而积极布局历史成绩较好的学区。2021年，市南中片一年级招生班级虽然同比减少一个班，对于莱芜一路与德县路这样的小学校，依然是入不敷出的状态。德县路小学2021毕业班只有4个，招生却有6个，在读班级达到了29个，受空间所限，小学一年级不得不到原12中借读。所以，德县路小学于7月29日提前发布了学位预警，2022年、2023年两年均限定招收2021年8月1日前落户的学生。今、明两年招生班级数量有望控制在6个班以内。但由于今、明两年德县路小学均只有4个毕业班，届时外出借读，恐难以避免。莱芜一路小学早在2020年就发布了学位预警，但是该校2021毕业生只有3个班，招生却有7个班，班级总数达到40个，超出了学校的容纳能力，一年级最终选择去37中南校区借读。面对着严峻的形势，莱芜一路小学同样提前两年发布预警，2022年、2023年两年均限定招收2021年8月1日前落户的学生。老破小房价高我也忍了，提前两年落户我也就忍了，你大清早上还要我们在拥堵严重的老城区，去想对较远的初中借读？这种成本、居住体验、入学体验三个层面叠加的不适感，最终把非地缘的家长都逼向了浮山后或者其他优质学区。虽然整体价格也有下行之势，但是江苏路11平方米的落户房还能卖到176万，太平路17平方米卖到170万。相比市北、老四方、李沧跌破两万线的老破小，依然还保持着“劳力士”的成色。我们先不谈学区，我们先来说说市南中片区的成色。为什么当年会有宁要市南一张床，不要市北一套房的说法？简单做张图，大家凑合看：
从这张图上，我们可以看出，市南中片区不但有青岛最著名的滨海景区，而且还有观象山公园、观海山公园、信号山公园、青岛山公园、小鱼山公园六大公园环绕，妥妥的依山面海绿肺住区。很多来陪读的家长说，早晨起来去爬爬山，到海边走一走，生活实在太美好，以至于孩子上学了也不愿意搬回腹地的大房子里去，我相信这是实话。从交通上说，地铁M3号线、M1号线两条大动脉，再加上马上要开通的M4号线，出行十分方便；医疗资源有青岛医院青大附院本部，市立医院、口腔医院也都不远；大学路上的咖啡馆我就不说了，孩子上了公立学校，你整天的打卡、填表、接龙、检查作业、送辅导班也就没有什么喝咖啡的时间了。总体而言，除了房子居住感比较差，居住环境和生活配套都是青岛一流的。所以，哪怕这些名校都搬走了，市南中片区也不会跌得和台东一个价。对于老房子来说，地铁开通后，一般都是跌价的。但是市南中片区的是个例外，因为家长们买了落户房之后，有条件选择远一点的地方居住，地铁对于这种组合计划来说是一个加持。说实话，全市少了5000多儿童，平均到市南中片区影响了了。即使三、五年后，青岛入园儿童大幅度减少，那么也不会是江苏路与大学路这些名校招生困难，而是一些教育基础更薄弱的学校出现问题。所以，市南中片区的缓慢下跌是趋势，崩盘是痴人说梦。但是，在这样分化的年份，你如果深入研究的价值逻辑，那么孩子上学的问题你可能解决了，但是资产会受到损失，所以老下面老王要上干货了。在2018年之前，很多浮山后的家长也来市南买，是因为孩子不但可以享受优质的教育，而且孩子上完学房子一卖还能赚个几十上百万。现在来看，这种操作越来越难了。在浮山后学区崛起之后，崂山、李沧甚至高新区都有不少名校开门招生，在板块内有高品质新房情况下，势必要对市南中片区进行分流。再加上入学人数连年下降这个趋势不可逆，人气日渐衰退同样可以预见。特别是一些房子过了三十年房龄之后，无法贷款会让他们周转很慢。一般人持这个观点，我一点不意外，因为很多人都没有卖买过，也没有像老王这样细心观察十年的波动，自然看不到其中的钱景和门道。首先，高总价一直是滞涨的，有五百万及以上总房款的人，极少有人愿意花钱买暗卫的老房子，所以这一类房子肯定没有明天，不建议入手；第二，一类，学位比较稳定，招生政策变化不大，未来变化可能性也比较小，没有利好，也没有利空。那么在价值方面呈现的是钝刀割肉的态势，你如果正价或者溢价入手，未来肯定赚不到钱，但是你如果在楼市低点捡漏呢？举例来说，江苏路的落户房正常在180万左右，你180万买或者200万买五六年后可能赚不到钱，甚至可能175万才能卖。但是如果你在腊月里，碰到一个着急用钱或者看到了外行做的视频，认为过几天就会大崩盘的焦虑房东，你150万入手，那么六年后关于你175万出手是不是还赚呢？第三，莱芜一路、德县路现在是跌到了点。但是，如果以后入学孩子大幅减少，这俩学校又恢复到一个年级有四个班的状态，而且不需要提前两年落户，你说这个房价会不会还有一波触底反弹？所以，老王说过，一般超过二十年的老破小不要去碰，但唯独可以伺机捡漏，时机和技巧都对的人，还可以收割一把最后的红利。
楼市向右看2022-04-25 18:41:40
