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新房冰冷 二手成交跌入“地下室” 抄底青岛的时机到了吗?

楼市向右看2021-10-12 06:40:39
 
深秋的冷,我想大家都已经有了深刻的体会。
在刚刚过去的小长假中,最热闹的莫过于西海岸。从滨海大道南侧的海景高层,到一条路上有四五个楼盘的“韭菜农场”,都在甩货。原本铁板一块的主城,今天上午也有人在咨询群里发出了新都心某楼盘特价房出街的截图,毛坯房据说到了2.5万元/平方米,这已经击穿了一年前的首开价。
虽然大家仍然有当接盘侠的担忧,但伴随着金融宽松的声音不断响起,许多人心中会闪现出一个念头
抄底的机会来了吗?

1

实破千套的新房成交
整个金九,青岛楼市一直都在往下走,几乎没有什么像样的反弹即使九月中下旬涌起了降价潮,对于市场也有太多的拉动。十一小假期间,开发商营销战可以说打到了,但是效果同样不佳。新房成交虽然有1245套,但住宅只有747套,如果我们再去掉那个因为改备案价项目,这新房网签量……

当然,出现这个量可能有三个原因:个,大家都出去happy了,没有时间买房子;第二房子卖了很多,但是开发商把钱都倒出去了;第三,确实没什么人买房了。
不管哪个原因,都不是一个让人乐观的解释。
在这我们需要注意的是排名第四的金地·华章,上榜套数是27套,这与火爆售罄差距不小。当然,许多买房人后期会陆陆续续签约,但同样也有贷不下款无奈退房的可能,所以首开有多大水分,我们每个周看这个网签就好。
对于开发商来说,一个周卖十几套房子,真是一个很不错的结果了。有的开发商一个周都卖不了一套房子,但凡有个客户要下定,营销总恨不得带着一个团队去逼定。
老王以前说过,降价还能走量的市场还是好市场,现在许多区域的市场状况已然不好了。
对于中绿·蔚蓝湾、“绿城”·明月听澜这样的坑区新盘来说,首开之后再有低价也不能入手。相比一些前几年还辉煌过的老盘,这些连老本都没有项目,未来……
所以,有些盘根本没有抄底一说,早跳完跳都是入坑,只不过早下去的更疼一些,不断要经受资产浮亏的暴击。

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2

二手房跌入“地下室”
长假中,跟一个二手房房产经纪人聊天,他无奈的告诉老王,从业快十年了,从来没有遇到今年这样的市场。刚刚过去的一个周中,二手住宅的成交仅仅有188套,还不及正常年份市北区一个区的周成交量。
 
现在的房东分为两种:一种是对于目前的市场完全不了解,还以为自己“优质”地段的二手房好得不得了,特别是有了地铁配套后更加牛气冲天,降价也是三挂俩枣,中介也懒得跟他们废话,任由市场对他们无情鞭挞;另一种是手里有烂房子,十分想出手,但是连个问的也没有,于是渐渐也就绝望了。
所以,二手房目前还不是一个遍地黄金的市场。一个手里有好房子还能有一个良好沟通态度的房东,遇到一个有能力买房且有诚意买房的置业者,是彼此的缘分,这种市场下房东应该再多让一步,就像是8月份卖了二手房的老W。
当时,老W的邻居们还把二手房都挂在250万、240万一线时,老W遇到一个摇摆的购房者,果断以227万将房产出售;现在他的邻居们还有70%没有降价,但是急售者将房价降到了220万,依然无人问津。
这个市场,对于二手房房东来说,吃亏是福;对于想抄底的购房者来说,在好房子的基础上,一定要有耐心磨出一个的机会。

3

有些房子没有底让你抄
在目前这么寒冷的市场之下,大多数购房者都有了是非判断能力,不会到坑区当韭菜,但是有一些刚需还是会有疑问。今天做客897,有一个读者问青特·君悦能不能买?
我的回答是就那么142套房子,周边一个市民中心里有多少公务员?重点小学里有多少老师?就这两大群体就够了,所以在开发商首开价格不高的情况下,你犹豫房子就没了。明年距离你单位10公里的新房跌到1.2万元/平方米,对你有什么意义呢?
四季度,我们真正要关注的是主城区的新房。十月中下旬,主城也将迎来新房的井喷,大云谷崂山金茂府·悦府的王炸之下,海尚府、泰华府、海信·璞悦这些新盘究竟会取得怎样的业绩,金地·华章、印象品、紫樾尚府这些老盘会如何应对,尾盘期的保利·天珺、保利大国璟、青特·星城会不会有更劲爆的特价房意外放出?
目前,还难以判断。特别是几个资金充裕的开发商,如果首开遇冷,会像头部房企那样迅速调整,还是就地傲娇躺平,也都是疑问。
但不管怎么说,主城的楼市在四季度有了另一种可能。
 

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