[摘要] 华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华之2014福卡智库·第一财经“趋势”经济论坛时表示，民间固定资产投资速度下降的非常快，但是总体的下降速度没有那么快。由于在二季度当中基础设施和高铁以及国有企业的力量支撑，固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。
房地产和城镇化
任志强还指出，和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说，也只是第二个阶段，是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。这是欧洲和大多数国家的现实，都是以城市圈为主。中国没有形成，主要是因为中国土地制度造成的。当城里人不能买宅基地的时候，就无法往郊区转移，所以无法形成城镇化。因为即便偷偷买了宅基地也没有把它变成一个企业总部。美国大部分的企业总部都是在非中心地区。但是它可以衍变成小镇，因为企业发展过程当中引入了教育、医疗和其他的配套设施。中国因为土地问题，导致公共设施无法往郊区转移，所以我们仍然处于前两个阶段。
很多重点国家城镇化从50%发展到70%，像美国、英国、法国，一般是四五十年。为什么30%-70%是高速增长过程但是他们还用这么长时间呢？主要是那时农业没有工业化。在初期工业化发展过程当中，工业集中在城市，而农业生产的工业化是决定了农业人口从土地中解放出来的速度。城市化不是说政府盖了城市就可以把农村变成城里人了。关键是农业的现代化，耕种、播种一直到收割、化肥、除草等等都机械化了，才能把农民从土地当中解放出来，人均拥有的耕地能力大幅度提高了，农民在地里没活干就转移了。这样的转移过程是主导地位的。因此，除了上述等几个国家之外，日本只用了15年时间就完成了这样的过程，韩国也只用了11年。马来西亚表面上看来比较落后，但城镇化率已经超过了70%，而且用时很短。这恰恰是因为工业化程度和农民可以从土地当中解放出来，也包括农村土地可以自由转换，所以才形成了这样一个城镇化发展过程。
中国在50年代的人口高增长期，城市化略有提升，但在20%左右的时候又开始下降，因为二元制压低了农村人福利向城市转移，导致只能用计划经济来维持，维持不下去就向农村转移。这导致了去城镇化的过程。因而，从20%增长到30%，用了15年的时间，包括个阶段是土地承保制把农民从土地当中解放出来，但是那一阶段农民进城主要是从事农业活动，并没有真正转移到工业。到了邓小平批准傻子瓜子可以雇佣更多工人的时候，才打破了私营企业只能雇7个人的情况。这样才有更多的农民工进入到工业行业，进入到城市当中。
从下一个10%，从30%-40%，我们只用了7年，时间大大缩短了，而从40%-50%，只用了8年，这个时间都很短。当工业化程度发展到一定程度之后，城镇化速度是非常快的。党的文件当中写的是2030年达到70%。但从现在角度来看，包括户籍制度改革、土地制度改革，估计到2018年可以提前两年完成60%的任务，到2025年，提前5年达到70%的城镇化率。但中国要完成这样的过程，就必须要有城市建设发展过程当中的支撑，也就是说要解决李总理提出的3亿人的问题和后续增加的几亿人口的问题。否则，城镇化难以执行。
不管放不放慢，农民都要转移，因为他们从土地当中挣不出钱，所以他们一定会转移到城市。现在地区差异很大。这和从农村向城镇，和下城镇向大城镇转移有关。目前一线城市超过了60%的城市化率，有的已经接近70%。但二线城市基本上是50%，超过60%的不多。三四线城市基本上是维持30%-40%的城市化率，还处于起步阶段，还是一个高速发展过程。但房屋生产却不是按照这样一个比例进行了。
一线城市在迅速发展过程当中，还有10%左右的城镇化率增长过程，或者说很少，所以一线城市第三产业比重逐步提高的时候，写字楼在增加，而住宅的相对量是在减弱的。而三四线城市当中，住宅比重大，他们养不起那么多的大型商场或者是写字楼。很多二三线城市，他们的第三产业比重还在30%以下，是很低的。但在逐步发展的过程当中，人口会向大城市集中。
但人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例，北京是倒数第四的人口密度。北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界位的，高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等，可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。当我们给上海提出要把市政府搬出去的时候，市政府将要搬过去的地区，人口增长速度就会加快。这是随着权利中心转移的过程。我们最落后的地区，陕西却是建成区人口密度的，然后是西安这样的城市，因为他周边是山和黄土高坡，把人口集中在建成区。并不是因为经济发达而造成城市建成区的人口密度高，而是建成区和人口比重关系决定的。
在90年到2010年，城市建成区从1.2万平方公里，变成4.5万平方公里，大约等于国土面积的0.45%，大概增长了3.5倍，而人口增长了8.2倍。土地供应和人口增长和经济发展完全不匹配。按照人均耕地来说，中国是日本的一倍，但是按照农民拥有的人均耕地来说中国是日本的1/4。原因在于日本更多的土地不适合住人，70%以上是山区，他们的人口密度比我们高多了。但他们可以通过人口流动，让在农村的农民拥有更多的人均可耕种土地。而中国的城市没有充分利用起来，工业化占用的土地非常多，农村宅基地17万平方公里，是城市的4倍多，但人口在持续减少。比如说，10年过程当中，农村人口减少近2亿，但是增加了5万平方公里的宅基地。农民没有进城户籍制度和土地制度转移的时候，就一定要在农村扩大他的宅基地，因为他的承保地是三五十年不变的。宅基地变成了获取资产的重要来源，宅基地的变化导致了城市土地和农村土地的不匹配。
在1960年城市当中，千万级的城市，亚洲只有东京，全世界有四个千万级以上的城市。总人口量是很低的。1980年时发生了很多的变化，城市人口密度增加了。不管如何管理，无论是中国还是其他国家，农村人口向城市转移是一个历史趋势，无法改变。到了2011年，全世界人口住在城市的达到近40亿。中国的大城市和中大城市人口越来越多。到目前为止，中国已经拥有千万级人口6个，亚洲拥有16个，全世界拥有28个。几十年时间里，从4个到28个，这是一个飞快的发展速度。不仅仅是中国有城镇化的问题，全世界都有。在城镇化发展过程当中，如何解决这样一个发展的问题。若城镇化发展速度不变，我们无法忽略城镇发展的过程，2025年可能就是一片漆黑了。中国至少有10-15个千万级人口以上的城市，或者是500万人口以上的城市会在现在的基础上翻番。
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