[摘要] 华远地产有限公司董事长任志强今日参加第一财经财富嘉年华之2014福卡智库·第一财经“趋势”经济论坛时表示，民间固定资产投资速度下降的非常快，但是总体的下降速度没有那么快。由于在二季度当中基础设施和高铁以及国有企业的力量支撑，固定资产投资增速仍然保持在一个比较高的水平上。
住房总量能否满足居民需求？
提及目前所建住房能否满足城镇居民居住问题时，任志强表示，很多人在讨论空置率问题，到2012年的时候，城镇住宅每年竣工10.73亿平方米，房地产开发商竣工7.9亿平方米。2013年稍微多一些，占的比例是一个变化过程。在改革初期，就是非房地产市场化的时候，98年之后，房地产开发只占全部竣工总量30%，大部分是用基本建设的方面建的住宅进行福利分配。在逐渐发展过程当中，我们达到了73%，就是2010年。剩下的只有20%左右是由政府负责建设，由单位分配或者是城市基础设施建设、拆迁。到了高点之后，就开始逐步下降，下降到71%左右，去年是在70%以下，今年会略低一些。这和之后的政策有关——保障性住房和棚改。
现在建设的房子是不是已经完全满足了城市居民需求了呢？按照过去5年的数据统计，09-13年，卖了55亿平方米，但是竣工了43亿平方米。换句话说，已经多卖了10亿平方米。现在在建的工程当中，相当一部分是已经卖掉的。因为所有的开发商都知道，在竣工的房子里有15%是不能销售的，甚至有的地区达到30%是不能销售的房子。因为有车库、人防不销售的面积，比如说大连万达把一些商场给自留了，但是他并没有被竣工面积刨除。这当中不仅是住宅的竣工面积，还包括了非住宅的竣工面积。按照30%扣除，再把现在已经建设的面积当中30%再扣除，因为这当中还有不可销售的部分。再从统计当中，车库是按照个数统计的，这两者加起来，可能有25亿平方米已经卖完了。于是在施过程当中，一半多没有了。因为住宅只占了全部投资当中的70%。另外30%是商业或者是写字楼这些产品。所以房地产商讨论住宅或者是城镇化讨论住宅的时候，还要考虑这一点。今年在售面积58亿平方米，扣除30%商业，剩下的住宅当中20多亿已经没有了。
这里的问题在于，竣工率太低了。09年竣工率是21.9%，去年只有15.2%，也就是说盖房子要7年才可以盖完，这个竣工率实在很低。即便是扣除当年新开工的，竣工率也只有21%，而过去是34%。是什么原因造成这个情况的呢？大家都说，很可能一个重要原因就是为了完成上级给的任务，就是保障性住房的任务，所以开工之后放在那里不竣工了。所以相当一批在售面积就造成了这样的结果。去年我们有22亿平方米的新开工面积，这当中相当一部分是保障性住房。它会导致越来越低的竣工面积，是非常严重的一个问题。
竣工不仅是在房地产开发商部分的统计当中，在的其他统计当中，也出现了这样的情况。1-6月份销售额下降了6.7%，少了2000亿，贷款增长了14.1%，增加了2000亿，在现金流上是平等的。如果说有新开工，资金就缺乏了。从销售面积来说，下降了6%，大概是2900万平方米，非常少。为什么这就产生了巨大的恐慌呢？
其实这个恐慌在去年就应该产生了。去年销售量增长最快的，个是温州，增长了70%。今年已经出现问题的，个官方宣布取消限购的呼和浩特不是今年才出问题的，去年它就是增长率的。沈阳-8.4%，长春-6.7%，北京-2.1%，无锡-1.9%。不是因为今年才开始出现分化，而是去年已经出现了严重的分化，一些地区迅速增长，一些地区出现下降。但今年并不是在下降的时候没有增长。比如安徽很多地区因为高铁通了，基本上都是40%以上的增长，因为高铁对这些地区来说，过去没有联络线现在有了，更多农村人可以进入城市，商品房销售在上半年迅速增长。地区差别由此产生，考虑今年和去年的比较，一些地区高速增长，一些地区迅速下降和供求关系变化有关。
是什么导致了供求关系变化？任志强认为，两项政策影响。个是利率的变化，去年9月份开始发生利率变化。对个人购买者来说，资产价格没有下降反而是上升的。过去可能花100万买，开发商降到90万，个人加上贷款利息还是100万。而利息增高之后，个人可能要花110万-120万。另外，相当一部分人无法拿到贷款。因为利率的变化导致一部分的购买能力被挤出市场。需求方面造成了价格波动。再一个是保障性住房产生的挤出效应。名义上为了民生，而保障性住房2012年开始建设，2013年进入市场，去年9月份之后，大量的保障住房开始进入市场。这里有一部分进入了开发商的统计，有一部分没有进入开发商统计。
这在北京市最明显，北京有几千套保障房，但99%的人都不能在市场上买房了，因为买了房就没有资格抽签，他们就会等待。一直要等到三五次抽不上之后，才会进入市场，这就挤出去了很多的购买力。再比如说棚改，在棚改区有能力的人也不会去买房，他会等。这一部分需求也有相当一部分被压缩了，但是不是所有人需要政府的帮助办法来购买住房呢？不是的。旧城改造当中，30%-50%的人房子是好的，但是他是在破房子之间，不得不搬走。
比如说北京，去年保障性住房指标是1300万平方米，北京号称超额完成任务。按照开发商计算，开发商范围内是585万平方米，政府还有715万平方米。这715万平方米，无法找到资料证明是如何销售、转移的。但开发商是可以找到公开透明的资料的。公租房占了116万，经济适用房10万，安置房55万，自主房178万，两限房226万。这是1300万保障性住房的比例。去年商品房409万平方米，409万和1300万相比大概是1/3，商品房实际住房供应量只占1/3。而75%是保障性住房，在市场上，]两限房、自住房、经济适用房、安置房和公租房都不体现在销售范围，但确实转移了一部分需求。
房地产市场化在逐渐减少
98年的改革是住房市场化的改革，那时为了强调市场化而导致我们忘记了应该同步建设保障房。朱镕基的目标是克服亚洲金融[0.60%]危机，让经济保8。07年之后，我们开始注重保障房，当时提出廉租房系统。08年提出了公租房，这样就打乱了保障需求。本来各国政府应该保障的是居住权利，而不是保障财产权利。但现在中国已把居住权利变成了一种财产权利，这是获取选票的办法，但却无法长久解决供求关系。08年，温总理在人大政府工作报告当中提出居者有其屋，但是结束人大的时候，人民代表要求修改17处人大的报告，其中重要的一处就是把居者有其屋改为居者有其所，不是保障财产权利而是居住权利。这一点是中国保障性政策一直以来犯的错误。
任志强还表示，在买卖自住商品房屋的时候，北京市政府还要求自住商品房卖的时候，要给政府交30%，“我不知道那一条法律上可以找到市政府可以做这样的规定，因为钱不是你投的，经济适用房卖的时候，你拿一点还可以有道理可言，而自住商品房是商品房产权证，而且你是收了地价的，我个人觉得政府是太黑了。”如果说是保障居住权利，和交易行为是不冲突的。如果说保障财产权利就是对市场上进行一种掠夺。当买卖房子的时候，政府从投资者获得了巨大的，也就是说，只许政府投资投机，而不允许老百姓在房地产上获得。如果我们把应该用社会化或者是福利化解决的问题，变成了市场化，就变成了现在所谓的自主型商品房，不是保障居住权利而是财产权利。反过来说，把医疗、教育、社保、住房交给市场。
他指出，在政府获得地价过程当中，政府的投资行为导致出现了另外一些现象。“比如说我们棚改是用政府投资拉动，我个人觉得就是一个因果倒置。棚改区改造力量用的越多，对市场破坏力越大。”前面3600万保障性住房的问题还没有解决，同时又增加了1200万套新的概念。3600万套原来是5年计划，一年要投700万套，相当于全部开发商住宅竣工总量。即便是在去年，也只完成了700万套。开发商就建那么多的房子，换句话说，只建那么多房子的市场，如果说有更多房子冲击市场，就变成了另外一个情况，既包括开发商竣工，也包括了非开发商竣工的部分。今年的统计报表当中，真正属于商品房开发的只有50%，另外50%都是和政府相关的包括保障性住房、棚改区住房等等。市场化在逐渐减少而不是扩大。
任志强说：“我对一万亿的棚改称之为4万亿的拉动。温家宝干的是李克强的事。什么意思呢？用4万亿让经济立刻强起来了。李克强干的是温家宝的事，逐渐地加，然后要保底线。我要保证GDP增长。网上有人说，1万亿侵犯了开发商的权利，所以我表示反对，错了，棚改对开发商是最有利的，因为可以拿到开行的低息贷款，所有的棚改都是开发商盖的，但是总有一些开发商巴不得进入棚改范围内，因为我可以拿到利息低。”如果这样发生的话，存在的问题是更多的。现在已经完成了960万套保障房，已经投入了1万亿，再加上4万亿，这几年可能出现的常态的就是所有开发商跟着政府保障房走就是资金回笼最快的，反而完全市场化的会逐步的退出。
房价居高青岛刚需族纠结 个人房贷难回八五折时代
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
