随着住房条件的改善，住宅产品的迭代更新，平台、露台、闷顶、阁楼、庭院、花园等房屋形态陆续出现；于是，房企对外作出“买一楼送花园”、“购房独享大露台”等承诺，作为吸引消费者的营销手段。
实践中，基于上述“专属福利”的使用问题，在业主与业主之间，以及业主与房企之间，经常会引发争议。那么，建筑区划内的哪些部分，房企有权利进行处分？房企对购房者作出的上述承诺是否合法有效？
本文通过一篇典型案例，对该类问题进行分析，以期对房企有所助益。
一、案情简介
2018年7月，赵某与甲房企签订商品房预售合同，购买了甲房企开发的某商品房一套。
房屋交付后，赵某发现所在楼栋一楼窗外绿地被甲房企采用绿植及铁丝网的方式进行了隔离，甲房企为一层住户临近绿地一侧安装了户门，除一层住户可通过户门直接进入绿地外，其他业主无法进入。经小区业主与甲房企多次交涉，甚至有部分业主向相关行政部门进行举报，甲房企均未予拆除。
赵某及小区其他业主遂将甲房企诉至法院，要求拆除隔离设施，恢复不受限制的公共绿地。
二、争议焦点
甲房企对公共绿地采取的“围挡”措施，是否应予拆除？
三、法院裁判
一审法院判决甲房企拆除小区内公共绿地上形成的隔离措施，恢复不受限制的公共绿地。甲房企不服一审判决，提起上诉，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
四、律师分析
1.建筑物的专有部分和共有部分的界定
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
据此，专有部分，应具备在构造上及利用上具有独立性，可明确区分并由单个业主独立排他使用、处分，且可通过登记公示归属于特定业主的基本特征。
而共有部分是指专有部分以外的建筑物及其附属物，供全体业主或部分业主使用的部分。具体包括：
①基本结构部分，包括承重墙体、柱、梁、楼板、四周外墙、屋顶平台等。
②特殊结构部分，包括避难层、设备层、设备间等。
③公共通行部分，包括楼梯间、走廊、阶梯、大堂等。
④公用设施设备，包括物业管理用房、消防控制室、照明设施、敷设的管道设施、锅炉房、信箱、健身器材、喷泉、花坛等。
⑤建筑区划内的公共场所，主要指建筑区划内除建筑物外，供业主共同享用的公共空间，包括庭院、广场、公共健身场所、花园、园林等。
⑥建筑区划内的建设用地使用权，不包括业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地。
⑦依照土地出让合同、划拨决定书、商品房买卖合同等合同约定为共有部分的，违法违规的约定除外。
2.业主对建筑物专有部分和共有部分的权利
《民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
据此，建筑物的专有部分由业主取得所有权，在不违反法律法规、管理规约的情况下，可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。
对建筑区划内的共有部分，由业主共同共有，并共同管理。
因此，房企将某一共有部位处分给某个业主的行为，侵害了小区业主的集体利益，其他业主有权请求房企排除妨害，恢复原始规划中的公共部分。
3.对“一楼带院”、“赠送露台”等销售行为的效力分析
窗前绿地、庭院、花园以及露台等，在建筑规划上属于小区公共部分，由全体业主共同共有，房企将共有部位处分给单独业主，侵害了全体业主的共同利益，其行为无效。
同时，该业主不能取得共有部位的所有权或独占使用权，其他利害关系业主有权请求房企或该业主停止侵害，排除妨害，恢复原状，赔偿损失。
「法律规定」
《民法典》第二百七十四条“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。
《建筑物区分所有权司法解释》第二条第二款 “规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”
结合上述规定，建筑区划内的绿地、露台，原则上属于业主共有，如要使其归属于个人，应满足以下条件：
①露台、绿地在规划上属于特定房屋的专有或附属部分
露台、绿地、平台、庭院等要归属于特定房屋，必须经规划部门事先批准。如果商品房规划已经取得批准而上述绿地、露台等部分没有报批、或报批后未经批准，或者房企与业主私自达成专有使用协议后未办理规划批准手续的，都不能认定上述绿地、露台部分已经成为该业主房屋的专有使用或房屋的附属部分。
实践中，通常最直观的判断依据就是经规划行政主管部门批准的规划图、施工图等文件，是否明确标明了该房屋具有专门附属的绿地、露台、平台等部位，并明确列明了具体面积，且该面积与实际面积是否一致。
②房企在出售商品房时，必须通过广告、合同等有效方式向其他业主明示该绿地、露台等部位归属于特定房屋买受人专有使用，并在与该买受人签订的合同中，对该部位的权利归属予以明确。
即房企首先必须有证据证明，在商品房销售时，特定房屋以外的其他业主知道或者应当知道该部分绿地、露台等按照规划和商品房买卖合同约定属于特定业主专有使用。其次，就是在与购买特定房屋的买受人签订的合同中，应当明确体现对绿地、露台等部位的专有使用相关内容。
实务中，对于明示的要求，房企往往可以实现，但对于规划报批的法律性要求，往往无法达到。若不能满足规划的合法性要求，即便在项目销售时对外进行了大量广告宣传，也在合同中进行了约定，也仍然因欠缺合法性而无效，这也是导致此类纠纷频繁发生的关键所在。
4.房企擅自处分公共部分的法律后果
《建筑物区分所有权司法解释》第十四条第一款规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
结合前述分析，房企擅自将被规划为小区公共部分的绿地、露台、平台、庭院、花园等以隔离、围挡等形式，搭售、赠送给特定业主，以供特定业主专有使用的，其行为无效，其他业主有权请求房企及该专有使用业主承担排除妨害、恢复原状、赔偿损失的民事责任。
若出现拒不整改或者涉及违章搭建等情形，可能还会到行政主管部门的公权力介入，承担罚款以及强制拆除、恢复原状的行政责任。
此外，若因专有使用业主在使用绿地、露台、平台等部位时，存在违章改建等行为，给其他业主造成损失，则房企和物业房企作为小区公共区域的使用者和管理者，存在直接承担相应赔偿责任的法律风险。
具体到本案，甲房企作为房地产开发企业，应当明知本小区底楼的窗前绿地属于小区的公共部分，应当由小区业主共同共有、共同管理。甲房企将公共绿地隔离赠送给一楼业主专有使用，违背了建筑规划要求，其行为无效，其应当将隔离措施拆除，恢复绿地的公共属性。
五、提示建议
政府在土地出让时设定的规划设计条件，包含了对建设项目的容积率、绿化率以及公共配套等各项指标，非经政府部门批准，房企不得擅自改变。房企擅自将规划内属于共有部分的绿地、露台、平台、花园、庭院等赠送或搭售给特定业主，有违法律规定，该行为当属无效。
因此，建议房企在对外销售过程中，严格区分建设项目的共有部分和专有部分，遵守规划要求，厘清营销界限，规范广告行为。否则，容易面临承担违约责任、侵权责任，甚至行政责任的风险。
山东地产圈2022-09-28 15:25:25来自山东省
