购房者认购后未交清房款即入住，房企能否解除认购协议？

购房者与房企签订认购协议后，未在约定的期限内与房企签订商品房买卖合同、缴纳购房款，就装修入住；由于房企未尽快解除协议及时止损，致使在最终解除协议时，不仅要承担房屋价格变动、占用、延误销售等损失，还可能需要支付购房者装修装饰的额外费用。

对此，房企在购房者出现违约行为时，应如何进行合理地督促催告、减少自身损失？本文通过一则案例加以分析，以期对房企在项目营销过程中的风险防控工作有所助益。

一、案情简介

贾某与甲房企签订《商品房认购协议》，认购甲房企开发的某商品房一套，约定首付总房款30%，之后每季度向甲房企支付4500元，直至甲房企通知其签订正式《商品房买卖合同》为止，贾某需自收到通知后7日内至甲房企指定地点签订正式《商品房买卖合同》，剩余房款办理银行按揭贷款手续，并签订按揭合同。

认购协议签订后，贾某支付了首付款102234元（含20000元认购定金），甲房企向贾某交付了房屋，贾某亦进行了装修入住。后因贾某个人原因，既未按时支付房款，亦未按时办理按揭贷款，且经甲房企多次催告，贾某均未与甲房企签订正式《商品房买卖合同》及办理按揭手续。甲房企诉至法院，要求解除《商品房认购协议》，扣除认购定金，贾某腾退房屋并向甲房企支付房屋占用费等损失。

二、诉争焦点

1.《商品房认购协议》能否解除？

2.若解除，认购定金、购房款、装修费、房屋占有使用费、违约金等费用应当如何处理？

三、法院裁判

法院判决确认双方签订的《商品房认购协议》解除，并判决贾某腾退房屋，按照毛坯标准计算，支付自认购协议签订之日起的房屋占用费22050元，甲房企扣除认购定金后，返还贾某剩余房款52234元及按照扣除折旧后现存装修价值计算的装修费115105.87元。

四、律师分析

1.贾某未在认购协议约定及甲房企通知的时间内，与甲房企签订正式《商品房买卖合同》并办理按揭手续，甲房企有权行使解除权，解除认购协议。

本案《商品房认购协议》中约定：如乙方（贾某）未按期付款，则甲方（甲房企）有权单方面解除和终止本协议，乙方所交定金不予退还；同时约定：因乙方延期签订正式《商品房买卖合同》并造成延期付款或延期办理按揭手续，乙方向甲方支付每日总房款0.1%的违约金。自甲方发送签订正式商品房买卖合同通知起60日内，乙方未到甲方指定地点与甲方签订正式《商品房买卖合同》，甲方有权将房屋转售他人，并扣除贰万元认购金。

根据上述约定，本案甲房企行使解除权，请求解除认购协议具有事实和法律依据。

本案认购协议的性质为预约合同，其法律效力旨在担保正式《商品房买卖合同》的成立，贾某逾期未与甲房企签订正式《商品房买卖合同》，已经构成对认购协议的根本违约。即便贾某已经支付首付款并实际装修入住，亦不构成甲房企解除合同的阻却事由。

2.关于房屋占有使用费和装修费用的计算标准。

《民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

本案甲房企在认购协议约定的交付时间及条件之前向贾某提前完成交付，贾某接受房屋并进行了装修，视为双方通过实际履行的方式对认购协议约定进行了变更。双方对于交付、装修的行为均不存在过错且达成合意，现协议解除，甲房企在收回房屋的同时，取得装修部分的利益，贾某有权请求甲房企给予合理补偿。同时，认购协议签订后，贾某实际占用房屋至今，协议解除后，应向甲房企支付房屋占用费用。

鉴于贾某接收房屋时为毛坯房，故应当按照毛坯房标准计算房屋占用期间的费用，具体参照所在地区的租金标准予以认定。相应甲房企应向贾某支付的装修费用，亦应当以装修物的现存价值确定补偿标准。本案法院分别委托鉴定机构对装修部分的现存价值以及毛坯房的租金价格进行评估，并据此作为双方的支付标准，兼顾合同履行及当事人的过错程度、实际损失，存在一定合理性。

对于甲房企主张的违约金损失，案涉认购协议于2017年10月签订，而贾某未履行任一期支付房款的义务，甲房企于2021年2月19日方才正式通知贾某签订正式商品房买卖合同及办理网签手续，甲房企未对贾某的履约情况尽到必要的监督催告义务，对于贾某的违约行为未采取解除认购协议的方式及时止损，对扩大的损失存在过错。故法院综合双方的过错及损失程度，对甲房企主张的违约金未予支持。

五、律师提示

房企在面对此类问题时，不仅要及时行使解除权利，更要注意解除协议前的过程管理。司法实践中，解除协议大部分不存在争议，而往往因房企在解除前的各种催告、通知函件送达不及时、不规范、不明确等原因，导致损失的扩大，而这类损失却难以得到法院的支持。对此，建议房企：

1.在签订认购协议时，明确各类费用的性质和名称，确定购房者签订正式商品房买卖合同、交纳购房款、办理按揭手续的具体期限以及相应的违约责任；

2.购房者违约时，按照不同的阶段，及时向其发送催款函、签订正式商品房买卖合同及办理按揭手续的催告函，并在各类函件中明确相应的履行期限以及迟延履行的法律后果，必要时发送解除认购协议通知函、解除商品房买卖合同通知函及时止损，避免损失的扩大；

3.做好各类通知函件送达过程的记录，尽量采用快递方式寄送以便保存，对发送函件品名、内容予以明确，必要时通过录音录像等形式进行留存固定。