山东地产2月报 | 春节长假影响显著，“小阳春”还会来吗？

——山东明源云

山东地产2月报前言

受春节长假影响，全国新房楼市2月供应持续缩水，成交热度降温，整体表现不佳。山东楼市也有多城成交量出现环比下降现象，济南、青岛、淄博等热门城市更是供销双降。

但好消息是，2月楼市迎来了LPR利率的大幅度下调、城市房地产融资协调机制落地见效等各大利好政策，对后续楼市发展有一定提振作用。

那么2月份山东各地市具体表现究竟如何呢，一起通过2024年2月山东多城市房地产市场月报来看下！

2024年2月全国地产政策

全国

2月政策形势总结

●央行：5年期以上LPR降至3.95%，LPR机制实行以来单次最大降幅。

●金融监管总局：加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设、落实经营性物业贷款管理要求。

●自然资源部、国务院国资委、国家税务总局、国家金融监管总局：进一步提升不动产登记便利度，促进营商环境优化。

南京、北京等城市放宽落户年限，加大人才吸引力，购房门槛持续降低；

武汉、苏州等城市对公积金政策进行调整，优化方向主要为放宽贷款期限、降低首付比例、缩短提取时间、支持购买法拍房等；

深圳、成都等城市加大保障性住房建设筹集力度，深入推进城市更新，促进低效用地再开发。

2024年2月山东地产资讯

山东

全面建立城市房地产融资协调机制

截至目前，16市均已建立城市房地产融资协调机制。济南、青岛、烟台、日照、济宁、东营、聊城7市已推送首批项目名单，涉及项目448个，融资需求917.04亿元，其中，青岛、烟台、日照、聊城4市融资已落地，合计15.632亿元。淄博、枣庄等9市已形成第一批“白名单”项目819个，融资需求909.57亿元，已在住房城乡建设部系统内报送80亿元，获授信26.04亿元，审批落地8.44亿元。

济南

调整公积金贷款最低首付比例

2月21日，济南住房公积金中心发布《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例的通知》。在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于20%；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例调整为不低于30%。政策的实施以房屋网签时间为准，2024年2月22日(含）之后网签的按新政策执行。

青岛

首批白名单贷款已发放至项目

青岛市已按“一视同仁”原则着手第二批“白名单”申报工作。“目前，青岛已有228家房企提出融资需求401.3亿元，第一批84个项目已向全市金融机构推送，融资需求250.2亿元，名单推送后，政策迅速落地，已累计有13个项目获批授信42.9亿元。”青岛市住房和城乡建设局相关负责人表示。

济宁

更新中心城区基准地价

济宁市人民政府发布了关于更新济宁市中心城区基准地价和国有土地租金标准的通知。该通知自2024年3月1日起施行，济宁市人民政府《关于更新济宁市中心城区土地级别和基准地价国有士地租金标准的通知》(济政发〔2020]11号)同时废止。其中住宅用地最高级别地面价为6581元/㎡，最高级别面价为3656元/㎡。

东营

出台13条房地产市场政策措施

2月6日，东营市住房城建管理局联合有关部门印发《关于进一步推动全市房地产市场平稳健康发展政策措施》。一是延长有关补贴政策。二是加大金融信贷支持力度。三是进一步优化营商环境。四是加大对改善性住房需求支持。

德州

2024年中心城区城建计划发布

2月6日，德州市召开市政府政策例行吹风会，介绍《德州市2024年中心城区城建计划》的相关内容，并回答记者提问。2024年中心城区城建计划共安排了7个大类87个项目，其中新建项目42个、续建项目45个，包括城市安全底线类、城市更新类、民生保障类、城市功能完善提升类、城市框架路网重大基础设施类、城市品牌品质塑造类、重大产业项目基础设施类，年度计划投资179亿元。

烟台

发改委发布62条措施

2月20日，烟台发改委发布了62条《关于增强经济活力巩固回升向好态势推动烟台在新台阶实现高质量发展的若干政策措施》。其中在持续恢复和扩大消费方面，着重提到了汽车消费和住房消费，关于促进房地产行业恢复，发改委提出了5条措施，分别是支持住房消费提档升级、降低存量首套住房贷款利率、全面落实“认房不认贷”政策、全面落实换购住房退税政策、优化公积金贷款服务。

淄博

2024年重大地产项目名单公布

日前，淄博市人民政府公布:2024年市重大项目530个(实施类项目464个，准备类项目66个)，总投资6035亿元，年度计划投资1120亿元。跟地产相关的重大项目中，实施类项目51个，准备类项目8个。

日照

外国人持永居证可办理不动产登记业务

为持续推进营商环境建设，进一步拓展不动产登记“一证通办”服务模式，加快推进“永居证”在不动产登记领域的便利化应用，日照市自然资源和规划局东港分局多措并举开展了适配性改造工作，将外国人永居证纳入“一证通办”，外国人持“永居证”可办理相关不动产登记业务。

2024年2月山东商品房销售数据

01

济南

2024年2月，受春节假期影响，济南（不包括钢城区、莱芜区）商品住宅成交和供应均出现了明显的下滑，整体市场供小于求。本月新增供应1566套，20.40万㎡，环比下降42%；成交1984套，26.19万㎡，环比下降49%，均价13387元/㎡，环比下降8%。

截止2月底全市商品住宅去尾库存存量492万㎡(主城区狭义库存)，去化周期为15个月。

02

青岛

2月，青岛新建商品住宅供应16.06万㎡，1250套，环比下降48.01%、49.84%，同比下降24.87%、23.55%。

本月全市共有358个项目录得成交，比上月减少143个，共成交28.24万㎡、2129套、43亿元，环比下降28.54%、31.08%、32.69%，同比下降63.01%、66.37%、62.12%，成交均价15227元/㎡，环比下降5.81%，同比上涨2.41%。

截至2月底，全市商品住宅存量1191万㎡，较上月减少8.15万㎡，库存规模已连续9个月下降，去化周期约16个月，因成交走低去化周期小幅拉长，仍低于18个月警戒线。

03

济宁

2024年1-2月，受春节假期影响，济宁市城区商品住宅供销规模有所回落，供应面积1.0万㎡，成交面积为4.2万㎡。1-2月成交均价为9729元/㎡，与去年同期相比上涨0.5%。

04

聊城

2024年2月，聊城市主城区商品房网签备案共809套。其中住宅用房310套；商业用房25套；办公（公寓及写字楼）37套；其它（车储）437套。网签总量相较1月份共减少1261套，环比减少60.9%。网签总量对比2023年2月，共减少1122套，同比减少58.1%。

2月份，住宅网签数据310套，其中东昌府区网签116套依然占比最大，其次是开发区87套，高新区87套，高新区84套，旅游度假区23套。

05

烟台

2024年1-2月，烟台六区商品房市场累计成交金额19.98亿元，供应8.41万㎡，成交19.41万㎡，供小于求，去库存态势，成交均价10295元/㎡。

2月烟台六区商品房市场成交金额5.88亿元，供应5.35万㎡，成交5.45万㎡，成交均价10787元/㎡。（仅包含正常销售的商品房备案数据，不含其余备案数据）

06

泰安

2月，据泰安市房产管理服务中心网站公布的数据统计，2月份泰安共签售商品房763套，其中，住宅签售717套。对比1月份的1282套，环比出现了大幅下降。

7

威海

2024年1-2月，威海商品房市场成交金额约9.60亿元，供应5.48万㎡，成交9.34万㎡，成交均价10271元/㎡。

2月，威海商品房市场成交金额约3.37亿元，供应4.81万㎡，成交3.20万㎡，成交均价10503元/㎡；受春节长假影响，2月整体成交量较低。

8

临沂

2月，临沂新增量缩减，成交量环比增长，多个项目推出促销政策，从促销效果来看，刚需板块明显优于改善板块。整月新增面积4万㎡，环比减少40%，同比减少83%；成交面积6.4万㎡，环比增加49%，同比减少68%；成交均价8080元/㎡，环比减少5%，同比减少14%；整体存量为147万㎡，已推库存去化周期为22个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。

9

淄博

2月淄博市商品住宅新增供应约8.2万㎡，环比下降26.4%，同比下降60.2%；商品住宅成交约12.7万㎡，环比下降54.4%，同比下降78.7%；成交均价约7826元/㎡，环比下降11.4%，同比上升3.9%；存量方面，当前存量638.4万㎡，环比上月（642.8万㎡）下降0.7%，去化周期约19.5个月。

10

东营

2024年2月，东营区、开发区、河口区共计5个项目的6个预售许可证获批，涉及商品房13栋，商品房115套，环比回落66.13%，其中住宅112套，商业办公用房3套。

2024年2月山东16地市土拍数据

（土地用途：涉宅用地、商服用地）

受春节假期影响，2024年2月山东各地市土地出让节奏明显放缓，供应成交规模也随之缩小。16地市除济南、枣庄、淄博外均有土地出让，共成交55宗地块（仅指涉宅用地、商服用地），总出让占地面积116.06万㎡，共揽金45.45亿元。其中涉宅用地41宗，商业用地14宗。拿地企业中，国企占比6成，民企4成。

土地出让金方面，威海位列第一，揽金9.93亿元；泰安位列第二，揽金5.91亿元；第三名为滨州，揽金5.61亿元。

涉宅用地方面，2月涉宅用地共出让41宗、96.13万方，威海、滨州、济宁位列前三，其中威海总出让面积28.46万㎡（15宗）；滨州总出让面积10.87万㎡（3宗），位列第二；济宁总出让面积10.44万㎡（2宗），排名第三。国企占比达63.41%，成为拿地主力，民企占比为36.59%。

值得一提的是，在房地产调控整体宽松的氛围下，土地市场门槛也越发降低。青岛2月份挂牌的一批次住宅地块中，有8成将土地竞买保证金降至起始价的20%，减少了对房企自有资金的占用，从而减轻房企前期资金压力，更有利于吸引房企参与竞拍。

尽管2月的数据看起来较为悲观，但是要考虑到去年高基数的影响、春节时点错位的影响、房企推货节奏放缓的影响，以及部分二手房对新房的冲击作用影响。随着节后陆续返岗，新房市场供给与需求开始恢复正常，各地房交会优惠让利，成交获得修复的可能性很大。

土地市场同样也受到了春节长假的影响，整体推货量和供应节奏呈现较低的水平，但随着返岗后各地市一批次地块的陆续推出，供应量将随之上升。与此同时，青岛降低土地竞买保证金的举措也给土地市场提供了一种新的可能，有利于助推房企拿地信心。

总的来看，随着宏观层面利好政策逐渐发酵以及供应节奏逐步恢复，再叠加LPR利率大幅度降低这剂“强心针”，购房积极性将得到较大调动。但政策效果具有一定的延后性，仍需静观。让我们一同期待山东楼市“小阳春”的到来！

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