[摘要] 一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境。而二三线城市的楼市却在逐渐升温，大范围展开补涨。地产大鳄和资本大佬也嗅到这一重大历史机遇，频繁出手。
根据高力国际的报告显示,2009年一季度上海整体市场平均租金进一步下降至7.6元/平方米/天,创下自2005年以来18.2%的年度同比降幅纪录。“由于超甲级写字楼与普通甲级写字楼的竞争加剧,预计整体甲级写字楼平均租金2009年将进一步下调约20%左右。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤说。
更为重要的是,在低迷的市场需求下,上海写字楼的新增供应量仍在加大。DTZ戴德梁行的报告显示,一季度上海甲级办公楼存量已高达530万平方米,而未来12个月,还将有逾71万平方米的甲级办公楼竣工,预计2009年甲级办公楼的空置率将超过22%。
但这仍只是商业地产困境的冰山一角。“虽然上海商铺租金10年来环比首次下降的降幅并不惊人,但目前库存商铺面积却非常惊人。”一位在上海嘉定尚有大量商铺待售的开发商表示,“截至3月底,上海商铺可售面积已达592.92万平方米,按照3月份14.29万平方米的月销售速度,需要42个月才能消化。”
丁祖昱表示,如果商业地产供求失衡状况得不到及时控制的话,未来中国商业地产可能重现亚洲金融危机时高空置状况及烂尾潮。
政策三季度出台? “只要巨大的供求矛盾未解决,商业地产就始终存在巨大风险且无法回暖。这样,政府层面的资金支持和融资渠道拓展也无从谈起。”上述嘉定开发商认为。
不止一位开发商对记者表示,导致商业地产供求危机的原因之一在于地方政府不遗余力地大力推动。易居研究报告显示,在众多一二线城市的新城区规划中,大体量商业地产项目将于未来3年集中入市。
对此,丁祖昱表示,相关部门不可能就商业地产项目供地计划做出具体规定,这需要地方政府根据当地不同具体情况,在土地供地指导方面进行重新规划。
但相关政府部门可能从税收和外资购买限制等方面拯救商业地产。“在税收方面,对于商业项目的再次转让、租赁等所得税给予类似住宅的减免鼓励;对于部分限外措施予以放松;严格对于住宅改商住的相关规定等。”丁祖昱透露,相关政策措施可能在三季度出台。
此外,在更多业内人士看来,商业地产回暖的根本还在于模式的转变。戴德梁行投资部董事叶建成表示,政府能够给予的优惠和扶持始终有限,根本上还需要开发商本身改变以往的开发策略,积极应对。
“实际上,目前上海优质的商业地产项目很少,这些优质的项目大多经营良好。而有融资需求的项目大多品质不佳,但对于这部分项目,银行不良贷款风险较大。”在此次上海商业地产座谈会上,央行上海总部代表说。
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