[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱十：房屋验收——别稀里糊涂就收房
房屋消费是大件消费，数额巨大，普通老百姓也许一辈子只有这么一次消费经历，严重缺乏应有的经验。而且购房人会走入一个误区，觉得只要房子买对了，增值了，就可以了，却不怎么在意房屋验收环节。其实不然，房屋的验收是对开发商当初售房时各项承诺的一个验证，也直接关系到今后房屋使用的舒适性和价值。要知道谁也不愿意住在天天漏水或者配套电梯隔三差五会出点小意外的房子里。假如房屋出现质量问题，业主在房屋验收时向开发商索要的各项材料以及期间的签字说明等书面资料，都可以成为业主今后主张个人权利的有力证据。
所以房屋验收环节至关重要，在此笔者根据自身的经验，对房屋验收工作给购房人提出以下建议：
1、购房人要对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与开发商签订一份《交屋看房记录表》（这个工作一般由物业和房产公司的工程部陪同业主完成）。在这个表上，应把检验情况一一记录，凡是无法确认的事项，上面要写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样，以免留白后被做手脚。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商限期处理。《交屋看房记录表》自己也要留一份，如有条件的，可以对房屋拍照记录。有的购房人总是以口头来往，这样口水无凭，今后购房人就会很被动。而有的购房人习惯以电话联系，这对于一些关键细节的沟通是不利的。的方式就是以书面记录，加之影像拍摄的方式进行证据保存和意见传达。
2、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。这点会被很多购房人忽略掉，这些都是房屋正常使用的配套设施，如果没有这些公共设备的安全和正常运行，房屋也只是一个半成品。
3、检查房屋空间是否与当初开发商承诺的一致，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。这点在很多的LOFT结构和房屋赠送面积比较多的户型中经常发生。
4、在房屋质量检查方面，购房人一定要看开发商有无当地建筑工程质量监督站核发的《建筑工程质量核验合格证书》，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否都清楚，逻辑链条是否准确。其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商以书面的形式反映，待维修后方能入住。
5、购房人要对装修、设备方面仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供《房屋装修及设备清单》，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须以书面的形式，要求尽快维修、配齐。在这方面尤其是对非毛坯房，一定要让开发商在交付的时候提供《装修及物品清单》，以免出现交接遗漏，落个不明不白。
6、购房人应要求开发商应完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《综合验收备案表》。这些文件要看原件，而不是复印件。房屋也是商品，正规商品就有《质量保证书》和《使用说明书》，尤其是《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。购房人要在确认《住宅质量保证书》上盖有开发企业的公章之后，妥善保管。
7、购房人要查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房户型是否一致，其结构是否和原设计图相同。一般性，在购买商品房的时候户型图或者结构图会作为附件的形式黏贴在合同最后，购房人一定要根据合同上的户型图对照实际户型，而不要拿楼书上的户型图与之对照。
8、购房人要查看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都是不能入住的。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
9、购房人要向开发商索取《房屋面积实际测绘报告单》，这份《报告单》是当地房屋面积测绘主管部门出具的，具有法律效应，每位业主都有一份。领取后，业主要仔细核对《报告单》上的面积与购房合同上的面积是否一致，如果不一致要按照购房合同中约定的面积误差处理办法处理。
10、购房人对发现的问题要详细在《交屋看房记录表》予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
以上10条建议是笔者多年经验的总结，如果购房人能按照以上建议操作房屋的交付验收事宜，就能程度的保障自身利益。可是开发商往往不太愿意按照这个办法验房，而是会千方百计绕开法规，按照自己的意志办事，更有甚者，机关算尽，铺设陷阱。
以案例分析：
刘先生在一处楼盘购买了房产，按照合同约定，今天是最后的交房日，上午开发商通知刘先生到楼盘物业服务处交房。在等待了两年之久后，刘先生终于可以看一看这套花了他大半辈子积蓄的房子了。
刘先生兴冲冲地来到交房现场才发现，整个楼盘2000多户，被开发商分成6批集中交房，交房现场人声嘈杂，秩序混乱。排队等候领取钥匙的刘先生好不容易见到了工作人员，却被告知要在一大堆的文件上签字，还没等把文件看个清楚，工作人员就不耐烦的催促其快点签字，并要求缴纳年的物业服务费，然后才能领取房屋钥匙。
现场人挤人的场面，工作人员频繁的催促，让急迫想看房的刘先生再也按捺不住了，只想草草了事，早点去看房。一番折腾之后，刘先生终于来到了新房中，可眼前的一切让刘先生怎么也高兴不起来：
新房内建筑垃圾堆得到处都是；阳台的墙壁上有明显的渗水痕迹；房屋四周的墙壁上也没有按合同的约定用白腻子批上……
愤怒的刘先生找到了开发商讨要说法，可开发商却拿着刘先生在签名的文件振振有词，认为这些问题都是小问题，在方便的时候会给刘先生处理一下的。被开发商这种欺诈行为彻底激怒的刘先生找到了当地建设部门反映情况，经调查发现，开发商并不具备《商品房综合验收备案单（合格单）》，开发商的交房行为属违规，同时，该楼盘还存在多处质量问题，最终开发商被当地建设部门要求整改，并按当初购房合同中约定的延期交房条款赔付购房人违约金。
这个案例中开发商就铺设了多个陷阱，请听笔者一一指出。
陷阱一：先签文件再看房。这是明显的程序颠倒，按照正常程序，肯定是先看房，然后针对存在的问题购房人填写《交屋看房记录表》。很多开发商故意采用集中交房的形式，人为制造交房现场的混乱状况，使得购房人没有多余的时间去考虑工作流程的合理性，只能按照开发商指定的程序进行。开发商的目的就在于今后房屋一旦被发现存在问题，则手上捏有业主们签字确认的文件，能为自己的颠倒是非黑白，占据一定的法理。
陷阱二：违规交房。一个楼盘能不能交付，不是开发商说了算的，是要消防、建设、规划、城管、环卫等等部门联合起来综合验收通过了才具备交付的基本条件。试想一下，即便是一辆汽车没有经过有关部门的质量把关，能随便开上路吗？房产也是一样的道理，不经过相关部门的质量监督和检查，是不具备交付标准的，而这个标准就是《商品房综合验收备案表（合格单）》。上述案例中的开发商就是忌惮于延期交房要支付购房人违约金，所以才霸王硬上弓，违规交房。
陷阱三：交了物业费后再交钥匙。这种做法很普遍，笔者当年买房的时候也遇到过这种霸王要求。这种做法的本质就是对自身产品和服务缺乏足够的自信，担心购房人在验房中发现问题之后，不交或拖欠物业费。笔者认为，开发商在出卖房屋的时候，小区物业是要与业主们签订一份《临时物业管理协定》（上述案例中的刘先生于匆忙中签订的文件中就有一份是《临时物业管理协定》），当商品房达到交付条件后，开发商会向业主送达一份《入伙通知书》，而物业管理费从此时才开始计算，这项收费与验房无必然关系，不能不交物业费就不给验房。
笔者从业多年，深知个人在处于强势地位的开发商面前，是没有多少发言权的，即使占据法理，也抵不过开发商的一个“不”字。只有团结起来才能在开发商面前争取到的话语权。所以笔者建议交房的时候能联合尽可能多的业主进行集体交房，用一个声音和开发商说话，按照合理合法的流程交房，而不要被开发商各个击破了，搞成了开发商的一言堂。
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