[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱六：楼书模型——只能仅供参考
在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像网络购物，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商为了把房子高价卖出去就在这方面动起了脑筋。
楼书是购房者对产品最直接的印象，也容易给购房者造成思维定势，有些开发企业把楼书也纳入到了楼盘的VI系统（视觉识别系统），花大价钱请专人设计包装，目的就是要塑造楼盘的品质感，给客户在潜意识中提升楼盘形象。
这种做法目前还是很有市场的，不少开发商乐此不疲，更乐在其中。圈子里有这么一个说法：“产品做得好，不如包得好！”这是一个需要包装的时代，明星需要包装，产品更需要包装。这让笔者想到了几年前月饼包装过剩的问题，几十块钱的月饼要用几百元的包装盒，这其中的道理多少有几分相似之处。
笔者认为，开发商这样做是有现实的原因的。因为一个楼盘启动需要大量的资金，销售回款是其中最重要的资金来源，可是楼盘达到预售标准时楼盘才刚出基础，整一个乱早早的工地，没有一个好的卖相，于是乎，对项目进行过度包装，然后大力鼓吹，获得关键性销售回款就成了房产企业所有工作的重心。
关于楼书还有另外一个问题。现实中不少朋友拿着没有标注尺寸的楼书向笔者征求有关套型的意见，笔者只能很无奈得一遍一遍解释道：“很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太窄，放下一张床后就很难通行。遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子和桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。”
户型图不标尺寸是开发商惯用的伎俩，这种方法会让一些不明就里的购房人，稀里糊涂的上当。现实中就遇到很多朋友跟笔者诉苦，看套型图的时候觉得空间还是比较阔绰的，但是拿到现房后进去一看才知道，有些房间的空间实在太小，跟想象得相差太远了。
即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点——的户型都为东西铺展，具有面宽长，进深短的特点，这样的户型才有利于通风和采光。开发商利用购房者对户型图在视觉上的不敏感，重新定位面宽和进深比例，很容易获得购房者对套型图的好感。如果读者不相信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。
另外，现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些独立式的承重柱，就会被装饰掉。
有读者也许会问：“后期花那么多的时间去包装，去装饰，为什么开发商开始的时候就把户型设计得好一点呢？”道理很简单，一些好户型是用钱砸出来的，在工程上也许会多花费近千万的资金来改良户型的建筑结构，而后期包装也就几十万元的事情，其间孰轻孰重，自然不言而喻。
笔者再说说模型
模型分很多类，有区域模型，有单栋模型，有规划模型，有概念性模型，也有沙盘模型。最常见的是沙盘模型，即整个楼盘的微缩版。前面已经分析过了，期房销售的时候卖相比较差，所以开发商会用采用一些精致的辅助性工具来塑造项目的良好形象，模型就是其中最重要的辅助性工具之一。
模型一般都会被放置在售楼部的中心位置，边上会配合灯光，有些高级的沙盘模型还会带有人造水流，模拟楼盘边上的江河湖泊，总之开发商会竭尽全力给观看模型的购房人营造一个关于楼盘的美好想象。
针对模型，笔者认为开发商最容易做手脚的地方在以下几个方面：
1、外立面的用材很模糊。这是的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些楼盘的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材，这点几乎没有办法区分，可是模型的效果却非常好，很有材质感，而两者的施工成本和材料成本却相去甚远。这一招开发商屡试不爽，业内很普遍。
2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少笔者做了这么多年还真没碰到过一个。再说，在模型制作方面没有国家监管部门明确的规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。一些不良开发商会要求模型制作单位，稍微拉长楼间距，缩小单体体积，突出绿化的效果。作为乙方的模型制作单位，为了接到开发商这个单子，能拒绝甲方的要求吗？显然不能！甚至一些模型制作单位会在模型制作方案中主动提出优化设置，这已然成了行业的潜规则。
3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼，对北面低层建筑的采光肯定是有影响的。开发商可以通过此举瞒天过海，尤其是对那些不懂行、又大意的购房人。
最后笔者简单说一说VCR。
这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期，让购房者在开发商营造的画面当中被洗脑，相信自己看到的画面就是今后楼盘的实景。这就不难解释很多售楼部为什么VCR整天滚动不停地播出了，而且购房人一进售楼部，销售人员必定引导其观看VCR。
笔者认为，楼书、沙盘模型和VCR是开发商争夺购房人思维的有力工具，它们就是要起到在购房人大脑中美化楼盘的作用，哪怕这种美化是虚假的，也无大碍，因为无论是楼书，模型，还是VCR，都有一个共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用的文字标明：仅供参考，如有不符，请以规划许可方案为准。
举个案例：
马大姐的儿子明年就要结婚了，可婚房还没有着落，由于老伴带着孩子在外地工作，这挑选婚房的重任自然就落在了马大姐一人的肩上。这两天马大姐正在为孩子的婚房出入于本市各大售楼部。
当马大姐踏入某某售楼部时，一个宏伟的打着灯光的楼盘模型立即吸引了她的眼光。这时一位售楼小姐殷勤的迎了上来，大肆推销起产品来。从售楼小姐嘴里蹦出的一个个专业名词，搞得马大姐有些丈二和尚摸不着头脑，似懂非懂得不断点头，她就一个感觉，楼盘品质很高端，今后入驻之后各项服务很到位。
接着，售楼小姐主动提出让马大姐看一看楼盘建成之后的效果视频。只见一个巨大的高清屏幕中一幅幅磅礴的画面，一段段恢弘的音乐被剪辑成摄人心魄的艺术作品，看着看着马大姐身上时不时会泛起一阵阵的鸡皮疙瘩。马大姐完全被震慑住了。
看完视频，马大姐主动提出要看一看户型图，并索要销售小姐的联系方式。售楼小姐眼神中掠过一丝狡黠，将早已准备好的楼书恭敬地呈在马大姐面前。
接下去的一切都变得那么理所当然，马大姐最终将儿子的婚房定在了这个楼盘。平日里，急性子的马大姐只要一有空就过来看看项目的进展，当时签合同时开发商承诺楼盘自签订合同后一年零三个月交付，儿子的婚期就安排在交房后。
时间快一年年过去了，临近交房日，可马大姐越来越觉得有些问题，这些楼与楼之间的距离好像没当时想象得那么远，这楼体外立面的材质好像看上去有些单薄，最关键的是室内的空间远没有楼书上描绘的那么宽敞，有些房间勉强只能摆放一张床。
甚是气恼的马大姐想找当时的售楼小姐问个清楚，得到的回复却是她已经离职了。逃得了和尚，逃不了庙，这事情得找开发商讨个说法。几次三番下来，开发商倒理直气壮，认为楼盘模型，楼书等都是参考性资料，仅供参考使用。最后还甩下一句：“真不满意就原价退房，反正房子已经比当时涨了不少了，要买的人多得是。”
这话让马大姐悔不当初啊，退房吧，房价已经涨了不少了，自己吃亏啊，而且孩子还等着结婚呢。不退吧，房子根本就没有宣传得那么好，都是忽悠人的。没辙，马大姐自认倒霉，房子倒不是不能用，只是花了个高价，买了个不称心。
以上案例是笔者身边的真实事件，很多人遇到这种问题会和马大姐一样选择忍气吞声，理由也惊人的相似，因为房价一直在上涨。不过这种情况在2011年年底结束了，房价开始跌了，当时上海、北京、深圳等一线城市均出现不同程度的退房潮，有媒体认为是借着各种由头想退房，其本质是想退掉高价房。可笔者认为，里面固然有这种因素，但更多的是因为房价的下跌让购房人有了更多的发言权。试想一下，如果开发商做得确实很好，那么退房人又有何理由退房呢？除非直接以价格下跌为由退房。
笔者一直建议大家买房子要买现房，至少是准现房，看得见，摸得着，风险小。我国房地产相关的法律体系并不健全，整个行业发展也才区区十多年，怎么可能不存在问题呢？这是一个逐步完善的过程，国外的房地产市场发展已经经历了几十年，甚至有上百年历史的。
此外，笔者建议保留楼盘所有的宣传资料，有必要的话，要让开发商在宣传资料上（如楼书）盖上合同专用章，作为购房合同的附件。楼书上那一行小小的“仅供参考”字样，已经无法作为虚假宣传的免死，按照《合同法》的规定，楼书等宣传资料也构成购房要约，今后如果有房产买卖纠纷，开发商的楼书也是能作为证据之一使用的。
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