[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱七：赠送面积——到底送了些什么
现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。他们认为赠送面积当然多多益善。
对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。房地产销售本身就是一种不透明的行为，开发商掌握着主要信息，对购房者有一种不对称的优势，所以我们要从两方面来看这种赠送行为：
1、赠送面积是否合法计入产权部分。
房地产开发中建筑面积的计算公式：建筑面积=基地面积×容积率
建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚，提升容积率：
1.1、通过当地政府的规划委员会或者城市建设委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。
如果购房者遇到这种情况是不会有问题的，房屋权属证是允许按时办理的。不过购房人一定要在当地的建设部门查阅“增容”公告，以确定开发商此行为的合法性。
1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的建设违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。
购房者如果遇到前者，房屋权属证是允许按时办理的。购房者可以要求开发商出示当地政府相关部门的《抄告单》，以确定开发商行为的有效依据。但是购房者要是遇到后者，处理起来会非常麻烦，严重的情况下，违规建设面积要被拆除，开发商要被罚款，楼盘会被要求整改后继续建设。这样势必影响楼盘的建设进度。
1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率面积的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。
如果购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。则赠送面积也是国家有关规定允许的部分。
开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率面积送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率面积赠送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：
房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。
举个例子：
一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。以9090元一平的使用面积单价让购房人去和周边楼盘的计容单价比较。
这样做一方面隐藏了不计容面积被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在与周边楼盘的单价竞争上有了明显的优势。
2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。
按照规定，有些不计容面积都是要送给购房者的，但是定价权在开发商手上，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里笔者罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有些许差异的，所以仅供参考：
2.1、层高2.2米以下的围合空间垂直所对应的建筑面积不算容积率；（如坡屋顶的阁楼，又如一些楼盘会将套型设计成奇偶数层交叉错层结构，则室内部分房间有些层高会低于2.2米。）
2.2、露台不计算容积率；（露台：围合结构，上不封顶的建筑形式。只要建筑形式上不封顶，都不能计算容积率，如顶层跃层或复式结构建筑退让部分，以及别墅顶层的露天使用部分，就是明显的不计容露台。）
2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（阳台：围合结构，上部封顶的建筑形式。露台和阳台的区别就是顶部是否封闭，这一点购房者很容易混淆。）
2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层房屋等。）
2.5、窗高低于2.2米的飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等。）
2.6、大部分地下室不计容积率；（如大楼的地下车库，四面均在小区路面以下的别墅地下室等。）
2.7、室内层高4.5米以上5.9米以下，按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到6.1米，按两层卖）
总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。只要购房人能牢记以上几点内容，笔者认为就能应付大部分情况了。
坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是在置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，体现为该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用不可比较的总价，或者用使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。
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