[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱三：物业服务——您忽略的大问题
购房者买房只完成了步，接下去的居住使用，在某种程度上来说，比买房更重要。因为物业服务是一项与房屋使用长期存在的附属性工作，物业服务的好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。让人遗憾的是，当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，在购房过程中完全忽略或者淡化了这个关键性因素，如果追根溯源，这可能跟国人自古的处世传统有关，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。
作为业内人士，以十多年的行业工作经验看来，笔者看来，开发商或者物业公司提供的物业服务存在很大的弹性利益和可操作空间。这就意味着部分不良开发商存在渔利、甚至欺骗购房者的机会。这一点，购房者必须洞若观火，明察秋毫，不要在这个问题上栽跟头。
要理解这点，还必须从开发商和物业公司之间的利益逻辑开始说起。
开发商在选择物业服务公司上走的是一条低价高质的道路——既要物业服务公司名气大，提供的服务多，又要物业收费低，有利于销售，还不想自己多掏钱，降低成本，提升利润。
尤其要提到的是前期物业费——当一个房地产项目处于建设中，还没有交付使用的阶段，物业公司无收入来源，故所提供的服务全部由开发商买单，此项工作业内也称前期物业服务。
前期物业服务费数额比较大，一般几十万到几百万不等，用以物业公司招聘工作人员，添置办公设备，空置房管理、公共空间维护和补贴物业公司利润等。前期物业服务费都是由开发商自掏腰包给物业服务公司的，所以在这个前期物业环节，开发商会竭尽全力压价，而压价的方式就是公开招投标，或者公开询价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润空间了，加之物业服务费也是市场竞争价格，利润有限，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能靠在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等方式提升物业服务公司的利润空间。凡此种种，最终都是由购房者承担这有形和无形的损失。长此以往，对房产自身价值的损失，不言而喻。
其实，这种现象在行业内具有普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有着密切的关系。
笔者对行业的潜规则和物业服务公司的经营思路，在此不再赘言，只能据此给购房者提几个建议，以供参考：
1、购房时认清楚该项目的物业服务提供方是“物业顾问公司”还是“物业服务公司”。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里头会找一个牌头很大的“物业顾问公司”，以起到包装项目、提高销售率的作用。然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的“物业服务公司”，以此降低成本。利用购房者不了解“物业顾问公司”和“物业服务公司”之间的关系，在宣传的时候主推物业顾问公司，故意制造一种销售错觉，认为是一家大牌的物业服务公司接受该项目，实际上却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。结果购房者在该项目的物业服务上，以价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！
2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这是一个关键的细节，很多不良开发商经常在这个细节上做文章。一般购房者只会简单的询问物业费的收费标准，而无法区分具体的收费范围，这就让开发商有了空子可以钻——开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，如“该楼盘物业服务未包含电梯能耗费”，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费可不是交几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。
3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，笔者认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现，毕竟物业服务也是房产售后服务的延伸。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，更多的是出于保证品质的考虑，如此一来购房者才会真正体会到低挡价格享受。
4、购房者应尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的第三方项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者关联企业有房地产开发业务，而物业服务公司自身的成立也主要是为房地产开发服务，那么该公司接手的、非自身关联企业开发的第三方楼盘，购房者就得当心了。要记住一点，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是与自身有关联的项目，接手第三方项目的目的主要是从降低成本的角度考虑——物业公司也存在规模效应，规模越大，单位成本越低。如果一旦关联项目和第三方项目出现利益冲突时，毫无疑问他们会保证自身项目。
举个案例：
梅小姐是单身白领，前不久看中了一处楼盘，该楼盘地处某市，地理位置得天独厚，周边生活配套一应俱全，尤其是那个40方左右的小户型，深受白领单身一族的亲睐。更吸引人的是该楼盘宣传上的一大亮点：“某某国家一级资质物业顾问公司提供酒店式物业服务，让您在家中享受酒店服务！”在每次看盘时，售楼小姐总是不断强调这点，似乎在有意识的发出一个让人难以拒绝的邀请。
这个楼盘虽然价格要比周边项目高一些，但是周边楼盘没有提供“酒店式物业服务”，所以在没几次看盘后，梅小姐很快就在售楼小姐的催促之下决定下单购房，购房合同几乎看也没有看就签了字。在翘首等待了一年半后，梅小姐终于如愿以偿得住进了新家。可是烦心事也不期而至了：原先宣传的“酒店式物业服务”压根就不是那么一回事情，现实和宣传相差十万八千里；原先标榜的所谓的“某某国家一级资质物业顾问公司”连影子都没有见着，倒是身着便服、态度恶劣的另一家“物业服务公司”正堂而皇之得“服务”业主；最让人气愤的是，每半年除了缴纳物业费，居然还要另外加收电梯运行费，岂有此理？
愤怒的梅小姐联合其他几位业主找到了开发商要说法，而开发商却很淡定，似乎早有准备，将一系列文件甩于案台，不仅解释了“物业顾问公司”与“物业服务公司”的合理法律关系，以及目前由物业服务公司接盘的合理性，还拿出了当时签订的购房合同，并指出在附加协议中一个不起眼的角落，已经约定“电梯运行费在每月的物业费之外另算”。
面对“白纸黑字”的合同和高深的法律条文，原先愤怒的业主噤若寒蝉，真是哑巴吃黄连——有苦说不出啊！这时候业主们才意识到，原来这一切都是开发商预谋已久的，就等着业主们上钩。没辙，自认倒霉的业主们打算将房子出租，收取租金以作为投资回报，弥补目前的损失。意想不到的是，由于物业服务质量过低，很少有租客愿意承租，即使承租也在领教了物业服务公司的“服务”之后主动退租，导致该楼盘租金价格一直在低位徘徊。万般无奈之下，部分业主把问题的解决寄希望于二手房市场，以通过销售的方式达到金蝉脱壳的目的，可事与愿违，租金价格的萎靡，直接导致了售价的萎靡，不少业主必须割肉才能离场，何其悲壮啊？！总而言之，都是物业惹的祸。
其实这个案例在我们身边还有很多，不少楼盘就是因为物业所提供的服务质量过于低下，最终导致楼盘价值的折损或者限制了房产的增值空间。
如果案例中的梅小姐能在购房合同签订时，能仔细阅读合同，不草率下单，对有疑问的地方不想当然，不稀里糊涂，稍微较真一点，也许就不会出现令人遗憾的事情。
笔者认为，购房是一件很严肃的事情，同时专业性很强，普通老百姓不具备房地产方面的专业知识，开发商往往会利用信息的不对称，耍一些小伎俩，瞒天过海。针对这个问题，有以下几个解决办法：
一、聘请专业的房地产律师一同前往销售部签订购房合同。这个办法效果比较好，不过成本比较高，并不是所有购房者都愿意支付高昂的律师服务费的。更何况，在房地产火热的时候，开发商的销售合同是不允许改变的，都是统一格式，即使里面有霸王条款，购房人也奈何不了开发商。
二、能将购房合同拍照后离开售楼部仔细研读。笔者作为业内人士，可以肯定地说，几乎所有购房合同都是藏着问题的，因为合同的起草方是开发商，开发商是不会倒持矛戟，授人以柄的，肯定会制定利己条款，用法律的方式规避风险，或者钻法律的空白，竭尽全力做到自身风险的化、利益的化。所以开发商会以各种理由不让购房人在签订购房合同前，将购房合同带走仔细阅读，而会采取故意干扰或者制造紧张气氛的方式，逼迫购房人当场签订购房合同，不给购房人任何思考的时间。就此，我们购房人应该耐下心来，将合同条款仔细研读，如果一时半会没有理解条款中的专业名词，笔者建议，可以用有摄像功能的手机对购房合同进行拍摄，回家后逐字逐条细读。如遇专业术语，可以上网查询，直至完全理解合同条款，并确保缔约双方的权利和义务是对等的，才具备签约的基本条件。
三、购房人平日里要加强房地产方面的专业知识积累。毕竟购房是大多数老百姓一辈子的消费，“生死之地，存亡之理，不得不察”。购房者越是专业，不良开发商就越是没有渔利的空间。
笔者在为众多朋友做咨询的时候，几乎没有人问及物业服务方面的问题，这本身就是一个足以令人深思的现象。同时也说明物业服务方面没有引起购房人足够的重视。作为业内人士，有必要提醒众多购房人一点：物业服务是您在购房过程中最不应该忽略的问题，切记！
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