[摘要] 有感于房地产行业本身所具有的专业性、复杂性和特殊性，对普通购房者无疑是一道高高的垒墙，故将自己从业经验汇编成文，一一揭秘购房十大陷阱，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
购房陷阱五：车位车库——别给弄糊涂了
随着私家车的普及，购房人在购房时都会考虑要不要为自己的爱车买个“家”，但要买个怎样的“家”呢？这是一个值得思考的问题。
大致上这个“家”有两种形态，即“车位”和“车库”。
车位：即停车位，包括露天及室内场所。车位不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证。
车库：具有围合式的建筑结构，独立的停车空间。车库一般性都设置在地面以上，一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。
现实中，车位和车库的区分比较复杂，有些项目，明明是车位，开发商故意将其做成简单的围合结构，当车位出售。有些项目的地下室面积在规划条件允许的情况下是可以计入项目容积率的，所以可以分割成车库使用。但不管条件如何复杂，改造得如何巧妙，车库和车位的根本判别方法就是权属证明，即产权证。车库是有产权证的，而车位是没有产权证的。如果没有产权证，那么车位就失去了金融属性，而只有使用属性，这意味着车位的价值将十分有限，其价值仅停留在使用上。
此外，很多开发商在地上画个格子就当车位出售或出租，其实很多所谓的车位是不能销售或出租的，即使能销售或出租，收入也不归开发商。
比如说，人防、消防地下室，规划用途并非车库，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供发票只提供收据的办法，非法出售牟利。一旦事情败露，开发商可能已经销售一空，逃之夭夭。规划用途的擅自变更必然会被监管部门纠正，最终损失的是从开发商手上买车位的人。
再比如说，地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于楼盘的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售或出租牟利。这是一个很普遍的现象，楼盘规划中所设置的地面车位属于公共性质，就像小区内的绿化一样，是全体业主的，是供公共使用的，而不是开发商销售的对象。
还有，很多小区物业会在小区道路的两侧画出格子车位租或者卖给业主。这就大错特错了。购房人买房子的时候支付的房款，不仅仅购买了房子，还包括其中的公共配套，很显然小区内的道路也属于公共配套范畴，既然是属于全体业主的，那么物业或者开发商又有什么权利业主的所有权和使用权再次牟利呢？笔者发现很多购房人并不了解这一点，可以说一无所知，这就是开发商胆大妄为的主要原因之一。
现在我国的几个大城市，在楼盘规划上已经开始要求人车分流，使得车库几乎绝迹，只有地下车位供业主选择。而在我国的一些三四线城市还处于造多层房的阶段，楼盘规划无法按照人车分流设计，也无地下室，车库就成为主流选择。
现实中很多朋友问笔者，到底是要选择车位还是选择车库？笔者认为，无论选择车库还是车位，只要没有购买不得销售的车位，那都是根据个体的实际情况进行的选择，没有的对与错之分。如果从经济学角度考虑，笔者认为，购买有产权的车库或者租赁无产权的车位是最优选择。
举个案例：
老张最近相中某市市中心的一楼盘，是处于现房销售状态，他和妻子以及两个子女现场看房好多次，大家都比较中意，只是开发商有一个很特别的规定，买房子必须搭售一个车位，而且车位还没有得选择，要按照开发商的指定车位购买。因为这个楼盘是尾房，挑选的余地确实不大，听说这几套还是开发商一直压箱底捂了好几年才在清盘的时候放出来卖的，可精贵了，今天你不买，明天就有人抢去了。
老张心想，只要房子好，车位买个就买个，再说市中心地段很难找到停车位，自己的爱车也确实得有个容身之所。
事情的发展有些超乎老张的预料，这买车位不像买房子，开发商不给任何凭证，也不提供发票，并要求老张把购买车位的13万元钱计入原本120万的房价，
购房合同按照133万元签订。事情确实挺蹊跷，可老张像是被灌了迷魂汤似的就把字给签了，按合同约定3天后就付了首付款，开始办理按揭——售楼小姐告诉老张，车位是没有产权证的，如果不计入房价就没有办法按揭，只能一次性付款。
随着最后几套房子的销售一空，楼盘的销售部也随着消失。半年后，物业公司的一个电话打碎了老张入驻新房的兴致。电话中他得知，他的车位不符合楼盘的规划要求，侵占了消防通道，如果一周内不改正，按照《消防法》可以对其进行处罚！
这一消息给老张当头一击，他回家立刻翻出了所有购房资料，仔细查找他购买车位的证据，涉及车位的条款是：“甲方将3A—22号车位无偿交予乙方使用。 “
“这含糊其辞的表述，根本就不属于销售合同，不存在有偿使用的依据，开发商可以解释为临时性无偿借用给你作为车位使用。“在接到老张焦急的咨询电话后，一位律师解释道。
这不是摆明被开发商坑了吗？可这时候开发商已经不见踪影了，气恼的老张再也找不到开发商和这个刚被注销的开发企业。
上述案例是房地产销售中经常会发生的事情，很多开发商就在干车位和房子捆绑销售着档子事。他们的说辞就是：“车位没有产权，但是计入房价之后可以按揭贷款。
笔者认为这是一个极其谬误的说法。
首先，将房子和车位进行搭售，是一种违法行为。根据我国《反不正当竞争法》的规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。搭售和附加不合理交易条件的行为是指经营者利用自己的经济优势或经营上的优势，在销售商品或提供服务时，违背购买者的意愿，搭售其他商品或附加其他不合理条件的行为。
其次，从投资回报角度看，从行业的现状和事实看，按揭的利率远高于车位出租的——按揭利率7%以上，而车位租赁4%以下。也就是说，购买车位还不如租赁车位来得更划算，更经济实惠。更何况车位不像车库，无产权，无法进行抵押融资，就意味着车位失去了金融属性，无法利用银行杠杆进行操作。者表明，购买车位的机会成本比购买车库高。
第三，存在明显的销售欺诈行为。既然租车位比买更划算，那又何必将车位的购买费计入房价一同按揭呢？这很显然是一个逻辑上的错误，开发商利用的是购房者想少支付购房款、多按揭的心理进行欺诈销售。
总结案例和以上分析，笔者建议购房人：
，车库是极佳的购买对象，有产权，有金融属性。只要自身的支付能力足够，可以考虑购买。
第二，车位最经济的获取方式是租赁，而不是购买。按照目前银行一年期定期存款的利率也有3%，而车位出租也就3%左右的，显而易见，租赁车位是最划算的，而不应该购买。
第三，不要选择那些将房子和车位一同打包的销售方式。这是开发商回笼资金、盘活资产的一个套路。开发商为了利益化，选择的销售方式一定是利己的，而不会是利人的。
第四，销售合同一定要看仔细。这点笔者已经多次提醒，很多购房纠纷就是因为没有看清楚合同造成的。所以作为买卖双方中较为弱势的一方，笔者再次重申看清楚购房合同的重要性和必要性。
第五，越是尾盘项目，越是要多留几个心眼。笔者多次建议购房人选择品牌房企开发的项目，因为房地产开发企业不同于普通企业，很多公司是项目公司，属于资质的企业，一旦项目开发完毕，项目公司就有可能被注销。而品牌房企即使注销了项目公司，品牌仍在，总公司仍在，俗话说：“逃得了和尚，逃不了庙。”再说，品牌价值的建立是一项长期工作，会约束这些品牌房企的不良行为。
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